SN: kupującego mieszkanie chroni dobra wiara

Sąd Najwyższy potwierdził w czwartek, że dobra wiara kupującego może przesądzić o ważności umowy sprzedaży. Sprawa dotyczyła transakcji, w której pierwotny właściciel mieszkania próbował wycofać się ze sprzedaży, twierdząc, że był pijany i nie wiedział, co robi.

Wyrok dotyczy zakupu niewielkiego mieszkania na warszawskim Mokotowie. Jego właściciel, chcąc je sprzedać lub zamienić na mniejsze, upoważnił we wrześniu 1999 r. do tych czynności dwóch mężczyzn. Pełnomocnictwa udzielił im przed notariuszem. Następnie z jednym z nich dokonał zamiany - jemu przekazał prawo własności swojego mieszkania, a w zamian otrzymał od niego udział w innej nieruchomości.

W październiku 1999 r. mieszkanie zostało sprzedane, ale następnie pierwotny właściciel postanowił podważyć umowę sprzedaży. Twierdził, że udzielone przez niego pełnomocnictwo jest nieważne, bo on sam, w chwili gdy je udzielał, był pod wpływem alkoholu i nie był świadomy tego, co robi.

Skierował więc dwie sprawy do sądów - jedną o stwierdzenie nieważności pełnomocnictwa, a drugą - o stwierdzenie nieważności zamiany prawa własności mieszkania na udział w nieruchomości. Oba Sądy Okręgowe - w Warszawie i w Płocku - przyznały mu rację.

Wówczas właścicielka mieszkania zaskarżyła wyrok warszawskiego sądu. Początkowo wygrała - Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że sprzedaż mieszkania miała charakter pozorny i została dokonana tylko po to, by wyłudzić pieniądze. Sąd stwierdził, że kobieta kupiła mieszkanie w dobrej wierze, więc umowa sprzedaży jest ważna.

Mężczyzna zaskarżył jednak ten wyrok i po ponownym rozpatrzeniu sprawy warszawski Sąd Apelacyjny przyznał mu rację. Uznał, że przy kupnie mieszkania nie można domniemywać dobrej wiary kupującego.

Kobieta złożyła skargę kasacyjną na ten wyrok do Sądu Najwyższego, a w czwartek SN uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania (sygn. I CSK 727/12).

W uzasadnieniu wyroku sędzia Bogumiła Ustjanicz wyjaśniła, że kobieta, kupując mieszkanie, działała w dobrej wierze, zapłaciła za nie pełną cenę i wyremontowała je. Sędzia tłumaczyła, że pierwszy właściciel mieszkania nie może twierdzić, że udzielając pełnomocnictwa, nie był świadomy tego co robi. Ustjanicz wskazała, że udzielił je właśnie w celu sprzedaży mieszkania i podjął działania, żeby je sprzedać, np. pokazał mieszkanie kupującej i zgłosił je do pośrednika nieruchomości.

"Sąd apelacyjny nie ma racji, mówiąc, że dobrej wiary nie można domniemywać" - dodała sędzia.