Co równie istotne, wszystkie przesłanki zwrotu mają charakter obligatoryjny, a więc są niezależne od woli stron – ustawodawca wskazuje, że opłata „jest zwracana rezerwującemu” dodając przy tym, że ma to nastąpić „niezwłocznie”. Rezerwujący jest w tym zakresie pozbawiony możliwości podjęcia decyzji, chociaż z całą pewnością w niektórych sytuacjach zwrot tej opłaty przez dewelopera będzie w zasadzie niepotrzebną formalnością, która i tak będzie prowadzić do konieczności uiszczenia 1 proc. ceny sprzedaży przez rezerwującego.
Czytaj także: Opłata rezerwacyjna - czasem wynagrodzenie dewelopera, czasem kara umowna>>
Czytaj w LEX: Umowa rezerwacyjna i prospekt emisyjny według nowych zasad >>>
Chcesz zapisać ten artykuł i wrócić do niego w przyszłości? Skorzystaj z nowych możliwości na Moje Prawo.pl
Będzie tak w sytuacji, gdy pomimo formalnego naruszenie przepisów ustawy (np. poprzez nieprzedstawienie informacji o zmianie prospektu informacyjnego, co zgodnie z ustawą nakazuje zwrot opłaty) rezerwujący nadal będzie zainteresowany zakupem domu lub lokalu z oferty dewelopera, co oczywiście będzie powodowało konieczność uiszczenia przez niego ceny sprzedaży w całości.
Czytaj też: Umowa deweloperska - według starej i nowej ustawy >>>
Zanim jednak przejdę do analizy rozwiązań ustawowych, chciałbym zwrócić uwagę na to, czego w art. 34 ustawy deweloperskiej zabrakło. Z punktu widzenia potencjalnych rezerwujących najbardziej istotnym mankamentem wprowadzonych rozwiązań jest brak obowiązku zwrotu opłaty deweloperskiej przez dewelopera na rzecz rezerwującego w sytuacji, w której deweloper uchyla się od zawarcia umowy deweloperskiej (lub innej umowy, do której strony się zobowiązały) w sytuacji, w której brak jest przeszkód leżących po którejkolwiek ze stron do jej zawarcia. Jest tak dlatego, że obowiązkiem wynikającym z umowy deweloperskiej jest obowiązek wycofania z sprzedaży danego lokalu lub domu, a nie zawarcie w przyszłości umowy deweloperskiej. Dlatego też przesłanka z art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy, który mówi o obowiązku zwrotu opłaty w przypadku, w którym deweloper „nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej” będzie w tym przypadku zupełnie nieprzydatna, gdyż fakt nie zawarcia umowy deweloperskiej nie stanowi niewykonania umowy rezerwacyjnej przez dewelopera. Niestety mamy w tym zakresie do czynienia z poważną luką, a taka redakcja przepisów daje pole do nadużyć nieuczciwym podmiotom działającym na rynku.
Czytaj też: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jego wpływ na działalność deweloperską >>>
Deweloper zachowa opłatę, gdy wycofa się rezerwujący
Z kolei z punktu widzenia deweloperów z całą pewnością najistotniejszym pytaniem, która pojawia się przy lekturze ww. przepisów jest to, czy opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi rezerwującemu w sytuacji, w której rezerwujący wycofa się ze sprzedaży. Ustawa na ten temat milczy, co również dziwi, gdyż kwestia jest bardzo istotna. W mojej ocenie, na to pytanie należy udzielić odpowiedzi negatywnej – w takiej sytuacji, o ile nie zachodzą inne przesłanki zobowiązujące do zwrotu opłaty – deweloper jest uprawniony do zachowania opłaty rezerwacyjnej, jako swojego wynagrodzenia z tytułu wykonania zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej. Z tego też względu, chociaż ustawodawca nie zdecydował się na posłużenie terminem „wynagrodzenie”, lecz wprowadził „opłatę”, kwotę pieniężną wpłaconą przez rezerwującego na rzecz dewelopera, traktować należy jako wynagrodzenie z tytułu świadczenia usługi [patrz także uwagi powyżej odnośnie do charakteru opłaty rezerwacyjnej].
