Należy sprawdzić czy inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

W postępowaniu naprawczym organy nadzoru budowlanego nie mogą zobowiązać inwestora do przedłożenia prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie oznacza to jednak, że organy te zwolnione są od badania posiadania przez inwestora tego prawa w inny sposób, w postępowaniu dowodowym np. na podstawie dokumentów stwierdzających tytuł prawny do nieruchomości, z którego wynika uprawnienie do wykonania robót budowlanych czy dokumentów z postępowania rozgraniczeniowego orzekł WSA w Białymstoku.

Inwestor uzyskał pozwolenie na budowę w postaci przebudowy cześci budynku mieszkalnego z przebudową i zmianą sposobu użytkowania poddasza na mieszkalne. Roboty budowlane zostały jednak wykonane z odstępstwami od udzielonego pozwolenia, co w rezultacie doprowadziło do zwiększenia kubatury budynku.

W trakcie wszczętego postępowania inspektor budowlany uznał, iż zwiększenie kubatury budynku mieszkalnego stanowi istotne odstąpienie od projektu budowlanego, uzasadniające wdrożenie procedury naprawczej z art. 50 i 51 ustawy – Prawo budowlane z dnia 07 lipca 1994 r. (tekst jedn.: Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.). Nakazał inwestorowi doprowadzenie budynku mieszkalnego do zgodności z przepisami prawa poprzez przedłożenie dokumentacji powykonawczej wykonanych robót budowlanych, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie przygotowanie zawodowe oraz przedłożenie projektu budowlanego zamiennego przebudowy przedsionka i dachu z przebudową i zmianą sposobu użytkowania poddasza na mieszkalne. Nakazał uwzględnić w zażądanej dokumentacji zmiany dokonane w toku wykonywania robót budowlanych.

Odwołanie od decyzji złożyła gmina. Zarzuciła, że wszczęta procedura naprawcza zmierza do zalegalizowania robót niezgodnych z prawem w zakresie granic własności inwestora, który wykonał prace przekraczającej granice własnej działki. Umożliwienie legalizacji samowoli, która polega na zrealizowaniu robót na działkach sąsiednich bez zgody ich właściciela oraz która polega na wykorzystaniu ścian i dachów budynków sąsiednich - powinno zostać ocenione w punktu widzenia zgodności z warunkami techniczno – budowlanymi oraz z przepisami dotyczącymi prawa własności, co jednak nie nastąpiło.

WSA rozpatrując sprawę przypomniał, iż do istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowanego lub innych warunków pozwolenia na budowę dochodzi, jeżeli inwestor wbrew postanowieniom art. 36 "a" ust. 1 prawa budowlanego nie uzyska wcześniej od organu administracji architektoniczno-budowlanej decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Taka sytuacja miała miejsce w sprawie, inwestor odstąpił w sposób istotny od wymogów pozwolenia na przebudowę bez uzyskania stosownej decyzji organu administracji architektoniczno-budowlanej. WSA uznał, iż w sprawie postępowanie naprawcze zostało wszczęte, ale przeprowadzono je z naruszeniem zasad i procedury określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Organy nadzoru budowlanego automatycznie zastosowały sposób legalizacji określony w art. 51 ust. 1 pkt. 3 prawa budowlanego, bez przeprowadzenia analizy zawierającej odpowiedź na pytanie czy taka legalizacja będzie w ogóle dopuszczalna. Trzeba bowiem zauważyć, że zgodnie z brzmieniem art. 51 ust. 1 właściwy organ w drodze decyzji nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź nakazuje doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo legalizuje te roboty. Ustawodawca już poprzez treść przepisu wskazuje, że nie zawsze legalizacja jest dopuszczalna. Innymi słowy jest ona możliwa wtedy, gdy istnieje możliwość doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem wykonywanych bądź już wykonanych robót budowlanych.

Zdaniem WSA aczkolwiek w postępowaniu naprawczym prowadzonym na podstawie art. 50 i 51 prawa budowlanego organy nadzoru budowlanego nie mogą zobowiązać inwestora do przedłożenia prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane przewidzianego w art. 32 ust. 4 pkt 2 tej ustawy, to nie oznacza, że organy te zwolnione są od badania posiadania przez inwestora tego prawa w inny sposób, w postępowaniu dowodowym prowadzonym zgodnie z procedurą administracyjną, np. na podstawie dokumentów stwierdzających tytuł prawny do nieruchomości, z którego wynika uprawnienie do wykonania robót budowlanych czy dokumentów z postępowania rozgraniczeniowego. W postępowaniu legalizacyjnym chodzi zatem o zbadanie zgodności z prawem wykonywanych lub wykonanych robót budowlanych, a kwestia wykonania ich na gruncie do którego inwestor posiada tytuł prawny do dysponowania na cele budowlane tym gruntem bezsprzecznie wchodzi w zakres badania zgodności z prawem administracyjnym – podkeślił WSA.

Na podstawie:
Wyrok WSA w Białymstoku II SA/Bk 141/13, nieprawomocny