Nakłady można odzyskać tylko jeśli związane były z celem nabycia nieruchomości

Nakłady poczynione na nabytej nieruchomości, aby mogły być uwzględniane w ramach rozliczeń w związku z podjęciem decyzji o zwrocie takiej nieruchomości, muszą być związane z celem nabycia uznał WSA w Rzeszowie.

Współwłaściciele działki sprzedali na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość w trybie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Miała ona być przeznaczona pod budowę szkoły. Spadkobiercy właścicieli wywłaszczonej nieruchomości wystąpili z wnioskiem o jej zwrot do prezydenta miasta. W toku przeprowadzonych oględzin ustalono, że nieruchomość w całości znajduje się poza obszarem zabudowanym obiektem istniejącej szkoły. Działka nie jest funkcjonalnie związana z terenem szkoły i nigdy nie znajdowała się w obrębie jej ogrodzenia. Nigdy też nie była zagospodarowana przez szkołę w infrastrukturę szkolną. Pozostawała natomiast niezagospodarowana i porośnięta zaroślami. W tych okolicznościach stwierdzono, że zaistniały przesłanki do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości ponieważ cel nabycia nie został zrealizowany. Starosta orzekł o zwrocie nieruchomości na rzecz wnioskodawców. Jednocześnie zobowiązał ich do zwrotu na rzecz gminy zwaloryzowanego odszkodowania. Starosta wyjaśnił przy tym, że wartości odszkodowania nie można było powiększyć o wartość nakładów poczynionych na nieruchomości, ponieważ nie były one związane z realizacją celu publicznego.

Gmina zaskarżyła decyzję orzekającą o zwrocie nieruchomości nabytej w warunkach wywłaszczenia i nakazie zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania. Zarzut skargi dotyczył pominięcia poczynionych na nieruchomości nakładów, jako nie rozliczonych w decyzji orzekającej o zwrocie nieruchomości i uchybienia w ten sposób normie art. 140 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) w powiązaniu z art. 64 ust. 2 Konstytucji RP.

Gmina zgodziła się co prawda ze stanowiskiem, iż zwiększenie wartości nieruchomości podlegającej zwrotowi może obejmować tylko te nakłady, które poczynione zostały dla realizacji celu, na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie. Jednak skoro nieruchomość, którą nabyto od poprzedników prawnych wnioskodawców zwrotu, nabywano w trybie ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczaniu nieruchomości, a możliwość zwrotu takiej nieruchomości powstała dopiero po nowelizacji art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 22 września 2004 r., to poczynione przed tą datą nakłady na nieruchomości winny być uwzględniane w ramach rozliczeń związanych ze zwrotem nieruchomości. Nakłady te powinny zostać ocenione jako "czynione w dobrej wierze".

Takiego poglądu nie podzielił WSA. Sąd przypomniał, że obowiązująca Konstytucja w art. 21 ust. 2 stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Ustawa o gospodarce nieruchomościami normuje reguły zwrotu wywłaszczonej nieruchomości w sytuacji, gdy okaże się, że odpadł cel wywłaszczenia. Były właściciel dysponuje zatem roszczeniem o zwrot nieruchomości, a podmiot, który nabył nieruchomość na cel publiczny nie może jej przeznaczyć na inny cel, niż wskazany w decyzji o wywłaszczeniu. Te reguły stosuje się, z mocy art. 216 Ugn odpowiednio do nieruchomości przejętych lub nabytych w drodze wskazanych tam aktów normatywnych. W art. 216 ust. 2 pkt 3 Ugn wskazano na przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, a na tej podstawie nabyto, w warunkach uprzedniego zagrożenia dokonaniem wywłaszczenia, nieruchomość objętą decyzją o zwrocie, okoliczności tych nie kwestionuje strona skarżąca.

WSA uznał, iż wskazane w art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwiększenie wartości nieruchomości na skutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości, powiększające wysokość odszkodowania zwracanego Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przez byłego właściciela lub jego spadkobierców, określonego według zasad wskazanych w art. 140 ust. 2 tej ustawy, może obejmować tylko te nakłady, które zostały poczynione dla realizacji celu, na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie. Zwiększenie wartości nieruchomości spowodowane nakładami niezwiązanymi z realizacją celu wywłaszczenia nie podlega uwzględnieniu przy ustalaniu wysokości odszkodowania.

Zdaniem WSA reguły te mają w pełni zastosowanie także do nieruchomości objętych postępowaniem "zwrotowym" na zasadzie art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. To, że nieruchomości nabyte w warunkach wywłaszczenia, gdy podstawą ich nabycia były przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, zostały objęte dopuszczalnością zwrotu poprzez odpowiednie stosowanie reguł ujętych w rozdziale 6 działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami, dopiero od dnia 22 września 2009 r. (tj. od dnia wejścia w życie nowelizacji art. 216 uczynionej na mocy art. 1 ustawy z 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz. U. Nr 141, poz. 1492) w żadnym razie nie powoduje, aby do nakładów poczynionych przed tą datą, stosować inne reguły niż wynikające z art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami – podkreślił WSA.
 

Wyrok WSA w Rzeszowie z 19 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Rz 1131/12, nieprawomocny