Umowa deweloperska chroni nabywców lokali mieszkaniowych

Umowa deweloperska została uregulowana w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i jest odpowiedzią na wiele wcześniejszych postulatów jej wprowadzenia. Ma ona istotne znaczenie w obrocie prawnym związanym z budownictwem mieszkaniowym, zwłaszcza z uwagi na wysokie ryzyko gospodarcze procesu inwestycyjnego. Powyższa ustawa wprowadza specjalną ochronę nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych oferowanych przez deweloperów. W ten sposób Polska dołączyła do grona państw członkowskich UE posiadających takie rozwiązania.

Komentarz dostępny jest w  programie Serwis Budowlany .



Nabywcy lokali mają być lepiej chronieni dzięki zastosowaniu czterech istotnych rozwiązań:
- pieniądze nabywców są gromadzone na rachunkach powierniczych;
- nabywcy otrzymują pełną informację o nabywanej nieruchomości w formie prospektu informacyjnego;
- umowa deweloperska zostaje zawarta obligatoryjnie w formie aktu notarialnego;
- przewidziane są specjalne procedury chroniące środki nabywców w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera.

Po przedstawieniu najistotniejszych kwestii odnoszących się do sposobu regulacji umowy deweloperskiej w nowej ustawie, autorka niniejszego artykułu przedstawi ocenę tej umowy z punktu widzenia rzeczywistych zmian na rynku deweloperskim, ze szczególnym uwzględnieniem lepszej ochrony nabywców.

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego - dalej u.o.n. reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub do przeniesienia na nabywcę użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (art. 1 u.o.n.) (wszystkie wyróż. – M.M.).

Omawiana ustawa określa też środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, obowiązki przedkontraktowe dewelopera, treść umowy deweloperskiej, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera (art. 2 ust. 1 u.o.n.). Przepisy tej ustawy mają zastosowanie także do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (umowa przedwstępna; zob. art. 2 ust. 2 u.o.n.).


Umowa deweloperska została zdefiniowana w ustawie jako umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1 u.o.n., a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa (art. 3 pkt 5 u.o.n.). Ustawodawca definiuje też strony tej umowy: dewelopera i nabywcę.

Deweloper jest przedsiębiorcą w rozumieniu kodeksu cywilnego, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1 u.o.n., i przeniesienia tego prawa na nabywcę (art. 3 pkt 1 u.o.n.).Nabywca natomiast to osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej jest uprawniona do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1u.o.n., oraz zobowiązana do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa (art. 3 pkt 4 u.o.n.).@page_break@

Ustawa określa szczegółowo treść umowy deweloperskiej (art. 22 ust. 1 u.o.n.). Zawiera ona w szczególności określenie stron umowy, miejsce i datę podpisania umowy, cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1 u.o.n., informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach, określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub określenie budynku, w którym ma się znajdować lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy, określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper, termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1 u.o.n., wysokość i terminy lub warunki spełnienia świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera, informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numeru rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, informacje dotyczące gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji, numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację, czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego, określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29 u.o.n. (zob. poniżej), a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z prawa odstąpienia od umowy, określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym o poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21 (aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopia aktualnego wypisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualne zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej, kopia pozwolenia na budowę, sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie 2 lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdanie spółki dominującej, projekt architektoniczno-budowlany), termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, to zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Ustawa wprowadza obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego (art. 26 ust. 1 u.o.n.). Koszty czynności notarialnych związane z zawieraniem umowy deweloperskiej obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę (art. 26 ust. 2 u.o.n.).

Zawarcie umowy deweloperskiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (art. 23 ust. 1 i ust. 2 u.o.n.).

Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców, aniżeli te określone w przepisach omawianej ustawy są nieważne, a w ich miejsce znajdują zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy (art. 28 u.o.n.).

Istotną kwestią uregulowaną w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 4 u.o.n.) jest konieczność zapewnienia przez dewelopera jednego z następujących środków ochrony nabywców:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Komentarz dostępny jest w programie Serwis Budowlany .