1. Najważniejsze zagadnienia dotyczące opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem

Truizmem jest stwierdzenie, a jednak warto przypomnieć, że osoba fizyczna, która wykorzystuje składniki swojego majątku (w tym nieruchomości) w celach zarobkowych, oddając je w używanie podmiotom trzecim uzyskuje wraz z wynagrodzeniem przychód podatkowy. Podkreślić należy, że zasady opodatkowania przychodów z najmu są wspólne dla umów dotyczących nieruchomości jak i rzeczy ruchomych.
W każdym przypadku najmu kluczowe znaczenie ma umiejscowienie uzyskanego przychodu w odpowiednim źródle (przychodów). Jest to o tyle istotne, że to sam podatnik musi dokonać właściwego przyporządkowania.
Osoba fizyczna oddająca rzeczy w odpłatne używanie może, poprzez odpowiednie zachowanie i konsekwentne działanie, dokonać wyboru jednego z dwóch źródeł przychodów: pozarolnicza działalność gospodarcza lub najem, podnajem.
Ze względu na zakres tematyczny niniejszego poradnika wystarczy w tym miejscu tylko wskazać, że jeżeli przedmiot najmu wchodzi w skład przedsiębiorstwa (majątek wykorzystywany do prowadzonej działalności gospodarczej), wówczas przychody uzyskiwane w tytułu jego oddania w odpłatne używanie zaliczane są do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza. W innych przypadkach przychód alokowany jest w źródle najem, podnajem itp.
Jeżeli podatnik zdecyduje i okoliczności przemawiają za tym, że uzyskiwane przez niego przychody z najmu nie są alokowane w źródle pozarolnicza działalność gospodarcza może wybrać dla nich opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Jest to konsekwencją tego, że w taki sposób opodatkowane mogą być otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
Ważne!
Dla zastosowania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wobec przychodów z najmu muszą one być umiejscowione w źródle najem, podnajem. Przypomnieć bowiem trzeba, że prawodawca wprost wskazał, iż opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie stosuje się do podatników osiągających przychody z tytułu świadczenia usług wynajmu i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, zastrzegając, że ryczałt ma zastosowanie jedynie w przypadku najmu „prywatnego".
Pamiętaj!
W przypadku gdy podatnik wybierze opodatkowanie przychodów z najmu ryczałtem, to podpisując umowę (tj. sporządzając ją na piśmie) eliminuje obowiązek prowadzenia ewidencji.
 
Pamiętaj!
Aby stosować opodatkowanie przychodów ryczałtem należy o swojej decyzji poinformować organ podatkowy składając do „swojego" urzędu skarbowego (czyli według miejsca zamieszkania) pisemne oświadczenie w terminie do 20 stycznia, a jeżeli rozpoczyna osiąganie przychodów w trakcie roku w terminie do dwudziestego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.
Ryczałt od przychodów z najmu nie zabiera ulg. Opłacając ryczałt od przychodów ewidencjonowanych uzyskiwanych w ramach najmu „prywatnego" podatnik nie pozbawia się prawa do ulg podatkowych w PIT od innych przychodów, jak również wspólnego rozliczenia w PIT dochodów małżonków (opodatkowanych według skali).
Dowiedz się więcej z książki
Najem nieruchomości a podatki
  • rzetelna i aktualna wiedza
  • darmowa wysyłka od 50 zł


