Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest stroną postępowania ws. udzielenia pozwolenia na budowę

W sprawie związanej z zatwierdzeniem projektu budowlanego i udzieleniem pozwolenia na wykonanie robót budowlanych w budynku wielorodzinnym ingerujących w części wspólne budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, co do zasady, stroną postępowania jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota mieszkaniowa złożona z 10 osób fizycznych, reprezentowana przez zarząd, wystąpiła z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Do wniosku inwestor dołączył wymagane dokumenty, w tym oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W oświadczeniu jako tytuł do dysponowania nieruchomością wskazano współwłasność oraz zgodę wszystkich współwłaścicieli. Jako dokument powołano uchwałę podjętą większością głosów.

Czy jest to prawidłowe, czy też prawo wynikające z uchwały podjętej większością głosów powinno uważać się za stosunek zobowiązaniowy?

Odpowiedź

W niniejszym przypadku zarząd wspólnoty postąpił prawidłowo załączając do oświadczenia uchwałę wspólnoty upoważniającą zarząd do wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Uzasadnienie

O tym według jakich reguł należy ustalać krąg stron postępowania w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę stanowi art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud. Przepis ten ma charakter przepisu szczególnego w stosunku do regulacji wynikającej z ogólnych zasad postępowania, tj. z art. 28 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 267) - dalej k.p.a. W myśl art. 28 ust. 2 pr. bud., stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Stosownie do art. 21 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l., zarząd wspólnoty kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje ją na zewnątrz, również w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W sprawach o charakterze publiczno-prawnym, a takimi są sprawy z dziedziny prawa budowlanego, co do zasady to zarząd wspólnoty mieszkaniowej występuje wykonując ustawowo powierzone zadania reprezentacji.

Czynności zwykłego zarządu wykonywane są przez zarząd wspólnoty samodzielnie, natomiast do wykonywania czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 1 i 2 u.w.l.).

W orzecznictwie sądowo-administracyjnym ukształtował się pogląd, że w sprawie związanej z zatwierdzeniem projektu budowlanego i udzieleniem pozwolenia na wykonanie robót budowlanych w budynku wielorodzinnym ingerujących w części wspólne budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, co do zasady, stroną postępowania jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2012 r., II OSK 2208/10, LEX nr 1124179, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 15 listopada 2012 r., II SA/Sz 560/12, LEX nr 1241414. Niemniej jednak złożenie wniosku o pozwolenie na budowę należy do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a zatem dla dokonania tej czynności przez zarząd niezbędna jest uchwała wspólnoty upoważniająca do tego zarząd dodatkowo i udzielająca mu właściwego pełnomocnictwa (art. 22 ust. 2 u.w.l.).

W niniejszym przypadku zarząd wspólnoty postąpił więc prawidłowo załączając do oświadczenia uchwałę wspólnoty upoważniającą zarząd do dokonania ww. czynności.