Zmiany w zasadach usuwania wad w lokalu zawiera art. 40 nowej ustawy deweloperskiej. Jej pełna nazwa to: o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Czytaj też: Sejm poparł niższą składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny>>
Zdaniem rządu, autora projektu, obowiązujące dotychczas zasady reklamacji są iluzoryczne. Klienci niektórych deweloperów są bezradni, latami nie mogą doprosić się usunięcia wad w mieszkaniu. Nowe przepisy mają to zmienić. Nie podobają się one jednak deweloperom. Chodzi konkretnie o podział wad na istotne i nieistotne. Ustawa nie precyzuje dokładnie kiedy o jakie chodzi, co ich zdaniem może być polem do nadużyć.
Czytaj w LEX: Klauzule niedozwolone stosowane w umowach deweloperskich >
Przepisy dla spekulantów
Art. 40 przewiduje, że w przypadku nieistotnych wad, klient może żądać od dewelopera ich usunięcia, a gdy deweloper tego nie zrobi, uczynić na jego koszt. Pod warunkiem, że wcześniej deweloper nie usunął ich w dwóch kolejno wyznaczanych terminach na podstawie ustawy deweloperskiej. Natomiast w przypadku wad istotnych klientowi dewelopera będzie przysługiwało, zamiast zastępczego usunięcia wad, odstąpienia od umowy. I to rozwiązanie budzi niepokój Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Sprawdź w LEX: Czy deweloper może odmówić wydania świadectwa charakterystyki energetycznej mieszkania? >
- To jest wprowadzenie łatwych do spełnienia przesłanek rozwiązywania umowy deweloperskiej, korzystnych dla spekulantów i tzw. flipperów, którzy będą wykorzystywać nowe przepisy do tego, by sztucznie blokować sprzedaż, rezerwując po kilka, czy kilkanaście mieszkań – uważa Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
- Jeśli taka osoba stwierdzi, że w okresie od podpisania umowy deweloperskiej do aktu przenoszącego własność inwestycja przestanie być atrakcyjna, lub np. ceny na tej lub innej inwestycji staną się korzystniejsze, odstąpi wówczas od umowy, powołując się chociażby na fakt wystąpienia wady istotnej. Zgodnie z ustawą deweloperską, taką okoliczność ma potwierdzić prywatna opinia rzeczoznawcy, sporządzona na zlecenie nabywcy. Oczywiste jest, że będzie ona po myśli nabywcy. Deweloper nie ma prawa nawet przedstawić własnej opinii, natomiast ma obowiązek zwrócić nabywcy wszystkie wpłacone środki w terminie 30 dni od momentu otrzymania oświadczenia o odstąpieniu, niezależnie od tego, jak absurdalna byłaby zgłoszona wada, potwierdzona opinią. Jeśli tego nie zrobi, to bank zablokuje mu wypłatę kolejnych transz – twierdzi Przemysław Dziąg.
Czytaj w LEX: W jaki sposób deweloper powinien wystawiać faktury? >
Nie ma zagrożenia ze strony spekulantów
Nie wszyscy jednak prawnicy myślą podobnie. Nie mają też problemów z doprecyzowaniem co jest wadą istotną. - Nie podzielam obaw związanych ze spekulacyjnym blokowaniem wielu mieszkań i odstępowaniem od umów z byle powodu. Nowe przepisy zakładają dość precyzyjny i zamknięty katalog przypadków, w których nabywca będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej – mówi Tomasz Konieczny, radca prawny, partner w Kancelarii Konieczny, Polak i Partnerzy.
Sprawdź w LEX: Czy deweloper może potrącić karę umowną z kwot wpłaconych przez nabywcę na rachunek otwarty powierniczy? >
- Nie ma wśród nich takich, które polegałyby na uznaniu tylko punktu widzenia nabywcy sprowadzającego się do tego, czy dana inwestycja jest dalej opłacalna dla nabywcy, czy może lepiej wycofać się z transakcji i żądać zwrotu wpłat. Przypadki te dotyczą raczej określonych zaniedbań ze strony dewelopera, tak pod względem formalnym (niedopełnienie wymogów stawianych treści umowy, prospektu itd.), terminowym (niedotrzymanie terminów), jak i jakościowym (wady istotne) – wyjaśnia mec. Konieczny.
Według niego mówiąc o wadach istotnych, chodzi o szczególny przypadek wad, które w przypadku inwestycji deweloperskich są jednak na szczęście zjawiskiem znacznie rzadszym niż usterki (wady nieistotne), które nie uruchamiają procedury odstąpienia od umowy. - Z perspektywy samego ograniczenia do wad istotnych, jak i ze względu na ryzyko poniesienia przez samego rzeczoznawcę budowlanego odpowiedzialności za nierzetelną opinię nie dostrzegam ryzyka w tym, by mogły być one przygotowywane na zamówienie nabywców zainteresowanych odstąpieniem od umowy. Zresztą deweloper nie zostaje według mnie pozbawiony ochrony przez błędną opinią – skoro przesłanką odstąpienia ma być opinia rzeczoznawcy budowlanego stwierdzającego istnienie wady istotnej, to w ewentualnym procesie deweloper będzie mógł ją zwalczać dowodem z opinii biegłego sądowego, tym samym kwestionując skuteczność samego odstąpienia od umowy - argumentuje Tomasz Konieczny.
Sprawdź w LEX: Czy deweloper może w umowie deweloperskiej zastrzec klauzulę umożliwiającą potrącenie odsetek ustawowych za opóźnienie w płatności? >
Cena promocyjna: 159.2 zł
Cena regularna: 199 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 179.1 zł 
