Inwestycja zakłada docelowo pięć budynków na terenie działki, w pierwszej kolejności zostaną wybudowane dwa budynki, dla których projektuje się niezależne przyłącza oraz dwa wjazdy na teren. Wjazdy na teren z drogi publicznej, o których mowa, będą docelowo wykorzystywane również dla pozostałych trzech budynków. W wydanej opinii od zarządcy drogi, mowa jest o etapowaniu inwestycji drogowej, gdzie dla pierwszych dwóch budynków jeden z wjazdów na teren będzie posiadał sygnalizację świetlną natomiast w rozwiązaniu docelowym, kiedy to pojawią się już wszystkie budynki, skrzyżowanie to należy przebudować na rondo. Nie wiadomo, kiedy inwestycja zostanie zakończona w całości, dlatego etapowanie inwestycji ma uzasadnienie ekonomiczne i praktyczne dla inwestora. Budowa w pierwszej kolejności skrzyżowania z sygnalizacją świetlną ma sens, natomiast rondo jest rozwiązaniem docelowym.


Czy w związku z tym przy uzyskiwaniu pierwszego pozwolenia na budowę urząd może zażądać w projekcie zagospodarowania terenu rozwiązania z rondem wraz z pełnymi uzgodnieniami na budowę drogi, wjazdów i ronda?


Czy można w tej sytuacji uzyskać osobne pozwolenie na budowę dla obiektów kubaturowych oraz osobne na przebudowę drogi?


Czy zgodnie z art. 33 ust. 1 pr. bud., dla pozostałych obiektów, które należy pokazać w projekcie zagospodarowania terenu dla całości należy pokazać sieci i przyłącza wraz z uzgodnieniami w ZUD oraz prawem do dysponowania terenem, pomimo, że wniosek o pozwolenie na budowę dotyczy innych obiektów znajdujących się na działce, dla których takie uzgodnienia uzyskano?

Odpowiedź
Możliwe jest etapowanie inwestycji i uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę jedynie dla części planowanego zamierzenia inwestycyjnego.

W załączanym do wniosku o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę projekcie zagospodarowania działki lub terenu, który obejmuje całe planowane zamierzenie inwestycyjne należy uwzględnić także sieci i przyłącza do obiektów, które będą wykonywane w kolejnych etapach realizacji inwestycji. Nie jest jednak wymagane, aby do takiego wniosku dołączać uzgodnienia z Zespołem Uzgadniania Dokumentacji Projektowej albo oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dotyczące części zamierzenia inwestycyjnego, która będzie realizowana w kolejnych etapach.

Organ nie powinien domagać się, aby w ramach pierwszego etapu inwestycji zrealizowano rozwiązania docelowe (właściwe dla całego zamierzenia), jeżeli rozwiązania zaproponowane w pierwszym etapie nie wpływają na możliwość samodzielnego funkcjonowania zgodnie z ich przeznaczeniem obiektów objętych tym etapem robót.

Uzasadnienie
Zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) - dalej pr. bud. pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1 pr. bud., dla całego zamierzenia budowlanego. Na mocy przywołanego art. 34 ust. 3 pkt 1 pr. bud. przyjmuje się, że projekt budowlany powinien zawierać między innymi projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. Szczegółowy zakres projektu zagospodarowania działki lub terenu został określony w § 8 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012 r. poz. 462 z późn. zm.) - dalej r.p.b., który określa wymagania tak dla części opisowej, jak i rysunkowej takiego projektu. Dążąc do wypełnienia wymogów określonych wspomnianym przepisem należy mieć jednak na uwadze, że nie wszystkie z owych wymogów muszą być adekwatne dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Temu stwierdzeniu dał wyraz ustawodawca w art. 34 ust. 2 pr. bud., który stanowi, że zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych. Ponadto § 7 r.p.b. wskazuje, że wymagania rozporządzenia dotyczące projektu zagospodarowania działki lub terenu i projektu architektoniczno-budowlanego należy spełnić uwzględniając w szczególności właściwości danego obiektu budowlanego, takie jak przeznaczenie, sposób użytkowania, usytuowanie, rozmiary, sposób i zakres oddziaływania na otoczenie i złożoność rozwiązań technicznych oraz rodzaj i specyfikę obiektu budowlanego.

Przywołane przepisy wskazują, iż możliwe jest etapowanie inwestycji i uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę jedynie dla części planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Wymaga to jednak spełnienia określonych wymagań. Przede wszystkim owa część zamierzenia musi być samodzielna (funkcjonowanie zgodnie z przeznaczeniem) oraz do wniosku należy dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia inwestycyjnego.

Tym samym inwestor może uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę dla realizowanych w pierwszym etapie dwóch z pięciu planowanych obiektów. Występowanie z wnioskiem o wydanie odrębnych decyzji dla każdego obiektu kubaturowego i drogi może zostać potraktowane przez organ prowadzący postępowanie jako próba obejścia przywołanych przepisów i może rodzić wątpliwości czy obiekt kubaturowy bez drogi dojazdowej może samodzielnie funkcjonować. Odnosząc się do treści wniosku o wydanie pozwolenia dla wybranego etapu planowanej inwestycji oraz obowiązku dołączenia do niego projektu zagospodarowania działki lub terenu należy podkreślić, iż wspomniane art. 34 ust. 3 pkt 1 pr. bud. oraz § 8 r.p.b. precyzyjnie określają co ma się w nim znaleźć.

Wskazują one między innymi, że część rysunkowa projektu zagospodarowania powinna określać układ sieci i instalacji uzbrojenia terenu, przedstawiony z przyłączami do odpowiednich sieci zewnętrznych i wewnętrznych oraz urządzeń budowlanych, w tym: wodociągowych, ujęć wody ze strefami ochronnymi, cieplnych, gazowych i kanalizacyjnych lub służących do oczyszczania ścieków, oraz określający sposób odprowadzania wód opadowych, z podaniem niezbędnych profili podłużnych, spadków, przekrojów przewodów oraz charakterystycznych rzędnych, wymiarów i odległości, wraz z usytuowaniem przyłączy, urządzeń i punktów pomiarowych. Przepisy te nie wskazują jednak, aby częścią tego projektu były uzgodnienia z Zespołem Uzgadniania
Dokumentacji Projektowej albo oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dokumenty te stanowią niezależne od projektu zagospodarowania działki lub terenu załączniki do wniosku o pozwolenie na budowę.


Oznacza to, iż ustawodawca nie zobowiązuje inwestora do przedkładania tego typu dokumentów dla obiektów, które będą realizowane w pozostałych (przyszłych) etapach wykonania planowanej inwestycji (gdyby tak było nie ograniczyłby obowiązku przedłożenia dokumentacji dotyczącej całego zamierzenia tylko do projektu zagospodarowania). Warto także podkreślić, iż organ nie powinien domagać się, aby w ramach pierwszego etapu inwestycji zrealizowano rozwiązania docelowe (właściwe dla całego zamierzenia), jeżeli rozwiązania zaproponowane w pierwszym etapie nie wpływają na możliwość samodzielnego funkcjonowania obiektów objętych pierwszym etapem zgodnie z ich przeznaczeniem. Nie ma bowiem prawnych przeszkód, aby w ramach realizacji drugiego etapu inwestycji dokonać przebudowy wykonanego w ramach pierwszego etapu układu drogowego.