Pozwolenie na użytkowanie także dla budynku w stanie deweloperskim

Czy można udzielić pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego w stanie deweloperskim, tj. bez podłóg, osprzętu elektrycznego i sanitarnego oraz malowania ścian?

Odpowiedź
Pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych możliwe jest pod warunkiem spełnienia wymogu wykonania urządzeń i instalacji służących ochronie środowiska.

Zgodnie z art. 55 pkt 3 w zw. z art. 59 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud. inwestor obowiązany jest uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie jeśli przystąpienie do użytkowania ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Posługując się ustawową definicją pojęcia robót budowlanych, ujętą w art. 3 pkt 7 pr. bud., należy stwierdzić, że obejmuje ono zarówno budowę jako całościowy proces wykonywania obiektu budowlanego (definicja budowy zawarta jest w art. 3 pkt 6 pr. bud.), jak i montaż.

Wobec braku ustawowej definicji montażu, opierając się na definicji specjalistycznej stwierdzić należy, że montaż obejmuje roboty budowlane polegające na instalacji urządzeń budowlanych. Urządzenia budowlane z kolei to: "urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków (..)" (art. 3 pkt 9 pr. bud.)

Powyższe prowadzi do konkluzji, iż zawarte w art. 55 pkt 3 pr. bud. pojęcie robót budowlanych odnosi się do sytuacji opisanej w pytaniu.

Jedynym ustawowym wymogiem koniecznym do uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych jest instalacja urządzeń i instalacji służących ochronie środowiska (wynika to z art. 59 ust. 4 w związku z art. 59 ust. 3 pr. bud.). 

Pozwolenie na użytkowanie 

Rozstrzygnięcie właściwego organu w kwestii pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest, co do zasady, bezwarunkowe (podobnie S. Serafin, Zagadnienia techniczne, s. 199). Organ może jednak - stosownie do regulacji art. 59 ust. 2 pr. bud. - określić w pozwoleniu na użytkowanie warunki użytkowania obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania określonych robót budowlanych. Warunki użytkowania obiektu określone w pozwoleniu na użytkowanie wiążą stronę. Jeżeli strona ich nie dopełni, organ nadzoru budowlanego stwierdza wygaśnięcie pozwolenia na użytkowanie na podstawie art. 162 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) – dalej k.p.a. Uchylenie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub stwierdzenie jej wygaśnięcia umożliwia odpowiednie zastosowanie art. 51 pr. bud, tzn. określenia czynności, jakie należy wykonać w celu doprowadzenia wykonanego obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem i uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie, oraz określenia terminu wykonania tych czynności albo, jeżeli nie jest to możliwe, nakaz rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Wykonanie nakazanych czynności zobowiązuje właściwy organ nadzoru budowlanego do wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części. Niewykonanie czynności, o których mowa, w określonym terminie zobowiązuje właściwy organ nadzoru budowlanego do orzeczenia rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, bądź do doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego. (zob.: Niewiadomski, [w:] Prawo budowlane. Komentarz, art. 55, Warszawa 2011).

W stosunku do innych wymogów dotyczących stanu obiektu budowlanego należy zwrócić uwagę na fakt, iż jest to zależne od oceny organu, który dokonuje obowiązkowej kontroli, o której mowa a art. 59a pr. bud.

W związku ze wspomnianym wyżej obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie, inwestor musi zawiadomić Państwową Inspekcję Sanitarną oraz Państwową Straż Pożarną o zakończeniu budowy oraz zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Jeśli organy te w ciągu 14 dni od otrzymania zawiadomienia nie zajmą stanowiska, traktuje się to jak niewniesienie uwag bądź sprzeciwów z ich strony (wynika to bezpośrednio z art. 56 pr. bud.).

Uwagi

Nie jest możliwe warunkowe wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego w sytuacji, gdy z jakichś względów i to niezależnie jakich, nieukończone są instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska. Udzielenie warunkowego pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego w przedmiotowej sytuacji skutkować będzie nieważnością stosownego rozstrzygnięcia jako wydanego z rażącym naruszeniem prawa (art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.). Warto w tym miejscu zauważyć, że pozwolenie na użytkowanie obiektu udzielone w sytuacji nieukończonych instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska będzie rażąco naruszać nie tylko przepisy komentowanej ustawy, ale także przepisy art. 76 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (tekst jedn.: Dz. U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150 z późn. zm.) – dalej p.o.ś. (zob.:: Niewiadomski, [w:] Prawo budowlane. Komentarz, art. 55, Warszawa 2011).

Przykład

Jako ucieleśnienie wskazanych w (art. 59 ust. 4 w związku z art. 59 ust. 3 pr. bud.) norm przyjmuje się, że przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie winny zostać wykonane prace w następującym zakresie:

• zabezpieczenie schodów oraz balkonów odpowiednimi barierami,
• instalacja podstawowego wykończenia kuchni,
• wykonanie instalacji elektrycznych oraz hydraulicznych,
• wykonanie tzw. "białego montażu" w łazience, obejmuje on instalację elementów wyposażenia tradycyjnie wykonanego z ceramiki (nie obejmuje płytek ceramicznych).

Wykonanie powyższych prac, stanowiących niejako minimum niezbędne do zgodnego z przeznaczeniem użytkowania budynku mieszkalnego.