We wtorek 28 lipca rząd przyjął projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa, który wprowadza m.in. zmiany w przyznawaniu dodatku mieszkaniowego i dodatkową dopłatę do czynszu w wysokości do 1500 zł dla tych, którym zmniejszyły się dochody w czasie pandemii, zmiany dla Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS), a także cyfryzację inwestycji budowlanych.  To jeden z projektów będących częścią tzw. pakietu mieszkaniowego nad którym pracuje Ministerstwo Rozwoju. W rządzie trwają jeszcze konsultacje: projektu ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (UD90, który wprowadza ulgę na zagospodarowanie i społeczne agencje najmu), projektu ustawy o kooperatywach mieszkaniowych (UD41) oraz projektu ustawy o rozliczaniu ceny lokali w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości (UD91, który pozwoli gminom zbywać grunty pod inwestycje mieszkaniowe w zamian za lokale w nowo wybudowanych blokach). Jak ustaliło Prawo.pl, te projekty mają być przedmiotem obrad rządu jesienią. Co wprowadza przyjęta nowelizacja?

Czytaj również:
Rząd szykuje nowe przepisy dla rynku nieruchomości >>
Rusza cyfryzacja procesu budowlanego - rewolucja oczekiwana przez branżę >>

 

Zmiany ważne dla samorządów i TBS

Nowela zwiększa gminom bezzwrotne wsparcie z Funduszu Dopłat zasilanego z budżetu państw dla inwestycji realizowanej przez TBS na podstawie umowy z gminą z 20 proc. do maksymalnie nawet 35 proc. kosztów inwestycji. Grant ma być uruchamiany już na etapie realizacji inwestycji, żeby środki bezpośrednio pokrywały część kosztów, a nie refinansowały koszty już poniesione. Obecnie pieniądze są wypłacane są dopiero po rozliczeniu inwestycji. Co istotne, do katalogu kosztów kwalifikowanych zostaną zaliczone m.in. koszty wykonania garaży podziemnych i sieci uzbrojenia terenu.

Zobacz w LEX: Inwestycje budowlane w czasie epidemii >

Zwiększy się także do 50 proc. wsparcie z Funduszu Dopłat na modernizację zasobów komunalnych. Przedsięwzięcia te będzie można połączyć z remontem części wspólnych budynków w których znajdują się mieszkania, czyli wprowadzona na początku roku premią remontową. Do 50 proc. zwiększą się też nakłady na budowę nowych budynków komunalnych. Według MR nowelizacja powinna umożliwić samorządom pełen montaż finansowy inwestycji mieszkaniowych i tym samym znacznie zwiększyć liczbę tych inwestycji. - Stworzyliśmy rozwiązania, które dają narzędzia, środki oraz zachęty do rozwoju samorządom tak, aby efektywnie kształtowały one politykę mieszkaniową i dostosowywały ją do potrzeb swoich mieszkańców - podkreśla Jadwiga Emilewicz, wicepremier i minister rozwoju.

Zobacz w LEX: Praktyczne problemy związane z interpretacją miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego >

Ponadto za sprawą noweli Krajowy Zasób Nieruchomości będzie mógł tworzyć i przystępować do istniejących towarzystw budownictwa społecznego. Dotychczasowe regulacje nie przewidują tej formy działań KZN.

Czytaj w LEX: Tarcza 4.0 a procedury planistyczne >

Premie remontowe na stare budynki TBS  

Ponadto projekt przewiduje możliwość uzyskania premii remontowej przez TBS na spłatę części kredytu zaciągniętego na remont, ale także umożliwienie im pobierania od najemców dodatkowych opłat związanych z instalacją i konserwacją odnawialnych źródeł energii, budową wind, termomodernizacją. Aktualnie taką premię remontową można otrzymać na budynek, którego użytkowanie rozpoczęto przed 14 sierpnia 1961 r., a zatem blisko 60 letnie. Po zmianach będą nią objęte również budynki wielorodzinne, należące do towarzystw budownictwa społecznego, starsze niż 25 lat.

