Pojęcie hipoteki

W komentarzu autorka definiuje pojęcie hipoteki jako zabezpieczenia rzeczowego wierzytelności. Komentarz zawiera informacje dotyczące charakteru prawnego hipoteki. Autorka przedstawia rwnież prawa związane z nieruchomościami, ktre mogą być przedmiotem hipoteki. Prezentuje ponadto zakres obciążenia rzeczy hipoteką i zasady rządzące przelewem wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie. Komentarz zawiera wzr umowy przelewu wierzytelności hipotecznej.

1. Pojęcie hipoteki

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, ustanawiane w celu zabezpieczenia wierzytelności. Cechą charakterystyczną tego prawa rzeczowego jest możliwość dochodzenia przez wierzyciela zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Obowiązki właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką polegają na tym, że ma on obowiązek znosić ewentualną egzekucję należności ze swojej rzeczy.

2. Hipoteka jako prawo związane z rzeczą

Hipoteka jest prawem związanym z konkretną rzeczą. Oznacza to, że „prawo idzie za rzeczą". Zatem niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości, wierzyciel nie traci swoich uprawnień. Właściciel nieruchomości nie może zobowiązać się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki (art. 72 ustawy z dnia z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) - dalej u.k.w.h. Takie postanowienia umowne są nieważne. Uprawnienia wierzyciela są jednak w pełni chronione, bowiem każdorazowy właściciel nieruchomości obowiązany jest znosić ewentualną realizację uprawnień wierzyciela hipotecznego. Nie ma zatem znaczenia, czy dłużnik nieruchomość sprzeda, daruje czy dalej obciąży. Jeżeli jednak właściciel nieruchomości nie jest dłużnikiem osobistym wierzyciela hipotecznego (a więc ponosi wobec niego odpowiedzialność wyłącznie na podstawie hipoteki), jego odpowiedzialność ogranicza się do tego, że będzie musiał znosić ewentualną egzekucję z nieruchomości. Nie odpowiada natomiast innym swoim majątkiem za dług zabezpieczony hipoteką.

3. Przedmiot zabezpieczenia

Zgodnie z art. 68 u.k.w.h. hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej.
Nowelizacja us.k.w.h., dokonana ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 131, poz. 1075), zlikwidowała podział hipotek na zwykłe i kaucyjne, a konstrukcja pojęcia hipoteki oparta jest na koncepcji hipoteki kaucyjnej. Wyrazem tego jest wprowadzenie w art. 68 ust. 2 u.k.w.h. regulacji, zgodnie z którą hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Zatem w przeciwieństwie do poprzednio obowiązującej koncepcji hipoteki zwykłej obecnie oprócz należności głównej hipoteka zabezpiecza także roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej (art. 69 u.k.w.h.) oraz jeżeli mieszczą się w sumie hipoteki.
Suma hipoteki może zatem być wyższa niż zabezpieczona wierzytelność główna. W przypadku hipoteki umownej strony mogą ją określić według swojego uznania, tak aby obejmowała także roszczenia o odsetki, koszty postępowania i inne określone roszczenia o świadczenia uboczne. Przy takim ujęciu powstaje jednak ryzyko tzw. nadzabezpieczenia pierwotnego, polegającego na obciążeniu nieruchomości w większym zakresie niż jest to uzasadnione oczekiwanym rozmiarem zabezpieczonej wierzytelności głównej oraz roszczeń ubocznych. Przed nowelizacją u.k.w.h. nadzabezpieczenie pierwotne mogło prowadzić do uznania umowy o ustanowienie hipoteki za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego i w konsekwencji powodować jej nieważność (art. 58 § 2 K.c.). W rezultacie wierzyciel pozostawał w ogóle bez zabezpieczenia. Taka regulacja zdecydowanie zwiększała ryzyko posługiwania się hipoteką i tym samym obniżała atrakcyjność tego zabezpieczenia. W celu uniknięcia wspomnianych, negatywnych konsekwencji nadzabezpieczenia przewidziano w art. 68 ust. 2 zdanie. drugie znowelizowanej u.k.w.h. rozwiązanie szczególne, wykluczające nieważność umowy w przypadku nadzabezpieczenia. Właściciel obciążonej nieruchomości uzyskuje wówczas roszczenie o zmniejszenie sumy hipoteki. Dzięki temu jest możliwa ochrona interesów właściciela obciążonej nieruchomości bez narażania wierzyciela na ryzyko utraty zabezpieczenia. Omawiany przepis ma zresztą znaczenie ogólniejsze i może być wykorzystany także w razie tzw. nadzabezpieczenia wtórnego, np. w przypadku spłaty części zabezpieczonej wierzytelności (uzasadnienie projektu u.zm.u.k.w.h.).
(...)

Ewa Habryn