Sprawa dotyczyła skutków podatkowych odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości. Chodziło o podatnika, który w listopadzie 2015 r. sprzedał mieszkanie, które sam nabył na podstawie umów darowizny dokonanej w 2013 r. i w 2014 r. W umowie sprzedaży zawarto jednak odroczenie płatności. Mimo upływu odroczonego terminu płatności cena nie została uregulowana w pełnej wysokości. Kupujący, oświadczył, że nie ma środków na zapłatę pozostałej części ceny i tych środków nie pozyska i chce zwrócić nieruchomość, pod warunkiem, że podatnik zwróci mu otrzymaną do tej pory kwotę. Podatnik rozważa więc odstąpienie od umowy sprzedaży. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy z zgodnie z uchwałą SN z 17 listopada 1993 r. (III CZP 156/93) nie znosi jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości, a jedynie stwarza zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę. Do wykonania tego obowiązku natomiast ma dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą w formie aktu notarialnego.
Podatnik zwrócił uwagę, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości miał przeznaczyć w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży na wybudowanie budynku mieszkalnego. Nie dokonał tego wobec braku uregulowania przez kupującego całości ceny nieruchomości.
Podatnik zapytał fiskusa czy w przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości w sytuacji, w której zwróci otrzymaną od kupującego część ceny nieruchomości, a kupujący przeniesie na niego z powrotem własność nieruchomości – będzie występowała podstawa do naliczenia PIT od otrzymanej do tej pory części ceny nieruchomości, która zostanie zwrócona kupującemu.
Zdaniem podatnika, jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.
Zdaniem podatnika od strony cywilistycznej świadczenia zostaną z powrotem zwrócone. Nie będzie żadnego przysporzenia, tak więc powrotne przeniesienie nieruchomości spowoduje, że nie będzie przychodu po jego stronie, dlatego też obowiązek zapłaty podatku dochodowego nie nastąpi. Zdaniem podatnika, dopiero ponowna sprzedaż odzyskanej nieruchomości w przyszłości zaktualizuje obowiązek podatkowy (w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat).
Fiskus się nie zgodził, ale z uwagi na sposób argumentacji. Organ uznał, że obowiązek podatkowy, a więc przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powstał bezwzględnie w momencie zawarcia aktu notarialnego sprzedaży. Ustawa o PIT z faktem odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli zbycie zostanie dokonane w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, wiąże bowiem powstanie obowiązku podatkowego. Okoliczność braku zapłaty przez nabywcę całości ceny za przedmiot sprzedaży nie może niwelować powstania po stronie podatnika obowiązku podatkowego. Oznacza to, że obowiązek podatkowy powstaje niezależnie od faktu czy sprzedawca uzyskał cenę sprzedaży. Sama umowa sprzedaży jest ważna. Skutkiem podatkowym umowy sprzedaży jest powstanie po stronie zobowiązania do zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości. Podkreślić jednak należy, że w przypadku rozwiązania umowy sprzedaży w drodze porozumienia będzie ono stanowić podstawę do uchylenia się od skutków dokonanej czynności. Zawarcie stosownej umowy rozwiązującej umowę sprzedaży spowoduje, że zobowiązanie podatkowe ustanie. Natomiast pomimo ustania zobowiązania podatkowego nie wygaśnie obowiązek podatkowy. Obowiązek podatkowy powstaje niezależnie od tego czy podatnik w konsekwencji faktycznie będzie zobowiązany do zapłaty podatku, czy też nie.
Zdaniem fiskusa w przedstawionej sprawie odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości spowoduje ustanie zobowiązania podatkowego co oznacza, że podatnik nie będzie miał obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w listopadzie 2015 r. W omawianej sprawie – wbrew twierdzeniom podatnika – z tytułu zawartej 18 listopada 2015 r. umowy powstał obowiązek podatkowy (przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości), ale ustanie wynikające z tego obowiązku zobowiązanie podatkowe w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży nieruchomości. Zatem w przypadku, gdy odzyskana nieruchomość zostanie zbyta przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej jej własność na podatnika, ponownie powstanie obowiązek podatkowy.
Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 31 marca 2016 r., sygn. IBPB-2-2/4511-7/16/NG, LEX nr 303712
| Dowiedz się więcej z książki | |
 |
PIT. Komentarz
|