Trwa wyścig z czasem. Inwestorzy składają masowo wnioski o wydanie warunków zabudowy na starych zasadach. Boją się, że po uchwaleniu przez gminę planu ogólnego działka nie tylko straci na wartości, ale nic już na niej nie wybudują. Tymczasem już samo złożenie wniosku może być sposobem na przekształcenie działki w budowlaną.
Niektóre samorządy, głównie te z Dolnego Śląska, zaczęły zawieszać wydawanie warunków zabudowy w związku z rozpoczęciem prac nad planem ogólnym, co jest rażącym naruszeniem prawa.
Czytaj też: Nowe wskaźniki blokują zmianę starych warunków zabudowy
Stare warunki cenna rzecz
Gminy mają czas na uchwalenie ogólnych planów do końca 2025 r. Nawet jeżeli nie "zmieszczą" się w tym terminie i planu nie uchwalą, to i tak wydawanie warunków na starych zasadach przestanie być możliwe. Dla wielu inwestorów posiadanie warunków zabudowy oznacza więc być albo nie być. Za rok ich działka może nie być już budowlana.
- Co więcej, warunki będą ważne bezterminowo. Od 2026 roku wszystkie wydawane decyzje o warunkach zabudowy będą miały charakter terminowy, tj. będą ważne pięć lat (a nie jak dotychczas - bezterminowo). Trzeba pamiętać o tym, że reforma planistyczna nie zlikwiduje całkowicie instytucji decyzji o warunkach zabudowy, jednakże znacznie ograniczy możliwość jej wydawania - wyjaśnia Piotr Szulc, radca prawny z Kancelarii Radcy Prawnego Piotr Szulc.
Nowe warunki zabudowy (po 1 stycznia 2026 r.) będą mogły być wydawane jedynie na tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy (OUZ). Gmina będzie je mogła wyznaczyć w planie ogólnym, ale nie ma takiego obowiązku. To znaczy mogą istnieć takie gminy, które nie zdecydują się na określenie OUZ w planie ogólnym i tym samym na obszarze danej gminy nie będzie można wydawać warunków zabudowy.
Im szybciej, tym lepiej
Z tych powodów zainteresowanie uzyskaniem warunków zabudowy jest ogromne.
- Widzimy wzmożoną aktywność wśród naszych klientów, choć nie można powiedzieć, że jest to desperacki pęd na ślepo. Są to przemyślane decyzje. Wygląda to podobnie zarówno wśród deweloperów, inwestorów, jak i właścicieli nieruchomości. Dowodem jednak na wyścig z czasem mogą być np. takie doniesienia jak w zakresie Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, która już w lipcu 2023 roku złożyła aż 78 wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zarówno dla nowych inwestycji, jak i dla nadbudowy istniejących bloków, uzasadniając to właśnie reformą planowania przestrzennego - mówi Maciej Górski, adwokat, partner w kancelarii GPLF.
Podobne obserwacje ma dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, wspólniczka w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, specjalizującej się w obsłudze procesu inwestycyjnego. - Obecnie właściciele nieruchomości są już bardziej świadomi tego, że jeśli do końca przyszłego roku nie złożą wniosku o wydanie warunków, to może okazać się, że stracą definitywnie możliwość jej zabudowy w przyszłości. Jeśli do końca 2025 roku taki wniosek nie zostanie złożony, a gmina nie uchwali do tego czasu planu ogólnego, to od 1 stycznia 2026 roku na terenie tej gminy nie będzie możliwe wydanie warunków zabudowy. Podobnie będzie z inwestycjami celu publicznego – nie będzie można wydać dla nich decyzji o ustaleniu ich lokalizacji. Właściciele będą musieli czekać na uchwalenie planu ogólnego, a z tym – jak widzimy - będzie duży problem - ostrzega.
Zobacz w LEX: Zmiany w prawie budowlanym a obsługa klientów kancelarii prawnej > >
Cena promocyjna: 89.1 zł
|Cena regularna: 99 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 69.3 zł
Prawo.pl zapytało też miasta, ile wpływa do nich wniosków o wydanie warunków na starych zasadach.
