Na czynność przekraczające zakres zwykłego zarządu spółdzielnia musi uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli

Spółdzielnia zarządzająca nieruchomością wspólną musi uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli na wykonywanie czynności (m.in. robót budowlanych) przekraczających zakres tzw. zwykłego zarządu.

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Zgodnie z Uchwałą NSA nr II OPS 2/12 z dnia 13 listopada 2012 r. wykreowany został stan prawny, w którym wykonywanie przez spółdzielnię mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy - Prawo budowlane wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej, natomiast pozostałe czynności takie jak np. roboty termomodernizacyjne, budowa parkingu czy nawet śmietnika należą do kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu, a na ich wykonanie niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Wystarczy, iż w takiej nieruchomości jedna osoba dysponująca prawem współwłasności zmarła a spadkobiercy nie przeprowadzili postępowania spadkowego lub współwłaściciel przebywa poza granicami kraju i nie pozostawił swego pełnomocnika to spółdzielnie mieszkaniowe, zgodnie z uchwałą NSA, nie mają możliwości przeprowadzenia zadań, które są niezbędne do wykonania, a na które wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

W jaki sposób spółdzielnia mieszkaniowa może prowadzić wymagane i niezbędne roboty remontowe i inwestycyjne, które wymagają uzyskania stosownych decyzji dla ich realizacji?

Odpowiedź

Spółdzielnia zarządzająca nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych musi uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli na wykonywanie czynności (m.in. robót budowlanych) przekraczających zakres tzw. "zwykłego zarządu". W braku takiej zgody można wystąpić z wnioskiem do sądu na podstawie art. 199 k.c. i w przypadku, gdy nie jest znane miejsce pobytu właściciela lokalu, zostanie ustanowiony dla tej osoby kurator. W celu uniknięcia tej niedogodności może zostać zawarta umowa dotycząca wykonywania zarządu rzeczą wspólną.

Uzasadnienie

W uchwale NSA z dnia 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12, sąd rozstrzygnął istniejącą od lat w orzecznictwie wątpliwość związaną z trybem zarządzania przez Spółdzielnię nieruchomością, w której zostały wyodrębnione lokale na własność - pod kątem "prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane" (w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) - dalej pr. bud. NSA stwierdził m.in.: "Ponieważ z samego sformułowania art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie wynika zakres powierzonego spółdzielni zarządu w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, a jednocześnie w przepisie tym kategoryczne wyłączono możliwość zastosowania, nawet tylko odpowiedniego, ustawy o własności lokali, poza art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które dotyczą umownego zarządu nieruchomością wspólną, należy podzielić pogląd, że rozwiązania przedstawionego zagadnienia należy szukać w Kodeksie cywilnym. Stosownie zresztą do art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, w zakresie nie uregulowanym tą ustawą do własności lokali stosuje się przepisy tego Kodeksu.


Chodziłoby więc o te przepisy Kodeksu cywilnego, które dotyczą instytucji współwłasności. Powołane przepisy regulują m.in. kwestię zarządu nieruchomością wspólną. Z art. 199 Kodeksu cywilnego wynika zaś, że na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli." Trzeba podkreślić, że brak zgody wszystkich współwłaścicieli powoduje, iż czynność prawna jest nieważna – nie ma możliwości jej konwalidacji, czyli potwierdzenia jej ważności poprzez późniejsze wyrażenie zgody przez współwłaścicieli.



Tym samym w przypadku braku zgody choć jednego z właścicieli (współwłaścicieli) lokalu Spółdzielnia może jedynie skorzystać z trybu, o którym mowa w art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. Wówczas istnieją rozwiązania proceduralne umożliwiające skuteczne przeprowadzenie postępowania pomimo niemożliwości skontaktowania się z właścicielem (współwłaścicielami) lokalu - "kurator dla osoby nieznanej z miejsca pobytu" (art. 143-144 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) - dalej k.p.c.).

