Ugoda przed mediatorem w postępowaniu karnym
Powód zawarł z pozwaną umowę najmu lokalu użytkowego na czas nieokreślony. Kiedy właściciel lokalu wezwał powoda do zapłaty należności z tytułu zajmowania przedmiotowego lokalu bez tytułu prawnego za okres trzech lat, okazało się, że pozwana nie była uprawniona do zawarcia przedmiotowej umowy i pobierania opłat z tego tytułu. Pozwana, która została oskarżona o oszustwo na szkodę powoda, w toku postępowania karnego, przed mediatorem, zawarła w zwykłej formie pisemnej ugodę, która miała rekompensować poniesioną przez powoda szkodę. W ugodzie oświadczyła, że przekazuje w drodze darowizny na jego rzecz swój udział w nieruchomości gruntowej. Ugoda nie została zatwierdzona przez sąd. W toku dalszego postępowania pozwana wycofała się z zawartej ugody, a od zarzucanego jej czynu została ostatecznie uniewinniona.
Brak formy aktu notarialnego powoduje, że ugoda jest nieważna
Sąd Okręgowy oddalił tak sformułowane powództwo, z uwagi na niezachowanie wymogu formy aktu notarialnego umowy przenoszącej własność nieruchomości. Na potwierdzenie słuszności swojego rozstrzygnięcia Sąd przywołał przepisy art 890 § 1 k.c. i art 158 k.c., zgodnie z którymi umowa darowizny nieruchomości zawsze wymaga formy aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy powoduje nieważność umowy zgodnie z art. 73 § 2 k.c. Tym samym oświadczenie pozwanej co do przekazania w drodze darowizny na rzecz powoda udziału w nieruchomości, zamieszczone w sporządzonej w zwykłej formie pisemnej ugodzie zawartej przed mediatorem jest nieważne i to bez względu, czy zamiarem stron było przeniesienie własności udziału w nieruchomości od razu, czy też wykreowanie zobowiązania pozwanej jako darczyńcy do tego przeniesienia.
Oświadczenia stron ugody były niejasne, stąd różna ich interpretacja
Zarzuty podniesione przez powoda w apelacji nie zdołały zmienić zapadłego rozstrzygnięcia. Sąd Apelacyjny wyjaśnił, że ugoda zawarta w toku postępowania karnego przed mediatorem, której przedmiotem był udział w nieruchomości, nie zatwierdzona przez sąd, nie mogła doprowadzić do przeniesienia prawa własności na powoda z kilku powodów. Przyjmując zatem, że ugoda stanowiła zobowiązanie pozwanej do przeniesienia udziału w nieruchomości, to wobec niezachowania formy aktu notarialnego, jej zobowiązanie było nieważne (art. 158 k.c. w zw. z art 73 § 2 k.c.). Jeżeli natomiast ugoda miała stanowić umowę darowizny udziału w nieruchomości, to oprócz tego, że była umową nieważną z powodu wadliwej formy czynności, to również powód nie miałby interesu prawnego w wytaczaniu powództwa, skoro od razu nabywał prawo własności udziału w nieruchomości.
Ugoda zawarta przed mediatorem nie przeniesie prawa własności nieruchomości
Przedmiotowa ugoda została zawarta przed mediatorem, dlatego Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę na treść art. 18315 § 1 k.p.c., zgodnie z którym ugoda zawarta przed mediatorem, po jej zatwierdzeniu przez sąd, ma moc prawną ugody zawartej przed sądem, przy czym przepis ten nie uchybia przepisom o szczególnej formie czynności prawnej. Niezależnie zatem od faktu, że w tej sprawie ugoda nie została zatwierdzona przez sąd, to z uwagi na przedmiot ugody i tak nie doprowadziłoby to do przeniesienia prawa własności na powoda. Ugoda zawarta przed mediatorem, a następnie zatwierdzona przez sąd nie ma bowiem mocy równej aktowi notarialnemu. Taką moc miałaby jedynie ugoda zawarta bezpośrednio przed sądem.
Umowy przyrzeczonej można dochodzić, ale forma musi być zachowana
Biorąc pod uwagę, że w treści ugody posłużono się zwrotami wprost nawiązującymi do umowy darowizny, Sąd Apelacyjny nie uznał jej za umowę przedwstępną, o której mowa w art 389 § 1 k.c. Umowa przedwstępna powinna bowiem nawiązywać do umowy przyrzeczonej, a nie zawierać bezwzględnych postanowień o przeniesieniu własności nieruchomości. Sąd zauważył przy tym, że w ugodzie co prawda wskazano, że przekazanie nieruchomości miało nastąpić w terminie 14 dni od podpisania ugody. Sugerować by to mogło, że przez przekazanie strony rozumiały zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednak w takim wypadku, zgodnie z art 390 § 1 i 2 k.c., wobec niezachowania właściwej formy dla umowy przedwstępnej roszczenie uprawnionego ograniczałoby się jedynie do żądania naprawienia szkody w ramach tzw. ujemnego interesu umownego. Uprawniony nie mógłby zatem dochodzić jej zawarcia przed sądem.
Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach, w wyroku z dnia 23 września 2016 r. sygn. akt I ACa 404/16.
Autor: Marek Sondej
