Przeciętne nowe mieszkanie oddawane do użytkowania przez dewelopera miało w październiku 60,2 m kw. powierzchni – wynika z danych GUS. Niewiele wyższy wynik - na poziomie 60,3 – można było obserwować we wrześniu br. Oznacza to, że nowe lokale są teraz najmniejsze od października 2007 roku. Warto zauważyć, że we wrześniu zeszłego roku deweloperzy także oddali do użytkowania mieszkania o powierzchni nieznacznie przekraczającej 60 m kw. Kolejne miesiące przyniosły jednak wzrost średniej wielkości nowych lokali poprzez 65 m kw. w październiku i listopadzie do 70 metrów w ostatnim miesiącu 2012 roku.
W spółdzielniach bardziej kompaktowo
Skromniejsze lokale budują tradycyjnie spółdzielnie. Fakt ten może częściowo wynikać z tego, że w przypadku obliczania średniej powierzchni mieszkania oddanego do użytkowania przez dewelopera brane są też pod uwagę luksusowe apartamenty. Tego typu nieruchomości raczej nie budują spółdzielnie. W październiku oddały one do użytkowania lokale o powierzchni 57,7 m kw. Dla porównania w przypadku deweloperów było to 60,2 m kw. Bardziej widoczna jest różnica w metrażach na podstawie danych uśrednionych dla ostatnich 12 miesięcy. W tym okresie deweloperzy oddawali do użytkowania mieszkania o powierzchni 65,4 m kw. W przypadku spółdzielni było to 57,5 m kw.
W ostatnich 12 miesiącach najmniejsze lokale spółdzielnie oddawały do użytkowania w czerwcu (48,8 m kw.). Z drugiej strony cztery miesiące wcześniej było to 66,7 m kw. Fakt tak dużej zmienności wyników w przypadku spółdzielni można tłumaczyć niewielką skalą działalności tych podmiotów. Zgodnie z danymi GUS przez pierwsze 10 miesięcy br. deweloperzy oddali do użytkowania 37,3 tys. lokali, a spółdzielnie tylko 2,4 tys. mieszkań.
.
Deweloperzy zmieniają podaż powoli, a spółdzielnie nie
Jeszcze ciekawsze wnioski przynosi analiza przeprowadzona na podstawie średnich kroczących dla okresów dwunastomiesięcznych. Z danych tych wynika, że deweloperzy oddają do użytkowania coraz mniejsze lokale. W 2008 roku kończyli oni budowy mieszkań o przeciętnej powierzchni zbliżonej do 68 m kw. Najświeższy odczyt pokazuje wartość na poziomie 65,6 m kw. Wcześniej – czyli od stycznia 2006 roku po koniec 2008 roku widoczny był wzrost przeciętnej powierzchni budowanego lokalu, co było pokłosiem hossy na rynku. Przeciętna powierzchnia nowego lokalu wzrosła w tym okresie z 62,4 m kw. do blisko 68 m kw.
Home Broker cyklicznie monitoruje dane GUS na temat liczby i wielkości mieszkań oddawanych co miesiąc do użytkowania. Dane te w ujęciu miesięcznym charakteryzuje duża zmienność, obserwowanie trendów przez co obserwowanie trendów jest utrudnione. Uzasadnione jest więc zastosowanie średnich kroczących dla okresów dwunastomiesięcznych. Zastosowanie tej miary pozwala zniwelować odczyty przypadkowe i likwiduje zaburzenia wyników, które wynikałyby z sezonowości.
W przypadku lokali spółdzielczych w badanym okresie zmiany są niewielkie, a przeciętna powierzchnia mieszkań oscyluje w granicach od 56 do 59 m kw. Nie jest możliwe wyodrębnienie w tym przypadku trendów. Nie widać też dostosowania podaży lokali spółdzielczych do zmieniających się warunków rynkowych i potrzeb nabywców.
Coraz mniejsze, ale i tak za duże
Zmiany podaży widoczne w przypadku deweloperów są pokłosiem dostosowania się podaży mieszkań do potrzeb nabywców po kryzysie. Te zostały zredukowane wraz ze spadkiem zdolności kredytowej przeciętnej rodziny. Zgodnie z danymi Home Broker, trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto na początku 2007 roku mogła liczyć na kredyt w rodzimej walucie na 30 lat w kwocie 520 tys. zł. Obecnie jest to 390 tys. zł. Dlatego też potencjalni nabywcy poszukują obecnie mieszkań kompaktowych, a więc mających jak najmniejszy metraż przy zakładanej liczbie pokoi. Zgodnie z danymi Home Broker, przeciętny poszukiwany metraż to obecnie niewiele ponad 50 m kw. Najpopularniejsze mieszkania dwupokojowe powinny mieć natomiast niewiele ponad 45 m kw., aby spełniały wymagania przeciętnego kupującego. Wciąż więc teoretycznie zarówno deweloperzy jak i spółdzielnie oddają do użytkowania mieszkania za duże względem potrzeb nabywców.
