Jolanta Ojczyk: Wkrótce rząd przyjmie tzw. ustawę deweloperską, która wprowadza  Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Deweloperzy ostrzegają przed podwyżkami cen, bo od każdej wpłaty od nabywcy będą musieli odprowadzić na fundusz do 3 proc. Nie obawia się pan wzrostu cen?

Tomasz Chróstny: Nie spodziewamy się wzrostu cen mieszkań z powodu wprowadzenia nowych przepisów – oczekujemy jednak zwiększania zakresu ochrony nabywców lokali. Uważam, że deweloperzy niepotrzebnie straszą klientów podwyższaniem cen mieszkań po wejściu w życie ustawy. Projekt określa maksymalną wysokość składek na DFG - odpowiedni do 3 proc. od otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych i do 0,6 proc. od zamkniętych. Nie spodziewamy się jednak, by ostatecznie sięgnęły one maksymalnych pułapów. Deweloperzy powinni sami je płacić - nie powinni przerzucać tego obowiązku na klientów. W tej chwili deweloperzy sami różnicują ceny metra kwadratowego w mieszkaniach w ramach inwestycji w zależności od atrakcyjności lokalu – jego nasłonecznienia, piętra czy odległości do windy pomimo faktu, iż koszt budowy w przeliczeniu na metr kwadratowy w inwestycji jest identyczny. Różnica w cenie mieszkania o tej samej powierzchni między parterem a trzecim piętrem to nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Czytaj również: Ustawa deweloperska wróciła do gry. Wzrosną ceny nowych mieszkań >>

 

Najnowsza wersja projektu poszerza też uprawnienia kontrolne banków przed dokonaniem przelewu z rachunku powierniczego na rachunek dewelopera. Tu deweloperzy obawiają się, utraty płynności, gdy bank będzie wstrzymywał wypłatę, co też może wpłynąć na ceny mieszkań.

Projektowane zmiany określają minimalny zakres działań, jakie bank ma obowiązek przeprowadzić w ramach swoich ustawowych obowiązków kontrolnych. W ramach swoich działań bank będzie musiał zweryfikować m.in. czy deweloper opłaca składki na DFG, posiada pozwolenie na budowę na działce z odpowiednim tytułem prawnym do nieruchomości bądź nie zostało wobec niego wszczęte postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. To są istotne elementy w szczególności, gdy utartą praktyką jest realizacją każdej inwestycji mieszkaniowej przez specjalnie w tym przeznaczeniu tworzone spółki celowe.

Czytaj w LEX: Klauzule niedozwolone stosowane w umowach deweloperskich >

Czy zaproponowane regulacje nie sprawią, że deweloperzy będą musieli mieć kredyt na sfinalizowanie inwestycji – bank może odmówić wypłat z OMRP np. gdy zalega z płatnościami?

Ustawa nie zmieni modelu finansowania inwestycji. Jeżeli już w tej chwili deweloper nie ma środków na zakup działki, musi posiłkować się kredytem. Z naszych analiz wynika, że większość deweloperów prowadzi otwarte rachunki powiernicze bez dodatkowych zabezpieczeń. Praktycznie nie ma zamkniętych rachunków powierniczych. Oznacza to, że wpłaty konsumentów finansują budowę i to oni ponoszą największe ryzyko niepowodzenia inwestycji. Proponowane przez nas zmiany mają eliminować to ryzyko, zaś ich beneficjentem jest konsument nabywający szczególny produkt, jakim jest wymarzone mieszkanie.

Czytaj w LEX: RODO w branży budowlanej - co w związku z nowymi przepisami powinni uwzględnić w swojej działalności podmioty publiczne i prywatne >

Czy prawo do odstąpienia z powodu istotnej wady – nie jest zbyt dużym uprawnieniem dla kupujących?

Odstąpienie od umowy w przypadku wady istotnej będzie mogło być zastosowane tylko w wyjątkowych sytuacjach – np. gdy deweloper wybuduje mieszkanie niezgodnie z projektem. Chciałbym podkreślić, że nie przewidujemy żadnego automatyzmu w rezygnowaniu z mieszkania. Oznacza to konieczność przejścia całej procedury reklamacyjnej, w ramach której nabywca musi wadę zgłosić, deweloper sprawdza, ocenia oraz w określonym czasie usuwa wadę.  Dopiero po przejściu całego procesu, gdy okazuje się,  że deweloper w ogóle nie reaguje lub nie usuwa wady, nabywca może odstąpić od umowy. Będzie to rozwiązanie o charakterze ostatecznym i wyjątkowym, ważnym jednak z punktu widzenia ochrony kupujących oraz dyscyplinowania sprzedających.

Czytaj w LEX: Specustawa mieszkaniowa – przewodnik dla organów administracji architektoniczno-budowlanej >

Dla pana najważniejsza jest ochrona konsumenta? 

Tak, najważniejszy dla mnie jest konsument, ponieważ kupno mieszkania lub domu to życiowa decyzja, wymagająca wielu wyrzeczeń i częstokroć wiążąca się z koniecznością zaciągnięcia wieloletniego kredytu. Brak odpowiedniego zabezpieczenia ze strony państwa tak ważnej inwestycji podważa zaufanie obywateli do jego instytucji, w tym uczciwego mechanizmu rynkowego. Z tych powodów osobom kupującym mieszkania należy się wysoka ochrona, którą przewiduje projekt tzw. ustawy deweloperskiej.

Czytaj w LEX: Środki ochrony nabywcy według ustawy deweloperskiej >

Ile naruszeń przepisów przez deweloperów w ostatnim czasie wykrył UOKiK?

Obecnie UOKiK prowadzi kilkanaście postępowań dotyczących firm deweloperskich. Urząd analizuje także oferty condo i aparthoteli. Na przestrzeni lat wielokrotnie byliśmy świadkami cierpienia konsumentów, których upadłość dewelopera lub wady istotne pozbawiały tak upragnionego mieszkania, jak i wpłaconych oszczędności wypracowanych przez nich i ich bliskich. Musimy poprzez zmianę prawną mechanizmów gospodarczych zapobiegać tego typu dramatom. Interes konsumentów jest ważniejszy niż biznes. 

Czytaj w LEX: Zakres uprawnień banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy >