Zagadnienie przedstawiła pierwsza prezes Sądu Najwyższego prof. Małgorzata Manowska, która dostrzegła rozbieżności w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Chodziło o to, czy do przyznania odszkodowania wystarczy fakt położenia nieruchomości na obszarze ograniczonego użytkowania. Problem wynikał z licznych pozwów składanych przez właścicieli nieruchomości, które objęte zostały tzw. obszarami ograniczonego użytkowania.

Czytaj też:  SN: Hałas z lotniska to szkoda i zmniejszenie wartości nieruchomości

W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, a szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.

Dwa odrębne stanowiska

Na tym tle prezentowane są dwa stanowiska w odniesieniu do kwestii odszkodowania za uciążliwości dla właścicieli nieruchomości związane z budową lotniska, spalarnią śmieci, instalacją sieci gazowej czy radiotelegraficznej.

  1. Zgodnie z poglądem, który do 2002 roku dominował, już samo utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania  powoduje obniżenie wartości nieruchomości, a tym samym szkodę, której naprawienia można się domagać na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś. Utworzenie OOU ogranicza w korzystaniu z nieruchomości powoduje zawężenie granic własności, a jego skutkiem jest konieczność znoszenia przez właściciela dopuszczalnych na tym obszarze immisji, w tym zwłaszcza hałasu związanego z działaniem lotniska, bez możliwości żądania ich zaniechania, co wpływa również na obniżenie wartości nieruchomości (zob. m.in. postanowienie SN z 24 lutego 2010 r., III CZP 128/09, oraz wyroki SN: z 25 lutego 2009 r., II CSK 546/08);
  2. Przeciwne stanowisko reprezentowane jest w nowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego, w tym przede wszystkim w uchwałach z 7 kwietnia 2022 r., III CZP 80/22 (OSNC 2022, nr 11, poz. 106) oraz z 29 kwietnia 2022 r., III CZP 81/22. Zgodnie z nimi wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania z uwagi na niemożność zachowania standardów ochrony środowiska przed hałasem w związku z funkcjonowaniem lotniska nie stanowi samodzielnej podstawy roszczenia odszkodowawczego z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, określonego w art. 129 ust. 2 tej ustawy. Za ograniczające sposób korzystania z nieruchomości w rozumieniu tego przepisu mogą być uznane wyłącznie postanowienia aktu ustanawiającego obszar ograniczonego użytkowania określające nakazy, zakazy i zalecenia skierowane do właścicieli nieruchomości.

Uzasadniając drugie z przedstawionych stanowisk, w orzecznictwie wskazuje się na ograniczenia prawa własności wynikające z art. 64 Konstytucji, art. 140 k.c. oraz ustaw szczególnych. Wprowadzenie takich ograniczeń jest niekiedy konieczne ze względu na podejmowanie, niezbędnych dla zapewnienia rozwoju cywilizacyjnego, inwestycji przemysłowych i infrastrukturalnych, co skutkuje niekiedy odpowiedzialnością z tytułu tzw. szkody legalnej. Odpowiedzialność ta nie jest jednak objęta zasadą odpowiedzialności władzy publicznej wynikającą z art. 77 Konstytucji. Skutki legalnego wyrządzenia szkody, ze względu na swój cel i sens społeczny, nie zawsze wymagają kompensacji i nie zawsze są kompensowane w formie odszkodowania na rzecz właścicieli dotkniętych różnymi ograniczeniami.

Szczególne rozwiązania wprowadzone w ustawie – Prawo ochrony środowiska przewidują, że adresatem roszczeń o odszkodowanie lub wykup nieruchomości jest podmiot, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania. Jego odpowiedzialność ma charakter ustawowy, a nie sprawczy, co oznacza odejście od tradycyjnych zasad winy, ryzyka czy słuszności i brak możliwości powoływania okoliczności wyłączających.