- W okresie od 1 stycznia do 26 lipca 2024 roku (wtedy weszło w życie rozporządzenie zmieniające wskaźniki dla warunków) wpływało średnio około 51 wniosków w miesiącu, natomiast w okresie od 27 lipca do 4 grudnia 2024 r. - około 49 wniosków miesięcznie - tłumaczy Katarzyna Misiewicz z Urzędu Miasta w Krakowie.
Z kolei w Katowicach od od daty wejścia w życie reformy planistycznej, czyli od 24 września 2023 r. do 5 grudnia 2024 r., wpłynęły 344 wnioski o wydanie warunków zabudowy. Dużo wniosków wpływa do Urzędu Miasta w Gdańsku. Ale na pytanie, ile dokładnie, nie otrzymaliśmy odpowiedzi.
Nowe wskaźniki, stare warunki
Ci inwestorzy, którzy nie złożyli wniosków do 26 lipca 2024 r., muszą liczyć się z tym, że warunki nie zostaną wydane w 100 proc. na starych zasadach. Od 26 lipca 2024 r. obowiązują nowe wskaźniki dla warunków zabudowy, takie jak: intensywność zabudowy, maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej oraz wskaźnik minimalnej liczby miejsc do parkowania. Zawiera je rozporządzenie ministra rozwoju i technologii w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024, poz. 116).
Czy w związku z tym trudniej jest uzyskać warunki zabudowy? - Nie ma podstaw do stwierdzenia, że zmiana przepisów wpłynęła na stopień trudności uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy - twierdzi Katarzyna Misiewicz z Urzędu Miasta w Krakowie.
Podobnie uważają w Katowicach. - Nie stwierdziliśmy większych trudności w uzyskaniu warunków przez wnioskodawcę po 26 lipca, niemniej z uwagi na nowe parametry, o których wspomniano wyżej, złożenie wniosku o warunki zabudowy wymaga od wnioskodawcy większej konkretyzacji planowanego zamierzenia, a od pracowników znaczącego zwiększenia nakładu pracy - z uwagi na konieczność ustalenia ww. nowych parametrów określających wnioskowaną inwestycję - dodaje Sandra Hajduk, rzecznik prasowy UM w Katowicach.
Eksperci nie są jednak już takimi optymistami, jak samorządy. Ich zdaniem po 26 lipca trudniej jest otrzymać warunki zabudowy.
Zobacz także w LEX: Sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego czyli drugi etap reformy uwłaszczeniowej > >
Problem z zawieszaniem warunków
Niektóre samorządy zaczęły zawieszać warunki zabudowy, tłumacząc to pracą nad ogólnym planem, co jest oczywistym naruszeniem prawa.
- Spotkałam się już kilka razy z takimi postanowieniami i stanowiskiem gmin, że dopóki nie uchwalą planu, nie wydadzą żadnych warunków zabudowy. Jako podstawę ich wydania gminy podają art. 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który odnosi się wyłącznie do zawieszenia tych postępowań, jeśli procedowany jest plan miejscowy. Zgodnie z tym przepisem postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy, natomiast wójt, burmistrz lub prezydent miasta podejmuje to postępowanie, jeśli w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany - wyjaśnia dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Ale przecież plan ogólny nie jest planem miejscowym, mimo że w swojej nazwie ma słowo plan. Reforma planowania przestrzennego nie wprowadziła zmiany do art. 62 kodeksu postępowania administracyjnego, która pozwalałaby na zawieszenie postępowania o wydanie warunków zabudowy z powodu podjęcia uchwały o przystąpienia do planu ogólnego. Gdyby ustawodawca chciał, aby zawieszenie postępowań było możliwe także w przypadku procedowania planu ogólnego, to znalazłoby to odzwierciedlenie w ustawie wprowadzającej reformę planowania przestrzennego.
- Przepisy przejściowe wprost przewidują możliwość prowadzenia postępowań o wydanie warunków zabudowy w okresie do 31 grudnia 2025 roku, kiedy to plany ogólne powinny wejść w życie. Zupełnie nie rozumiem takiego podejścia gmin. Uważam, że postanowienie o zawieszeniu postępowania z powodu procedowania planu ogólnego może być uznane za nieważne - uważa dr Agnieszka Grabowska-Toś.
Czytaj w LEX: Dopuszczalność zmiany ostatecznej decyzji ustalającej warunki zabudowy > >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