Czytaj w LEX: Wyższe opłaty za decyzje o warunkach zabudowy >

Wakacje czynszowe w TBS

Ułatwieniem dla osób wynajmujących mieszkania w TBS-ach ma być wprowadzenie możliwości zamiany umowy najmu na umowę najmu zawierającą rozliczenie partycypacji (tzw. wakacje czynszowe). Obecnie najemca/partycypant może odzyskać wpłaconą partycypację w kosztach budowy wynajmowanego lokalu wyłącznie w przypadku zakończenia najmu i opuszczenia lokalu. Po zmianach, mieszkańcy będą mogli sami zdecydować, kiedy i w jaki sposób odzyskają swój wkład partycypacyjny. Nie muszą już czekać do momentu zakończenia najmu, ale będą mogli stopniowo odbierać swój wkład w czynszu – dzięki czemu będą płacić mniej. Kolejnym udogodnieniem będzie możliwość wyodrębniania na własność/zbywanie lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach preferencyjnych kredytów udzielanych w aktualnym programie społecznego budownictwa czynszowego. Zgodnie z proponowanymi zmianami, po 15 latach będą mieli możliwość zakupu mieszkania w TBS.

Czytaj w LEX: Najczęstsze błędy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy - konsekwencje >

Zielone światło dla Społecznych Inicjatyw  Mieszkaniowych

Za sprawą noweli na rynku mają też zaistnieć mieszkania z atrakcyjną ofertą czynszową, z  możliwością dojścia do własności wynajmowanego lokalu. Będzie tu konieczny wkład partycypacyjny ze strony lokatora, na pokrycie co najmniej 25 proc. kosztów budowy w dużych miastach, i 20 proc. w pozostałych. Z wnioskiem o zamianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności będzie można wystąpić po spłaceniu przez SIM kredytu zaciągniętego na inwestycję. W obecnie funkcjonujących TBS-ach wpłacana partycypacja w kosztach budowy lokalu nie wiąże się z żadnym dodatkowym uprawnieniem dla lokatora, a stanowi często niezbędny element finansowania inwestycji. Nowa formuła ma być bardziej atrakcyjna dla osób, które poszukują mieszkania i stabilizacji, ale nie chcą lub nie mogą związać się wieloletnim i obciążającym kredytem hipotecznym.

Czytaj w LEX: Rozwiązania prawne dla branży budowlanej i nieruchomości w pakiecie antykryzysowym >

Dopłaty do czynszu „Mieszkanie na start”

Nowela przewiduje też wprowadzenie dopłat  do czynszów w programie „Mieszkanie na start”, realizowanego od 1 stycznia 2019 r. Ma to być szansa dojścia do własności nowego mieszkania dla osób bez zdolności czynszowej. Dopłaty do czynszu będą dostępne również dla lokatorów mieszkań wynajmowanych od inwestora przez gminę i podnajmowanych lokator. Obecnie dopłaty do czynszów mogły dostawać gospodarstwa domowe, których  dochody nie wystarczają do zakupu mieszkania, ale wystarczają do opłacania czynszu.  Nowe rozwiązania rozszerzą tę grupę, pozwalając na uzyskiwanie tych dopłat także przez osoby, które nie mają „zdolności czynszowej”. Będzie też możliwość stosowania dopłat do czynszów w przypadku podnajmu mieszkania od gminy, jeżeli gmina wynajmuje lokal od inwestora. Według resortu przy odpowiednim zaangażowaniu gminy, np. w postaci przekazania swoich gruntów do lokalnego TBS, który wybudował blok na tym terenie, będzie  ona mogła wynająć w zamian kilka mieszkań a następnie podnająć je rodzinom zamieszkującym mieszkania komunalne. Opłaty czynszowe mogą okazać się nieco wyższe, ale rodzinę będzie na to stać, ponieważ skorzysta z dopłat do czynszu z programu „Mieszkanie na Start” – nawet przez 15 lat. Na takim rozwiązaniu skorzysta także gmina. Dzięki prowadzonej elastycznej polityce mieszkaniowej zmniejszy się kolejka do mieszkań komunalnych, bo na zwolnione mieszkania w zasobie będą mogły wprowadzić się oczekujące na przydział osoby.