Warto dodać, że takie samo pytanie, jakie postawiła I Prezes SN było identyczne jak to, które było rozpoznane w kwietniu br. ( sygn. akt III CZP 56/23). Trzech sędziów tego sądu rozpoznających skargę kasacyjną od wyroków poznańskich sądów zasądzających łącznie ok. 150 tys. zł odszkodowania dla właścicieli budynku mieszkalnego w takiej strefie wokół lotniska Poznań-Ławica powzięło wątpliwości co do wypłaty tego odszkodowania.

W wyznaczonym do tamtego zagadnienia składzie siedmiorga sędziów znaleźli się jednak zarówno sędziowie wyłonieni do SN jeszcze na podstawie poprzednich przepisów o Krajowej Radzie Sądownictwa sprzed 2018 r., jak i sędziowie wyłonieni w postępowaniach przed KRS już później.

Zatem nie czekając na rozstrzygnięcie „siódemkowe”, trzech „starych” sędziów podjęło uchwałę, według której w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę. A szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek rozbudowy okolicznego lotniska.

Sędzia sprawozdawca ocenił wówczas, że wątpliwości i rozbieżności nie powinny być rozstrzygane na niekorzyść właścicieli nieruchomości położonych w o.o.u. Zważywszy na to, że problem dotyczy prawa własności, wszelkie obiekcje w tej materii powinny być rozstrzygane na jego korzyść, a to ze względu na konstytucyjną ochronę własności. Dlatego, że każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do niezakłóconego poszanowania swojego mienia i nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego.

Odszkodowanie trzeba zapłacić

Obecna na posiedzeniu prokurator Renata Pawłowska reprezentująca prokuratora generalnego opowiedziała się za stanowiskiem, iż właścicielom nieruchomości dotkniętych ograniczeniami korzystania z nieruchomości należy się odszkodowanie za rzeczywisty uszczerbek majątkowy oraz utracone korzyści.

Sprawozdawca sprawy sędzia Agnieszka Góra-Błaszczykowska w uzasadnieniu podjętej uchwały także wskazała na stanowisko korzystne dla właścicieli nieruchomości.

- Właściciel może żądać odszkodowania na podstawie art. 129 ust. 2 Prawa ochrony środowiska – powiedziała sędzia sprawozdawca. - Bez znaczenia w tym kontekście jest, że utrata wartości handlowej może się w rzeczywistości „nie zrealizować”, gdy właściciel nie dokona zbycia nieruchomości. Sąd Najwyższy zatem potwierdził, że trzeba "szeroko rozumieć problem odpowiedzialności odszkodowawczej". Jak wskazała Izba Cywilna,  podstawowy przepis Prawa ochrony środowiska, z którego wynika w takich sytuacjach odpowiedzialność odszkodowawcza nie przewiduje "konieczności spełnienia dalszych przesłanek w postaci niemożliwości lub ograniczenia dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości".

Stygmatyzacja nieruchomości

SN dodał, że w praktyce do ustalenia, że na skutek wprowadzenia OOU doszło do utraty wartości rynkowej nieruchomości, konieczne są wiadomości specjalne odnoszące się do funkcjonowania rynku nieruchomości i dokonanie takiego ustalenia wymaga udziału biegłego. Niezależnie od oceny wartości dowodowej konkretnych opinii przez sąd nie można z góry wykluczyć, że przynajmniej w niektórych przypadkach wprowadzenie OOU rzeczywiście powoduje utratę wartości rynkowej na skutek samego zjawiska nazwanego w orzecznictwie „stygmatyzacją” lub „skażeniem” nieruchomości w świadomości potencjalnych nabywców. Możliwość wystąpienia takiego zjawiska zgodna jest z zasadami doświadczenia życiowego. Podobnie jak w wypadku naprawy uszkodzonego, lecz sprawnego samochodu.

Uchwała 7 sędziów Izby Cywilnej SN z 6 listopada 2024 r., sygn. akt III CZP 27/24

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.