Spółka deweloperska wybudowała budynek, w którym po wydzieleniu lokali, przy okazji przeglądów okresowych ujawniły się wady i usterki techniczne. Część właścicieli lokali przelała wówczas swoje wierzytelności z tego tytułu na Wspólnotę Mieszkaniową, która wystąpiła do dewelopera o ich usunięcie, a następnie wobec odmowy z jego strony, wniosła powództwo do sądu o usunięcie stwierdzonych wad albo zasądzenie odszkodowania za zawinione przez Spółkę wady budynku.
Nieruchomość wspólna ma być wolna od wad
Rozpoznając apelację strony pozwanej Sąd Apelacyjny podkreślił, że w związku z zawartymi przez pozwanego umowami sprzedaży lokali, ciążył na nim nie tylko obowiązek wydania lokalu wraz z przynależnościami, ale również zapewnienie, by służąca do użytku wszystkich właścicieli nieruchomość wspólna była pozbawiona wad. Usunięcia wadliwości mogli domagać się natomiast zarówno poszczególni właściciele lokali, ale też wspólnota mieszkaniowa. Właściciel lokalu mógł bowiem na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.
Działanie wspólnoty jest w interesie wszystkich właścicieli lokali
Zdaniem Sądu zawarcie przez wspólnotę mieszkaniową umowy przelewu wierzytelności z tego tytułu nie stanowiło czynności przekraczającej zakresu zwykłego zarządu, wymagającej wcześniejszej uchwały wspólnoty wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów przelewu. Czynność ta nie ingerowała bowiem istotnie w interesy wspólnoty i jej członków, w sposób wynikający z przykładowych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wskazanych w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Co więcej, scedowanie wierzytelności z tytułu wad budynku na rzecz wspólnoty pozwoliło pełniej zrealizować interesy zarówno samej wspólnoty, jak i poszczególnych właścicieli lokali. Takie działanie zmierzało zatem do zachowania wspólnego prawa w należytym stanie lub uzyskania kompensaty za wadliwy przedmiot w ramach rękojmi, stanowiąc czynność zachowawczą, o której mowa w art. 209 k.c. Tym samym była to czynność zwykłego zarządu, która dla swojej ważności nie wymagała wcześniejszej uchwały wspólnoty.
Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w dniu 14 października 2016 r., sygn. akt I ACa 1641/15.
Autor: Marek Sondej