WZORY DOKUMENTÓW:
Problem przy odmowie udzielenia kredytu
Przechodząc do analizy poszczególnych przesłanek zwrotu opłaty rezerwacyjnej należy zwrócić uwagę, że przesłanka z art. 34 ust. 1 pkt 1 ustawy deweloperskiej, która nakazuje zwrot opłaty rezerwacyjnej w sytuacji, w której rezerwujący „nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej”, nie jest niestety skorelowana z odpowiednimi przepisami ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego (dalej, jako „ustawa o kredycie”). Sytuacja taka może prowadzić do sporów prawnych pomiędzy deweloperami i rezerwującymi co do zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Wskazać bowiem należy, że ustawa o kredycie przewiduje obowiązek spoczywający na kredytującym wydania decyzji pozytywnej lub negatywnej. I tak, zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy kredytowej kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przekazać konsumentowi decyzję w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego (decyzja kredytowa), na trwałym nośniku, w dwudziestym pierwszym dniu od dnia otrzymania wniosku, w celu umożliwienia porównania warunków umów o kredyt hipoteczny oferowanych przez innych kredytodawców, chyba że konsument wyrazi zgodę na wcześniejsze przekazanie decyzji kredytowej.
Czytaj więcej w LEX: Nowa umowa rezerwacyjna a ochrona nabywców mieszkań >>>
Z kolei, zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o kredycie w przypadku odmowy udzielenia kredytu hipotecznego w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej, kredytodawca jest obowiązany niezwłocznie poinformować konsumenta o odrzuceniu wniosku o kredyt hipoteczny. Prawidłowa redakcja art. 34 ust. 1 pkt 1 ustawy deweloperskiej powinna więc odwoływać się wprost do rozwiązania z art. 24 ust. 1 ustawy o kredycie. Fakt, że tak nie jest może prowadzić do sytuacji, w której nie tylko uzyskanie negatywnej decyzji, ale w ogóle nie uzyskanie przez rezerwującego żadnej decyzji kredytowej w związku z jego niestarannym działaniem, będzie mogło zostać potraktowane, jako przypadek, w którym opłata rezerwacyjna powinna podlegać zwrotowi. W mojej ocenie takie rozwiązanie nie miałoby jednak racjonalnego uzasadnienia, gdyż art. 34 ust. 1 pkt 1 ustawy deweloperskiej wprost odwołuje się do tego, że nie uzyskanie decyzji kredytowej ma mieć związek z negatywną ocena zdolności kredytowej, a ocena ta wyrażana jest właśnie w informacji o odrzuceniu wniosku o kredyt. Prawidłowa więc redakcja ww. przepisu powinna wskazywać, że zwrot opłaty rezerwacyjnej jest związany z uzyskaniem przez rezerwującego decyzji o odrzuceniu wniosku o kredyt w związku z negatywną oceną jego zdolności kredytowej w myśl art. 24 ust. 1 ustawy o kredycie. W mojej ocenie, ewidentnie ustawodawcy zabrakło w tym zakresie precyzji.
Chcesz zapisać ten artykuł i wrócić do niego w przyszłości? Skorzystaj z nowych możliwości na Moje Prawo.pl
Niejasna również przesłanka o wycofaniu się dewelopera
Przesłanka zwrotu opłaty rezerwacyjnej w sytuacji, w której deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej wydaje się na pierwszy rzut oka czytelna. Chociaż zapewne zawierane umowy rezerwacyjne będą zawierały więcej obowiązków dewelopera, niż ten jeden – główny - w postaci czasowego wycofania lokalu lub domu ze sprzedaży. Z tego też względu redakcja tego przepisu również nie jest najszczęśliwsza, gdyż może prowadzić do sporu pomiędzy deweloperami, a rezerwującymi na gruncie tego, czy niewykonanie innych obowiązków, poza wyżej opisanym, będzie stanowić podstawę do zwrotu opłaty rezerwacyjnej, co szczególnie istotne, w podwójnej wysokości na co wskazuje art. 34 ust. 3 ustawy deweloperskiej. W mojej ocenie redakcja przepisów ustawy nakazuje sądzić, że wolą ustawodawcy było jednak ograniczenie zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości do sytuacji, w której deweloper pomimo zawartej umowy, nie wycofał ze sprzedaży lokalu lub domu. Niemniej art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy deweloperskiej nie jest w tym zakresie wystarczająco precyzyjny.
