Czy opłata roczna za użytkowanie wieczyste za rok, w którym nastąpiło przekształcenie wraz z udzieleniem 99% bonifikaty, ulega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku?
Na wstępie należy zauważyć, że przedstawiony w pytaniu problem nie jest wprost uregulowany w przepisach i jest różnie interpretowany na gruncie orzecznictwa i doktryny.
Zgodnie z art. 71 z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.
Natomiast przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości może nastąpić na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459). Przepisy tej ustawy przewidują udzielenie bonifikaty w opłacie za przekształcenie (art. 4 ust. 3).
Żadna ze wskazanych ustaw nie reguluje kwestii związanej z ewentualnym zmniejszeniem opłaty rocznej za rok, w którym dokonano przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Na gruncie poprzedniej regulacji w tym zakresie, tj. ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, uchylonej przez wskazaną ustawę z dnia 29 lipca 2005 r., Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 grudnia 2004 r. (sygn. akt III CZP 47/04; publik. OSNC 2005/5/74) stwierdził, że w razie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie przepisów ustawy z dnia 4 września 1997 r. opłata roczna za użytkowanie wieczyste za rok, w którym nastąpiło przekształcenie, ulega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku.
SN wskazał, że wygaśnięcie użytkowania wieczystego w ciągu roku, za który użytkownik wieczysty uiścił całą opłatę roczną możliwe jest także w innych sytuacjach, nie tylko przy przekształceniu tego prawa w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, np. wyniku rozwiązania umowy, zrzeczenia się, czy też wywłaszczenia.
Sąd zwrócił uwagę na regulację art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. W razie rozwiązania umowy zwraca się pierwszą opłatę wniesioną z tytułu użytkowania wieczystego oraz sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty te podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy. Jednak sąd nie stwierdził, że skoro tylko w przypadku rozwiązania przez sąd umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ustawodawca przewidział zwrot części opłaty za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego, to milczenie ustawodawcy w tej kwestii w ustawie z dnia 4 września 1997 r. oznacza, iż nie przysługuje zwrot takiej opłaty za okres po przekształceniu w prawo własności. Nieuzasadniona jest także teza przeciwna, że skoro przy rozwiązaniu umowy przewidziano zwrot części opłaty, to tym bardziej zwrot taki ma podstawy prawne w sytuacji przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Można natomiast z całą pewnością stwierdzić, że ustawodawca - mając świadomość, iż użytkowanie wieczyste może wygasnąć w ciągu roku, za który użytkownik uiścił całą opłatę roczną - nie uregulował w ogóle kwestii zwrotu części opłaty za okres po wygaśnięciu użytkowania wieczystego. Mogłoby to przemawiać za poglądem, że nie ma związku miedzy wysokością opłaty rocznej a rzeczywistym okresem trwania użytkowania wieczystego. Wolą ustawodawcy było nadanie opłatom za korzystanie z użytkowania wieczystego wyłącznie charakteru opłat rocznych, niezależnie od możliwości wygaśnięcia tego prawa w ciągu roku.
Zwrócono jednak uwagę, iż nie jest kwestionowany pogląd, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawny i dotyczy to zarówno pierwszej opłaty, jak i opłat rocznych. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego stanowi swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego, z wyłączeniem innych osób, z nieruchomości gruntowej skarbowej lub samorządowej, w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Podstawą prawną tego świadczenia jest więc umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, z którą ustawa wiąże obowiązek uiszczania opłaty rocznej (art. 238 k.c.). Konsekwentnie należy przyjąć, że jeśli "trwanie" prawa użytkowania wieczystego ustało na skutek wygaśnięcia, to odpadła podstawa prawna świadczenia opłaty rocznej.
Z tych względów SN stwierdził, że analiza obowiązującego stanu prawnego pozwala przyjąć, że czasowy charakter prawa użytkowania wieczystego przesądza na gruncie obowiązujących przepisów ścisły związek opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego z okresem trwania tego prawa w ciągu roku, za który właścicielowi nieruchomości przysługuje ta należność. Jedynie takie rozwiązanie godzi właściwe interesy Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego z interesami dotychczasowych użytkowników wieczystych w świetle zasady demokratycznego państwa prawnego urzeczywistniającego zasady sprawiedliwości społecznej, wyrażonej w art. 2 Konstytucji.
Podobne stanowisko zawarł SN we wcześniejszym wyroku z dnia 17 grudnia 2003 r. (sygn. akt IV CK 244/02; publik. OSNC 2005/1/14) - w razie nabycia własności nieruchomości na podstawie przepisów ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności opłata roczna za użytkowanie wieczyste podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania prawa użytkowania wieczystego.
Wskazane orzeczenia odeszły od wcześniej prezentowanego stanowiska przez sądy. Można wskazać, że w wyroku SN z dnia 3 września 2003 r. (II CKN 419/01; publik. OSNC 2004/10/165) stwierdzono, że z chwilą przekształcenia w trakcie roku kalendarzowego prawa użytkowania wieczystego w prawo własności uiszczona opłata roczna nie jest - w części przypadającej za okres po przekształceniu - świadczeniem nienależnym. Również w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 marca 2002 r. (sygn. akt I ACa 954/01; publik. Wokanda 2003/4/40) podniesiono, iż opłata roczna za użytkowanie wieczyste należy się za cały rok, nawet jeśli w tymże roku nastąpiło przekształcenie tego użytkowania w prawo własności. Dodatkowo istnieje stanowisko części doktryny stwierdzające niemożliwości zmniejszenia proporcjonalnie opłaty rocznej w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego.
Podsumowując wydaje się zasadnym przyjęcie interpretacji zawartej w przywołanej uchwale SN z dnia 8 grudnia 2004 r. o dopuszczalności proporcjonalnego zmniejszenia opłaty rocznej w stosunku do czasu trwania użytkowania wieczystego w roku, w którym nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Wprawdzie uchwała ta została wydana pod rządami poprzedniej regulacji w tym zakresie, jednak obecnie obowiązująca ustawa nie wprowadziła co do tej kwestii zmian. Wprawdzie orzeczenia SN nie mają mocy wiążącej w innych sprawach niż tych, w których je wydano, jednak autorytet SN może spowodować, że w sprawach spornych sądy powszechne przyjmą taką interpretację. Nie do przecenienia jest również samo uzasadnienie tej uchwały, zawierające mocne argumenty natury merytorycznej przemawiające za przyjęciem takiego rozwiązania.