Według SN niedopełnienie tego obowiązku jest zaniechaniem. Długotrwałe emitowanie nadmiernego hałasu i drgań stanowi bowiem nie tylko niedopuszczalne immisje, ale też narusza jedno z najważniejszych dóbr osobistych w postaci zdrowia fizycznego i psychicznego właściciela mieszkania.
E.B. kupiła od Spółki z o.o. V. mieszkanie położone w najwyższej kondygnacji budynku, które usytuowane jest w sąsiedztwie szybu windowego i w pionie wentylacji mechanicznej podziemnego parkingu. Nad mieszkaniem umieszczone są 2 wentylatory odizolowane od betonowej podstawy jedynie cienką podkładką gumową. Praca wentylatorów powoduje hałasy i wibracje przekraczające o 4-5 dB dopuszczalne normy, szczególnie nocą. W wyniku tego pogorszyło się zdrowie właścicielki mieszkania w postaci zaburzeń błędnika, bezsenności, braku możliwości koncentracji i wykonywania pracy umysłowej w domu. E.B. bezskutecznie domagała się od Wspólnoty i Spółki V. podjęcia kroków prowadzących do zminimalizowania hałasu, więc skierowała sprawę do Sądu Okręgowego. Ten zobowiązał Wspólnotę i Spółkę do solidarnego podjęcia działań mających na celu ulokowanie urządzeń w taki sposób, aby zapewnić mieszkaniu E.B. warunki ochrony przed wibracjami i hałasem. W wyniku odwołania Wspólnoty Sąd Apelacyjny zwolnił ją z obowiązku solidarnego wykonania prac ograniczając obowiązek Wspólnoty jedynie do umożliwienia Spółce V. wykonania niezbędnych prac. Zdaniem SA Wspólnota ani nie zamontowała wentylatorów, ani nie zleciła Spółce ich montażu. Naruszenie dóbr osobistych powódki przez Wspólnotę miało charakter pośredni i polegało jedynie na zaakceptowaniu montażu wykonanego przez Spółkę. Tym samym, jako że udział Wspólnoty w naruszeniu dóbr był nieznaczny, nie uzasadniał zobowiązania jej do przeprowadzenia prac naprawczych. E.B. zaskarżyła wyrok skargą kasacyjną.
Eugenia Śleszyńska
Gospodarka, rachunkowość, podatki oraz rozrachunki wspólnoty mieszkaniowej>>>
Sąd Najwyższy nie podzielił stanowiska Sądu Apelacyjnego. Stwierdził, że obowiązkiem Wspólnoty Mieszkaniowej jest zapewnienie mieszkańcom ochrony przed hałasem i drganiami. Nie dopełniając tych obowiązków Wspólnota dopuszcza się zaniechania poprzez aprobatę długotrwałego emitowania nadmiernego hałasu i drgań, co stanowi immisje i negatywnie wpływa na zdrowie zarówno fizyczne, jak i psychiczne właścicielki mieszkania. Zobowiązanie Wspólnoty jedynie do udostępnienia Spółce nieruchomości w celu wykonania prac, nie zapewnia powódce należytej ochrony i nie może być uznane za odpowiedni środek zapobiegający dalszym naruszeniom. SN nie zgodził się również z SA w kwestii kwalifikacji zaniechania Wspólnoty jako uchybienia o nieznacznym ciężarze. Mając powyższe na uwadze, SN uchylił wyrok SA w części zmieniającej wyrok Sądu Okręgowego. Tym samym Wspólnota również została zobowiązana do wykonania niezbędnych prac, prowadzących do ustania naruszania dóbr osobistych powódki.