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

@page_break@


Zgodnie z art. 143 k.p.c., jeżeli stronie, której miejsce pobytu nie jest znane, ma być doręczony pozew lub inne pismo procesowe wywołujące potrzebę podjęcia obrony jej praw, doręczenie może do chwili zgłoszenia się strony albo jej przedstawiciela lub pełnomocnika nastąpić tylko do rąk kuratora ustanowionego na wniosek osoby zainteresowanej przez sąd orzekający. Zgodnie zaś z art. 144 § 1-3 k.p.c. przewodniczący ustanowi kuratora, jeżeli wnioskodawca uprawdopodobni, że miejsce pobytu strony nie jest znane. O ustanowieniu kuratora przewodniczący ogłosi publicznie w budynku sądowym i lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta), w sprawach zaś większej wagi, gdy uzna to za potrzebne, także w prasie. Z chwilą doręczenia pisma kuratorowi doręczenie staje się skuteczne. Sąd może jednak uzależnić skuteczność doręczenia od upływu oznaczonego terminu od chwili wywieszenia obwieszczenia w budynku sądowym.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego wyjaśnia sens tej instytucji i doprecyzowuje wymagania, jakie muszą być spełnione. I tak:
- "Zgodnie z art. 143 k.p.c. kuratora ustanawia się dla strony, której miejsce pobytu nie jest znane. Ustawodawca miał na myśli sytuacje, gdy przy podjęciu właściwych w danym wypadku starań miejsca pobytu ustalić nie można. Przepis ten nie ma zaś zastosowania w razie chwilowego wyjazdu strony na urlop czy też w sprawach służbowych" (postanowienie SN z dnia 16 lutego 2001 r., I CKN 1301/00, LEX nr 1167567);
- "Przesłanką ustanowienia kuratora w trybie powołanego przepisu jest zatem brak wiadomości o miejscu pobytu strony pozwanej, znanej co do osoby. Nie można natomiast w tym trybie ustanowić kuratora dla strony pozwanej nie zidentyfikowanej od początku procesu. Przeciwko osobom z imienia i nazwiska nieznanym, których tożsamości nie daje się ustalić, nie można bowiem wytaczać powództwa" (wyrok SN z dnia 23 września 1997 r., I CKU 117/97, Prok. i Pr.-wkł. 1998/3/31);
- "Przesłanką stosowania art. 144 k.p.c. jest uprawdopodobnienie, że miejsce pobytu strony nie jest znane. Nie można jednak rozszerzać tego pojęcia na wypadki, gdy "miejsce pobytu" nie jest znane ze względu na śmierć strony. W takim wypadku ustanowienie kuratora nie sanuje postępowania toczącego się z naruszeniem praw ewentualnych następców osoby zmarłej" (wyrok SN z dnia 3 lipca 2003 r., III CK 124/02, LEX nr 1130939);
- "Nie zachodzi przesłanka ustanowienia kuratora na podstawie art. 144 k.p.c., jeśli wnioskodawca nie przedstawi środków dowodowych pozwalających na stwierdzenie nie tylko tego, iż przeciwnik procesowy nie zamieszkuje już (nie przebywa) pod adresem znanym wnioskodawcy, lecz także tego, że mimo podjętych starań, aktualne miejsce pobytu nie jest obiektywnie możliwe do ustalenia również na podstawie wiedzy innych (poza wnioskodawcą) osób, które posiadają lub mogą posiadać kontakt z osobą objętą wnioskiem (względnie nie jest w ogóle możliwe ustalenie takich osób). Dopiero tak uzasadniony wniosek daje podstawę do uznania, że miejsce pobytu strony postępowania nie jest znane, a konieczność realizacji prawa powoda do przeprowadzenia postępowania sądowego i uzyskania wyroku, uzasadnia ustanowienie kuratora dla zastępowania uczestnika nieobecnego, zaś samo ustanowienie nie odbędzie się z uszczerbkiem dla praw pozwanego i nie pozbawi go możliwości obrony" (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 listopada 2012 r., I ACa 633/12, LEX nr 1246880).
- "Uprawdopodobnienie, że miejsce pobytu strony jest nieznane, stanowi podstawowy warunek ustanowienia kuratora. Wynika to wyraźnie z art. 144 § 1 k.p.c. (...) Nie można uznawać za uprawdopodobnienie samego twierdzenia strony, że nie zna aktualnego miejsca zamieszkania (pobytu) strony przeciwnej. W praktyce sądowej przesłanki ustanowienia kuratora dowodzone są przy pomocy takich dokumentów, jak: pisemne informacje biur adresowych lub organów ewidencji ludności. Trafnie także w literaturze podmiotu podnosi się, że wobec praktycznie nieograniczonej możliwości korzystania z wyjazdów i okresowych pobytów za granicą należy - odpowiednio - zaostrzyć kryteria oceny, czy doszło do uprawdopodobnienia. W miarę potrzeby, i dla zapobieżenia ewentualnym nadużyciom, należałoby przesłuchać na tę okoliczność w trybie art. 299 k.p.c. przeciwnika strony, dla której ma być ustanowiony kurator, domowników, sąsiadów, właściciela lub administratora domu itp. Samo zwrócenie się przez Sąd do Posterunku Policji, który przytoczył dane przez powódkę znane i w jej pismach do Sądu orzekającego przedstawione, nie może stanowić wypełnienia wymagania przewidzianego w art. 144 § 1 zdanie 1 k.p.c". (wyrok SN z dnia 30 czerwca 1997 r., II CKU 71/97, LEX nr 31436).
Przepisy art. 143-144 k.p.c. stosuje się także w postępowaniu nieprocesowym (w którym rozpoznawany jest wniosek z art. 199 k.c.). W świetle art. 510 § 2 k.p.c., w takim przypadku ustanowienie kuratora następuje z urzędu, a nie na wniosek. Powoduje to istotne różnice w rozkładzie ciężaru dowodu w postępowaniu. Jak wskazał Sąd Najwyższy, nałożenie obowiązku działania z urzędu powoduje, że przewodniczący przed ustanowieniem kuratora powinien przeprowadzić stosowne dochodzenie w celu ustalenia miejsca pobytu osoby zainteresowanej (postanowienie SN z dnia 26 lutego 2002 r., I CKN 504/00, LEX nr 1170493 oraz postanowienie SN z dnia 24 września 1998 r., II CKU 61/98, Prok. i Pr.-wkł. 1999/3/37).

