W decyzji o warunkach zabudowy nie ustala się warunków podziału nieruchomości

Z aktualnie obowiązującego stanu prawnego nie wynika podstawa do ustalania warunków podziału geodezyjnego nieruchomości w decyzji o warunkach zabudowy. Pod pojęciem ustalania zasad zagospodarowania terenu nie można rozumieć zasad ustalania warunków podziału nieruchomości. Podział nieruchomości nie stanowi jej zagospodarowania i jest następczy w stosunku do sposobu zagospodarowania terenu. W treści decyzji o warunkach zabudowy powinny znaleźć się tylko i wyłącznie warunki, jakie inwestor winien spełnić, aby zrealizowane przedsięwzięcie inwestycyjne harmonijnie wpisywało się w istniejącą przestrzeń uznał WSA w Białymstoku.

Wójt gminy ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych w zabudowie zagrodowej. Inwestor zwrócił się do SKO z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji, wskazując że decyzja rażąco narusza art. 93 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez dopuszczenie możliwości dokonania podziału nieruchomości rolnej na działki o powierzchni min. 1300 m2 , podczas gdy przedmiotowa regulacja wprowadza zakaz podziału działek rolnych na działki o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha oraz art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez wydanie decyzji bez uprzedniego uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze.

Decyzja SKO

SKO stwierdziło nieważność decyzji ustalającej warunki zabudowy w części w jakiej określa warunki podziału geodezyjnego działek na których ma być zrealizowana inwestycja. W uzasadnieniu SKO podkreśliło, że realizacja inwestycji, dla której ustalono warunki zabudowy, nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Inwestor zgłosił potrzebę ustalenia tych warunków dla przedsięwzięcia polegającego na budowie zespołu budynków mieszkalnych w zabudowie zagrodowej wsi. Sama decyzja o warunkach zabudowy zawiera jednoznaczne zastrzeżenie, że ustalone warunki dotyczą wyłącznie budynków mieszkalnych w ramach zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, ogrodniczych i hodowlanych. Zapisano w niej także, że realizacja każdego z planowanych budynków mieszkalnych powinna nastąpić w ramach posiadanego przez inwestora gospodarstwa rolnego i nie może być podstawą do uzyskania decyzji o wyłączeniu danej nieruchomości z produkcji rolnej. Jako wydane bez podstawy prawnej, zdaniem kolegium należy natomiast ocenić tę część rozstrzygnięcia wójta, która określa warunki podziału geodezyjnego nieruchomości objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Żaden przepis ustawy, w tym art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie przewiduje bowiem możliwości określania w decyzji o warunkach zabudowy zasad podziału nieruchomości. Skoro brak było w ogóle podstaw do określenia w ww. decyzji o warunkach zabudowy zasad podziału nieruchomości to należało stwierdzić nieważność decyzji, w tej części.

WSA rozpatrując sprawę podkreślił, iż z aktualnie obowiązującego stanu prawnego nie wynika podstawa do ustalania warunków podziału geodezyjnego nieruchomości w decyzji o warunkach zabudowy. Podstawy takiej bez wątpienia nie może stanowić aktualne brzmienie art. 94 ust. 1 pkt 1 o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2010 nr 102 poz 651). Podstawy takiej, w ocenie sądu, nie może stanowić także przepis art. 54 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 nr 80 poz 717), mówiący o tym co określa decyzja o warunkach zabudowy. Z regulacji tej wynika, że decyzja taka określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych a także linie rozgraniczające teren inwestycji. Zdaniem WSA pod pojęciem ustalania zasad zagospodarowania terenu nie można rozumieć zasad ustalania warunków podziału nieruchomości. Podział nieruchomości nie stanowi jej zagospodarowania i jest następczy w stosunku do sposobu zagospodarowania terenu. W treści decyzji o warunkach zabudowy powinny znaleźć się tylko i wyłącznie warunki, jakie inwestor winien spełnić, aby zrealizowane przedsięwzięcie inwestycyjne harmonijnie wpisywało się w istniejącą przestrzeń. Zasadnie zatem, w ocenie WSA, stwierdzono nieważność decyzji o warunkach zabudowy w części w jakiej zawarto w niej rozstrzygnięcie dotyczące warunków podziału.

Na podstawie: Wyrok WSA w Białymstoku z 9 października 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 477/12, nieprawomocny