Czytaj w LEX: Zagrożenie epidemiczne a obowiązki zarządów i zarządców wspólnot mieszkaniowych >

Dopłaty do dodatku mieszkaniowego - do zyskania nawet 9 tys. złotych

Nowelizacja wprowadza też zmiany w ustawie o dodatku mieszkaniowym -opisaliśmy je tutaj. Co do zasady osobom, które mają niskie dochody, będzie łatwiej i szybciej ustalić, czy mogą z nich skorzystać. Po zmianach próg dochodowy będzie liczony od kwoty netto (czyli „na rękę”) tak jak przy ubieganiu się o świadczenia rodzinne, a nie tak jak dotychczas od dochodu ubruttowionego, czyli po odliczeniu m.in. składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe.  Ujednolicona zostanie także definicję dochodu, tak by w przypadku różnych przepisów z zakresu mieszkalnictwa funkcjonowała jedna definicja (jedna definicja dochodu w: Mieszkaniu na Start, TBS-ach, Funduszu Dopłat, mieszkaniach komunalnych). Podstawą do ustalenia progu dochodowego na potrzeby ustalenia prawa do dodatku będzie przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej, a nie dotychczasowy wskaźnik, tj. kwota najniższej emerytury.  Ponadto dodatki zostaną wyłączone spod egzekucji administracyjnej.

Sprawdź w LEX:  Jakie zasady obowiązują przy przyznawaniu dodatków mieszkaniowych w okresie pandemii koronawirusa?  >

Pomoc dla wynajmujących dotkniętych ekonomicznymi skutkami COVID-19

Za sprawą zmian w tzw. specustawie antycovidowej najemcy mieszkań, którzy otrzymują dodatek mieszkaniowy,  będą mogli też otrzymać dopłatę do czynszu - maksymalnie 75 proc., ale nie więcej niż 1500 złotych. Dopłata będzie przyznawana przez gminę razem z dodatkiem mieszkaniowym tym gospodarstwom domowym, które wniosek o te świadczenia złożą do 31 grudnia 2020 r. Osoby te będą zobowiązane do wykazania, że w ostatnich trzech miesiącach ich średni miesięczny dochód nie tylko upoważnia do otrzymania dodatku mieszkaniowego, ale też był o co najmniej 25 proc. niższy niż w 2019 r. (np. na podstawie PIT za 2019 r.). Dopłata byłaby tak jak dodatek wypłacana przez pół roku. Nowe przepisy mają dotyczyć najemców mieszkań komunalnych, towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielczych czy też wynajętych od osoby prywatnej lub firmy. - Wnioski będą obsługiwać gminy. Z naszych szacunków wynika, że z dopłaty skorzysta 15 proc. tzw. najemców prywatnych i 3 proc. komunalnych, czyli ok. 147 tys. najemców - mówi Robert Nowicki, wiceminister rozwoju.

Premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej także na ocieplenie domu

Nowela wprowadzi też zmiany dla co najmniej miliona Polaków, którzy posiadają książeczki mieszkaniowe. Poszerzy ona katalog wydatków uprawniających do wypłacenia premii gwarancyjnej przy likwidacji książeczki mieszkaniowej. Premia gwarancyjna będzie przysługiwała w związku z :

  • wniesieniem opłat (jednorazowej lub rocznej) za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności;
  • nowymi inwestycjami, które poprawią stanu techniczny mieszkania lub domu, tj. na:działania termomodernizacyjne (np. ocieplenie domu), wymianę źródeł ciepła na bardziej ekologiczne (np. wymiana starych kotów na nowoczesne urządzenia grzewcze), montaż, wymianę lub modernizację instalacji gazowej, elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej,
  • wydatkami związanymi z zawarciem umowy najmu mieszkania (najmu instytucjonalnego) z dojściem do własności. Środki z premii gwarancyjnej będą przysługiwały właścicielowi książeczki mieszkaniowej po zapłacie części ceny mieszkania, w wysokości nie niższej niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. 

Ponadto właściciele książeczek mieszkaniowych będą mieli pierwszeństwo przy naborze wniosków o zawarcie umowy najmu w programie „Mieszkanie na start”.

Tera nowelizacja trafi do Sejmu. Posłowie mogą się nią nawet zająć na ostatnim wakacyjnym posiedzeniu w dniach 6-7 sierpnia. Nowe przepis mają obowiązywać po 14 dniach od publikacji w Dzienniku Ustaw.