2. Ryczałt czy zwykły podatek

Informacje przedstawione pokrótce w pierwszej części wyraźnie pokazują, że wybór opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie niesie za sobą żadnych negatywnych implikacji w PIT. Jeżeli do tego dopowiemy, że stawka ryczałtu wynosi 8,5%, to w zasadzie odpowiedź na pytanie ryczałt czy zwykły podatek może wydawać się oczywista wobec 18%, 32% lub 19% PIT (ten ostatni tylko wówczas gdy najem jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej, do której podatnik stosuje podatek liniowy).
Nie zawsze jednak tak jest!
Pomimo, że podatek obliczany według zasad ogólnych wyznaczany jest przy zastosowaniu znaczenie wyższej stawki niż ryczałt, to w praktyce może niekiedy okazać się, że faktycznie jego stawka jest znacznie niższa niż owe 8,5% ryczałtu, a nawet może wynosić w pewnym okresie 0%.
Uwaga!
Ryczałt płacisz od przychodu a PIT od dochodu.
Wybierając podatek w formie ryczałtu automatycznie pozbawiasz się prawa do rozliczania kosztów uzyskania.
A przecież są sytuacje, w których rzecz oddawana w najem wymaga tego aby były poniesione wydatki z nią związane.
Przykład 1
Osoba fizyczna odziedziczyła lokal mieszkalny, który postanowiła oddać w używanie na podstawie umowy najmu. Po wnikliwej analizie ofert rynkowych i po dokładnym obejrzeniu lokalu osoba taka uznała, że uzyska znacznie wyższy czynsz, jeżeli wcześniej przeprowadzi remont nieruchomości. Otrzymany kosztorys wykazał, że gruntowny remont kosztował będzie tyle ile spodziewany roczny czynsz. Co ważne, były to „tylko" i wyłącznie prace o charakterze remontowym, przywracające lokalowi pełną jego pierwotną używalność (gładzie, malowanie, odświeżenie podłóg etc.). Podatnik uznał, że chociaż koszt prac remontowych jest wysoki, to jednak powinny one wystarczyć na kilka lat więc się na nie zdecydował.
Po przeprowadzeniu prac remontowych podatnik znalazł najemcę i podpisał z nim umowę najmu. Już podejmując decyzję o wynajmie osoba taka zaczęła zastanawiać się nad wyborem sposobu opodatkowania najmu nie planując wykonywać działalności gospodarczej w takim zakresie (był to jedyny najem osoby fizycznej).
Ponosząc wysokie wydatki na remont podatnik uznał, że w pierwszym a może nawet i w kolejnym roku nie byłoby racjonalnym zastosowanie ryczałtu, gdyż uniemożliwiłoby to rozliczenie kosztów. Tymczasem wybierając PIT podatnik zapłaci podatek w wysokości 0 zł.
Opłacając podatek w formie ryczałtu nie rozliczysz amortyzacji. A tymczasem w pewnych okolicznościach odpisy amortyzacyjne mogą w istotny sposób obniżać podstawę opodatkowania a nawet ją zerować.
Przykład 2
Podatnik zakupił lokal mieszkalny w celu oddania go do odpłatnego używania na podstawie umowy najmu. Przed przyjęciem lokalu do używania podatnik poniósł wysokie wydatki na modernizację i dostosowanie lokalu. Dzięki temu wartość początkowa stanowiąca podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych była wysoka bo wyniosła 1.500.000 zł. Chcąc rozliczyć w kosztach podatkowych amortyzację podatnik musi wybrać opodatkowanie PIT, a nie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, gdyż w tym ostatnim przypadku nie są aktywowane żadne koszty, również w postaci amortyzacji. Dzięki temu, że lokal był używanym w znaczeniu PIT i jeszcze do dodatkowych ulepszeń podatnik może zastosować 10% roczną stawkę amortyzacji. To oznacza, że roczny odpisy wyniesie 150.000 zł. Wobec faktu, że miesięczny czynsz wynosi 10.000 zł łatwo policzyć, że wybierając PIT przez dziesięć lat podatnik w ogóle nie zapłaci podatku dochodowego od takiego najmu. Gdyby podatnik wybrał ryczałt, wówczas roczny podatek wyniósłby 10.200 zł. Zatem w tym przypadku nie tylko rozsądnym jest wybór PIT, ale nawet zastosowanie niższej niż dopuszczalna 10%, rocznej stawki amortyzacji.