Podstawową barierą dalszej poprawy stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w Polsce jest problem ograniczonej dostępności cenowej mieszkań. Problem ten w największym zakresie ogniskuje się w grupach ludności o niskich dochodach. Dostępne badania Instytutu Rozwoju Miast oraz raporty Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) wykazują, że popyt na mieszkania czynszowe nie maleje i jest szacowany obecnie na poziomie ok. 100 tys. lokali. Z inicjatywy Ministra Infrastruktury i Rozwoju w Kancelarii Prezesa Mady Ministrów trwają prace legislacyjne nad projektem ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego[1].

Potrzeba wsparcia nowego programu

Zgodnie z ustawą z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, t.j. Dz. U z 2013 r. poz. 255, BGK udziela kredytów w ramach realizacji programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego, a Rada Ministrów określa w drodze rozporządzenia warunki udzielania przez BGK preferencyjnych kredytów dla TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych.

Wraz z likwidacją w 2009 roku Krajowego Funduszu Mieszkaniowego wstrzymany został system preferencyjnego finansowania zbiorowego budownictwa czynszowego i rząd wspiera już tylko kupujących mieszkania za pomocą dopłaty do kredytu, najpierw w ramach programu „Rodzina na swoim”, a od stycznia 2014 r. – „Mieszkanie dla młodych”. To rozwiązanie systemowe, poza innymi wadami, np. wsparcie zakupu mieszkania tylko na rynku pierwotnym, posiada i taką wadę, że bez szans na samodzielne lokum są osoby, które zarabiają netto około 1,6-2,8 tys. zł, a takie przeważają wśród młodych.

Zarobki w tej wysokości są bowiem zbyt wysokie, aby móc się ubiegać o mieszkanie od gminny, a za małe - aby zaciągnąć kredyt na zakup własnego mieszkania, nawet korzystając z dopłaty. Właśnie do tych, których nie stać na własne mieszkanie, adresowany jest projektowany program wspierania społecznego budownictwa czynszowego. Jeśli program ten zostanie uchwalony, to TBS-y, spółki komunalne i spółdzielnie będą mogły ubiegać się w BGK o kredyt preferencyjny, którego oprocentowanie ma być takie jak miesięczny WIBOR, a marżę BGK sfinansuje budżet państwa za pośrednictwem Funduszu Dopłat.

Istota proponowanych zmian
Zmiany ustawowe umożliwiać powinny osiągnięcie zakładanego adresowania programu, czyli adresowanie wsparcia do gospodarstw domowych o umiarkowanych dochodach, w granicach wskazanych we wstępie artykułu, przy jednoczesnym zapewnieniu możliwości obsługi zaciągniętego zobowiązania kredytowego wraz z racjonalną eksploatacją nowych zasobów mieszkalnych. Przy ustalaniu uprawnień pod uwagę ma być brane „przeciętne wynagrodzenie miesięczne brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny”. Np. w stolicy osoba samotna singiel nie mógłby obecnie zarabiać więcej niż ok. 3,9 tys. zł brutto, czyli ok. 2,8 tys. zł netto. Z kolei dochód rodziny trzyosobowej nie mógłby przekraczać ok. 8,1 tys. zł brutto, czyli ok. 5,7 tys. zł netto.

Dowiedz się więcej z książki
Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych
  • rzetelna i aktualna wiedza
  • darmowa wysyłka od 50 zł



W odniesieniu do istniejących przepisów określających zasady prowadzenia działalności w zasobach mieszkaniowych TBS, w nowym programie mają nastąpić modyfikacje polegające m.in. na:
- ograniczeniu możliwości partycypacji lokatora w kosztach budowy lokalu - mieszkania społeczne mają mieć charakter rotacyjny, a nakłady lokatorów (wpłaty partycypacyjne) nadawały im charakter quasi-własnościowy;
- zachowaniu możliwości wykorzystania formuły partycypacji lokatora – obniżenie limitu maksymalnej wysokości partycypacji lokatora do 15% wartości mieszkania, a lokator, który zrezygnuje z mieszkania w TBS, odzyska wniesioną partycypację odpowiednio zwaloryzowaną;
- preferencyjnym podejściu wobec projektów inwestycyjnych, w których niskie czynsze będą możliwe bez partycypacji lokatorów oraz preferencyjne podejście do projektów, które zakładają zróżnicowanie typów lokali w ramach inwestycji (lokale użytkowe, mieszkania na sprzedaż);
- utrzymaniu możliwości partycypacji w kosztach budowy osób prawnych w zamian za prawo wskazania najemcy, przy czym przewiduje się zniesienie możliwości cesji praw wynikających z partycypacji przez osobę prawną na rzecz lokatora - w szczególności chodzi o utrzymanie możliwości partycypacji przez jednostki samorządu terytorialnego;
- zmianie zasad weryfikacji dochodów najemców nowych mieszkań społecznych – w nowym programie weryfikacja dochodów będzie obowiązkowa co roku (albo w innych, np. 3-letnich okresach) i w przypadku znaczącego przekroczenia limitów dochodów obowiązkowe będzie podwyższenie stawek czynszu;
- zmianie limitu wysokości czynszów do 5% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie, co np. w Warszawie stanowiłoby obecnie ok. 25 zł za m kw., czyli ok. 1250 zł w przypadku 50-metrowego mieszkania;
- limitowaniu czynszów na poziomie umożliwiającym realizację programu kredytowego, z prawdopodobieństwem, że będą obowiązywały inne limity dla mieszkań budowanych z partycypacją, a inne dla mieszkań bez partycypacji;
- zmianie przepisów dotyczących zasad działania TBS w sytuacji korzystania z komercyjnego finansowania nowych inwestycji, z utrzymaniem społecznego charakteru mieszkań w istniejących zasobach TBS;
- brak możliwości wykupu takich mieszkań - aby w przyszłości nie pojawiła się presja na wykup ze strony lokatorów, a równocześnie, aby zwiększyć rotację mieszkań, dopłatą do kredytu budowlanego mają być premiowane w pierwszej kolejności te TBS-y, które zrezygnują z partycypacji lokatorskiej.



Powyższe oznacza, że nie wszystkie TBS-y i spółdzielnie ubiegające się o kredyt preferencyjny, dostaną takie wsparcie. Wybierane będą inwestycje o najwyższej użyteczności społecznej oraz sprawności finansowania.

 

 


Przypisy:
[1] http://bip.kprm.gov.pl/kpr/form/r1636,Projekt-ustawy-o-zmianie-ustawy-o-niektorych-formach-popierania-budownictwa-mies.html