WSA: za samowolę w pierwszej kolejności odpowiada inwestor, dopiero później właściciel nieruchomości

Kolejność wymienienia adresatów normy zawartej w art. 52 ustawy - Prawo budowlane nie jest przypadkowa. Decyzje, o których mowa w art. 48, art. 59b, art. 50a oraz art. 51 pr. bud. co do zasady powinny być najpierw kierowane do inwestora, następnie do właściciela nieruchomości, a dopiero na końcu do jej zarządcy.

Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 6 listopada 2014 r.

Lokatorzy, będący jednocześnie inwestorami, dokonali przebudowy budynku mieszkalnego, polegającej na zamurowaniu okna w jednym z pokoi. Przeprowadzone prace okazały się samowolą budowlaną. Wykonane roboty budowlane doprowadziły do naruszenia § 57 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, bowiem w przedmiotowym pokoju stosunek powierzchni okien do powierzchni podłogi jest mniejszy od wymaganej rozporządzeniem wartości 1:8. Tym samym ich legalizacja nie była możliwa i organ I instancji nałożył na inwestorów obowiązek przywrócenia obiektu budowlanego do stanu poprzedniego. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego rozpatrując odwołanie zgodził się co do kwalifikacji robót budowlanych, uznał jednak, że adresatem nakazu powinien być właściciel nieruchomości. Organ II instancji uchylił więc zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Właściciel nieruchomości, będący do tej pory uczestnikiem postępowania, zaskarżył decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

Sąd podzielił stanowisko organów, które zakwalifikowały przeprowadzone roboty jako przebudowę oraz stanowisko, w świetle którego zalegalizowanie omawianej samowoli budowlanej było w niniejszej sprawie wykluczone. Nie zgodził się natomiast w kwestii interpretacji art. 52 pr. bud. przez Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Wyliczenie adresatów w art. 52 pr. bud. nie ma bowiem, zdaniem Sądu, charakteru zupełnie dowolnego. Kolejność ich wymienienia stanowi wskazówkę dla organów nadzoru budowlanego i tak decyzje, o których mowa w art. 48, art. 59b, art. 50a oraz art. 51 pr. bud. co do zasady powinny być najpierw kierowane do inwestora, następnie do właściciela nieruchomości, a dopiero na końcu do zarządcy nieruchomości. Zalecenie to nie ma jednak charakteru bezwzględnego i za każdym razem musi być rozważone względem specyfiki konkretnej sprawy. Organy administracji publicznej powinny oceniać, czy efektywne jest kierowanie określonego nakazu zgodnie z ogólną sugestią ustawodawcy, czy może w danej sprawie właściwsze byłoby skierowanie decyzji od razu do właściciela nieruchomości lub do jej zarządcy z pominięciem inwestora.

W przedmiotowej sprawie, zdaniem Sądu, właściciel nieruchomości dowiódł, iż wskazanie go jako adresata decyzji byłoby nieefektywne w jej realizacji. Wykazał on wystarczająco, iż nie włada należącym do niego budynkiem. Co więcej jeden z inwestorów wystąpił o stwierdzenie zasiedzenia przedmiotowej nieruchomości, co z kolei oznaczałoby, że uważa się za posiadacza samoistnego obiektu. Dodatkowo istniejący konflikt pomiędzy właścicielem nieruchomości a jej lokatorami-inwestorami skutecznie uniemożliwiłby realizację nakazu skierowanego do właściciela. Organ II instancji nie wziął tych rozważań pod uwagę, przez co jego decyzja stała się wadliwa.

Na zakończenie Sąd podkreślił, że rozpoznając ponownie sprawę należy rozważyć, który z podmiotów wymienionych w art. 52 pr. bud. powinien być adresatem nakazu doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego biorąc pod uwagę to, kto faktycznie włada przedmiotową nieruchomością. Ustalenie władztwa jest bowiem niezbędne dla zapewnienia efektywnej realizacji decyzji.

Sygnatura akt: II SA/Po 538/14

Źródło: orzeczenia.nsa.gov.pl, stan z dnia 26 listopada 2014 r.