Deweloper ma także obowiązek dokonania zwrotu opłaty rezerwacyjnej w sytuacji, w której „dokonał zmiany w prospekcie emisyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego”. Aż prosi się w tym miejscu, żeby zapytać – który moment ma być decydujący, żeby obarczyć dewelopera obowiązkiem zwrotu przedmiotowej opłaty. Przepisy ustawy nie przewidują żadnych terminów, które wiązałyby dewelopera w zakresie przedstawiania informacji o zmianach prospektu emisyjnego. Jedynie art. 22 ust. 3 ustawy deweloperskiej stanowi, że deweloper jest obowiązany doręczyć informację o zmianie prospektu emisyjnego „w terminie umożliwiającym zapoznanie się z jej treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej”. Jeżeli zaś strony przymierzają się do zawarcia umowy deweloperskiej, to oczywistym jest, że zmiana prospektu zostanie rezerwującemu przedstawiona do zapoznania się, gdyż prospekt stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Ponadto, jeżeli strony już zawierają umowę deweloperską, to zwracanie opłaty rezerwacyjnej nie ma większego sensu, gdyż rezerwujący i tak będzie zobowiązany do zapłacenia ceny sprzedaży nieruchomości w całości, a nie w 99 proc. ceny sprzedaży. Z kolei w sytuacji, w której strony jednak nie zdecydują się na zawarcie umowy deweloperskiej, to przecież brak będzie punktu odniesienia czasowego (moment zawarcia umowy deweloperskiej jest tutaj decydujący), żeby określić, czy deweloper naruszył swoje obowiązki w zakresie przedstawienia informacji i zmianie w prospekcie informacyjnym, czy też nie. Wszystko więc wskazuje, że regulacja w tym zakresie będzie martwa, gdyż brak jest realnych sytuacji, w której może znaleźć zastosowanie.
Zwrot również, gdy nie usunięto wady
Ostatnia przesłanka zwrotu opłaty rezerwacyjnej odnosi się do sytuacji, w której w przypadku, gdy umowa, o której mowa w art. 3 lub 4 ustawy deweloperskiej została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. W takiej sytuacji opłata ta jest zwracana w podwójnej wysokości. Jak wynika z lektury ww. przepisów do uzyskania swego rodzaju „premii” przez nabywcę w postaci dwukrotności opłaty rezerwacyjnej konieczne jest zaistnienie trzech, łącznie występujących przesłanek:
- zgłoszenie przez nabywcę wad do protokołu odbioru;
- nieusunięcie wad zgłoszonych do protokołu przez dewelopera;
- nieprzystąpienie przez nabywcę do podpisania umowy przenoszącej własność.
Słabość tej regulacji wyraża się przede wszystkim w braku określenia jakichkolwiek ram czasowych oraz braku spojrzenia na regulowany przez ustawodawcę problem z szerszej perspektywy. Kwestia wad lokalu z całą pewnością jest bardzo istotna w obrocie nieruchomościami na rynku deweloperskim, ale z całą pewnością nie każdy defekt zgłaszany przez nabywcę jest w rzeczywistości wadą lokalu – w tym zakresie mogą pojawić (i się pojawiają) spory pomiędzy deweloperami i nabywcami. Stąd też brak usunięcia wad zgłoszonych do protokołu, w sytuacji sporu pomiędzy stronami, trudno potraktować jako przesłankę do obarczenia dewelopera obowiązkiem zapłaty swego rodzaju kary. Przesłanka braku przystąpienia przez nabywcę do podpisania umowy przenoszącej własność również jest problematyczna, gdyż nie wiemy, czy ustawodawcy chodzi o jednorazowe nieprzystąpienie nabywcy do aktu notarialnego, czy definitywne niezawarcie umowy przenoszącej własność. W tym ostatnim przypadku oczywistym jest, że umowa deweloperska nie będzie trwała w nieskończoność i prędzej, czy później, albo nabywca, albo deweloper odstąpi od umowy. Skutki odstąpienia od umowy są znane, więc strony w takiej sytuacji powinny sobie zwrócić to, co wzajemnie świadczyły. Jak się wydaje, trudno oczekiwać od dewelopera, że w sytuacji odstąpienia od umowy, będzie on świadczył więcej, niż otrzymał od nabywcy w wykonaniu umowy, a do tego przecież prowadzi sytuacja, w której teoretycznie byłby on zobowiązany do zwrotu, oprócz uiszczonej mu ceny sprzedaży, także dwukrotności opłaty rezerwacyjnej.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.