Jak wynika jednak z powyższych orzeczeń, instytucja ta nie w każdym przypadku braku kontaktu z właścicielem (współwłaścicielami) będzie miała zastosowanie. Nie dotyczy z pewnością sytuacji, gdy właściciel lokalu zmarł, a jego spadkobiercy nie są znani. Należy wówczas przeprowadzić postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku w trybie art. 1025 i nast. k.c.

W celu uniknięcia tej niedogodności może zostać zawarta umowa dotycząca wykonywania zarządu rzeczą wspólną. Współwłaściciele mogą bowiem określić inaczej, niż przepisy Kodeksu cywilnego, sposób wykonywania zarządu (wskazany w kodeksie cywilnym sposób wykonywania zarządu rzeczą wspólną przez współwłaścicieli nie ma charakteru wyłącznego, bowiem regulujące go przepisy nie stanowią norm o charakterze iuris cogentis). Przykładowo współwłaściciele mogą powierzyć zarząd jednemu z nich, a skuteczność umowy ustanawiającej określony sposób sprawowania zarządu nie wymaga zachowania żadnej szczególnej formy dla tej czynności. Umowa powierzająca wykonywanie zarządu jednemu ze współwłaścicieli wyłącza uprawnienia pozostałych współwłaścicieli do sprawowania zarządu, określone w art. 199–202 k.c. (zob. wyrok SN z dnia 4 października 2006 r., II CSK 218/06, LEX nr 62702).

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .