Nie każda sprzedaż nieruchomości objęta jest obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego

Sprzedaż nieruchomości zakwalifikowanych jako lokale mieszkaniowe to codzienność. Gdy dokonujemy tego po upływie pięciu lat trzeba liczyć się z opodatkowaniem transakcji podatkiem dochodowym. To czy i ile zapłacimy zależy jednak od tego kiedy kupiliśmy sprzedawaną nieruchomość.

Trudność związana z opodatkowaniem przychodu uzyskanego w drodze sprzedaży lokalu mieszkaniowego związana jest z tym, że wszystko zależy od daty jego nabycia. Wynika to z faktu kilkukrotnej nowelizacji przepisów. Może się zatem zdarzyć, że podatnik sprzedając na raz kilka nieruchomości, każdą z nich będzie musiał opodatkować w inny sposób, istnieją bowiem trzy warianty rozliczania podatku od sprzedaży mieszkania.

Mieszkanie nabyte przed końcem 2006 roku

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej przed końcem 2007 roku, uzyskany przychód podlega opodatkowaniu według stawki 10%. Podatnik nie może obniżyć podstawy opodatkowania o koszty związane z transakcją sprzedaży, co w praktyce oznacza, że podatek płaci się od całkowitej sumy uzyskanej od nabywającego w ciągu 14 dni od dnia dokonania sprzedaży.

Tak, jak w innych przypadkach można jednak tego uniknąć dzięki zastosowaniu zwolnienia od podatku, pod warunkiem, że fundusze ze sprzedaży zostaną przeznaczone na inny cel mieszkaniowy. Przykładem może tu być zakup innego lokalu mieszkaniowego, domu czy też przebudowa lub rozbudowa własnego mieszkania bądź też domu jednorodzinnego.
Liczy się faktyczne wydatkowanie pieniędzy na cel mieszkaniowy w wymaganym ustawowo terminie, warto jednak złożyć stosowne zawiadomienie do organu podatkowego, aby być zgodzie z przepisami.

Istotnym jest fakt, iż wspomnianym wyżej celem inwestycji mieszkaniowej, na który można przeznaczyć pieniądze z transakcji sprzedaży lokalu, jest spłata z tej kwoty kredytu lub pożyczki zaciągniętej na cele mieszkaniowe. Jest to możliwe nawet w przypadku, gdy zobowiązanie to zostało zaciągnięte jeszcze przed uzyskaniem przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

Sprzedaż lokalu nabytego w latach 2007-2008 można rozliczyć korzystając z ulgi meldunkowej

Ze względu na radykalną zmianę przepisów, która miała miejsce w styczniu 2007 roku, nieruchomości nabyte od tego momentu podlegają zupełnie innym regulacjom dotyczącym opodatkowania. Stawka 10% została zastąpiona 19% podatkiem od dochodu ze sprzedaży takiej nieruchomości. W odróżnieniu od wcześniejszych przepisów, podstawę opodatkowania stanowi tutaj różnica pomiędzy ceną sprzedaży a ceną nabycia nieruchomości. Warto zauważyć, że może ona zostać dodatkowo pomniejszona o udokumentowane nakłady na jej ulepszenie, na przykład remont. Możliwość uniknięcia konieczności zapłaty podatku dochodowego gwarantuje w tym przypadku tak zwana ulga meldunkowa, pod warunkiem, że podatnik był zameldowany na stałe przez co najmniej 12 miesięcy w nieruchomości będącej przedmiot transakcji.@page_break@

Lokal mieszkaniowy nabyty od początku 2009 roku – powrót do zwolnienia na podstawie wydatkowania dochodu na cele mieszkaniowe

Na początku 2009 roku przepisy regulujące sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych uległy po raz kolejny nowelizacji. Od tego czasu nie obowiązuje już wspomniana wyżej ulga podatkowa. Wynika to z faktu zniesienia obowiązku meldunkowego. Nie oznacza to jednakże, że nie ma możliwości skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego związanego z transakcją sprzedaży. Nadal obowiązuje 19 % stawka podatku od dochodu ze sprzedażynieruchomości. Warunkiem pozwalającym na uniknięcie konieczności opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkaniowego jest opisane w artykule 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnienie podobne do obowiązującego do końca 2006 roku. A więc w przypadku, gdy w ciągu 2 lat środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną na cele mieszkaniowe, nie powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Informację taką należy zgłosić w ciągu 14 dni od daty sprzedaży do właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Obowiązujące przepisy przewidują większy niż poprzednio zakres pojęciacelu mieszkaniowego. Podatnik może obecnie zainwestować uzyskane ze sprzedaży fundusze w zakup gruntu czy też spłatę kredytu mieszkaniowego. Warto podkreślić, że obejmuje to także kredyty refinansowe i konsolidacyjne, pod warunkiem, że są one połączeniem kredytu mieszkaniowego z innymi kredytami.

Warto zauważyć, że celem mieszkaniowym gwarantującym zwolnienie podatkowe są również inwestycje w nieruchomości znajdujące się na terenie zarówno Unii Europejskiej, jak i Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii.

Przewidywane wydatki związane z celem mieszkaniowym nie powinny być niższe niż dochód uzyskany z transakcji sprzedaży nieruchomości

Podatnik powinien uważać na to, aby warunkujące zwolnienie podatkowe wydatki związane z celami mieszkaniowymi nie były niższe od dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkaniowego. W przeciwnym razie zwolnienie to będzie dotyczyło tylko kwoty poniesionej na inwestycję. Od pozostałej kwoty, będącej różnicą pomiędzy uzyskanym dochodem ze sprzedaży a wspomnianymi kosztami będzie wyłączona ze zwolnienia i spowoduje powstanie obowiązku podatkowego. Oznacza to, że w momencie gdy podatnik nabędzie nowe mieszkanie, tańsze od sprzedanego będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od części dochodu, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi wydatków poniesionych w okresie dwóch lat w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Małgorzata Jawińska, księgowa Tax Care