Inwestor w kwietniu 1987 r. otrzymał pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Na działce objętej budową obowiązywał plan miejscowy z 1979 r. Problem polega na tym, iż wybudowany budynek (oddany do użytku w 1992 r.) obecnie nie posiada dostępu do drogi. Plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem nieruchomości prywatnej. Front budynku, jak również wejście, wjazd do budynku jest od strony drogi prywatnej (czyli zgodnie z planem). Niestety właściciel nieruchomości prywatnej (działki) zmienił się. Inwestor wystąpił na drodze sądowej o ustanowienie służebności. Sprawa zakończyła się negatywnie dla inwestora.

Czy wobec powyższego można stwierdzić, iż decyzja o pozwoleniu na budowę została wydana z rażącym naruszeniem prawa?

Czy jest to przesłanka do stwierdzenia nieważności decyzji?
Przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę nie zapewniono trwałego dojazdu z budynku mieszkalnego.

Jaki przepis regulował dostęp do drogi na dzień wydania decyzji w 1987 r.?

Odpowiedź
Brak dostępu do drogi publicznej jest przesłanką do stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę.

Uzasadnienie
Jak stanowi art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud., obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Z kolei zgodnie z § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) – dalej r.w.t., do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych.


Definicję dostępu do drogi publicznej zawiera art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.) – dalej u.p.z.p., zgodnie z jego treścią, przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Zatem dostęp do drogi publicznej może być bezpośredni lub przez drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, czyli przez drogi wewnętrzne. W szczególnych przypadkach dostęp do drogi publicznej może być zapewniony również przez ustanowienie służebności drogi koniecznej. Tym samym dostęp za pośrednictwem nieruchomości prywatnej, która nie jest obciążona służebnością drogi koniecznej, nie może zostać uznany za dostęp do drogi publicznej w rozumieniu ww. przepisów. Dostępu do drogi publicznej nie można utożsamiać jedynie z dostępem faktycznym do tej drogi.


Jak wskazuje orzecznictwo, dostęp ten musi być legalny, co oznacza, że prawo do korzystania z niego musi wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej, orzeczenia sądowego czy też administracyjnego – zob. wyrok WSA z dnia 1 grudnia 2005 r., IV SA/Wa 1505/05, LEX 189793 oraz z dnia 25 września 2008 r., II SA/Gl 482/08, LEX 461649. W związku z tym trzeba stwierdzić, że decyzja o pozwoleniu na budowę wydana mimo braku dostępu do drogi publicznej jest wadliwa. Udzielenie pozwolenia na budowę bez zapewnienia dostępu do drogi publicznej oznacza wystąpienie przesłanki określonej w art. 156 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.) – dalej k.p.a. – zob. wyrok WSA z dnia 20 października 2005 r., VII SA/Wa 147/05, LEX 875439. Natomiast decyzja o pozwoleniu na budowę wydana w sytuacji, gdy dostęp do drogi publicznej istniał, ale później nastąpiła jego utrata (np. wskutek sądowego zniesienia służebności), nie jest wadliwa – zob. wyrok NSA z dnia 19 marca 2009 r., II OSK 1375/08.


Na dzień wydania decyzji w 1987 r. obowiązywały przepisy ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229 z późn. zm.) – dalej s. pr. bud. Dostęp do drogi publicznej regulował przepis art. 5 ust. 1 pkt 6 w zw. z ust. 2 s. pr. bud. Obiekty budowlane powinny być projektowane, budowane i utrzymywane zgodnie z wymaganiami współczesnej wiedzy, w sposób zapewniający ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich, zgodnie z przepisami, w szczególności techniczno-budowlanymi i normami - zob. art. 5 ust. 1 pkt 6 s. pr. bud. Z kolei w myśl art. 5 ust. 2 s. pr. bud. ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich obejmuje w szczególności zapewnienie dojazdu (dojścia) do drogi publicznej.