Bartosz Turek, Home Broker
W spółdzielniach bardziej kompaktowo
Skromniejsze lokale budują tradycyjnie spółdzielnie. Fakt ten może częściowo wynikać z tego, że w przypadku obliczania średniej powierzchni mieszkania oddanego do użytkowania przez dewelopera brane są też pod uwagę luksusowe apartamenty. Tego typu nieruchomości raczej nie budują spółdzielnie. W październiku oddały one do użytkowania lokale o powierzchni 57,7 m kw. Dla porównania w przypadku deweloperów było to 60,2 m kw. Bardziej widoczna jest różnica w metrażach na podstawie danych uśrednionych dla ostatnich 12 miesięcy. W tym okresie deweloperzy oddawali do użytkowania mieszkania o powierzchni 65,4 m kw. W przypadku spółdzielni było to 57,5 m kw.
W ostatnich 12 miesiącach najmniejsze lokale spółdzielnie oddawały do użytkowania w czerwcu (48,8 m kw.). Z drugiej strony cztery miesiące wcześniej było to 66,7 m kw. Fakt tak dużej zmienności wyników w przypadku spółdzielni można tłumaczyć niewielką skalą działalności tych podmiotów. Zgodnie z danymi GUS przez pierwsze 10 miesięcy br. deweloperzy oddali do użytkowania 37,3 tys. lokali, a spółdzielnie tylko 2,4 tys. mieszkań.
.
Deweloperzy zmieniają podaż powoli, a spółdzielnie nie
Jeszcze ciekawsze wnioski przynosi analiza przeprowadzona na podstawie średnich kroczących dla okresów dwunastomiesięcznych. Z danych tych wynika, że deweloperzy oddają do użytkowania coraz mniejsze lokale. W 2008 roku kończyli oni budowy mieszkań o przeciętnej powierzchni zbliżonej do 68 m kw. Najświeższy odczyt pokazuje wartość na poziomie 65,6 m kw. Wcześniej – czyli od stycznia 2006 roku po koniec 2008 roku widoczny był wzrost przeciętnej powierzchni budowanego lokalu, co było pokłosiem hossy na rynku. Przeciętna powierzchnia nowego lokalu wzrosła w tym okresie z 62,4 m kw. do blisko 68 m kw.
Home Broker cyklicznie monitoruje dane GUS na temat liczby i wielkości mieszkań oddawanych co miesiąc do użytkowania. Dane te w ujęciu miesięcznym charakteryzuje duża zmienność, obserwowanie trendów przez co obserwowanie trendów jest utrudnione. Uzasadnione jest więc zastosowanie średnich kroczących dla okresów dwunastomiesięcznych. Zastosowanie tej miary pozwala zniwelować odczyty przypadkowe i likwiduje zaburzenia wyników, które wynikałyby z sezonowości.
W przypadku lokali spółdzielczych w badanym okresie zmiany są niewielkie, a przeciętna powierzchnia mieszkań oscyluje w granicach od 56 do 59 m kw. Nie jest możliwe wyodrębnienie w tym przypadku trendów. Nie widać też dostosowania podaży lokali spółdzielczych do zmieniających się warunków rynkowych i potrzeb nabywców.
Coraz mniejsze, ale i tak za duże
Zmiany podaży widoczne w przypadku deweloperów są pokłosiem dostosowania się podaży mieszkań do potrzeb nabywców po kryzysie. Te zostały zredukowane wraz ze spadkiem zdolności kredytowej przeciętnej rodziny. Zgodnie z danymi Home Broker, trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto na początku 2007 roku mogła liczyć na kredyt w rodzimej walucie na 30 lat w kwocie 520 tys. zł. Obecnie jest to 390 tys. zł. Dlatego też potencjalni nabywcy poszukują obecnie mieszkań kompaktowych, a więc mających jak najmniejszy metraż przy zakładanej liczbie pokoi. Zgodnie z danymi Home Broker, przeciętny poszukiwany metraż to obecnie niewiele ponad 50 m kw. Najpopularniejsze mieszkania dwupokojowe powinny mieć natomiast niewiele ponad 45 m kw., aby spełniały wymagania przeciętnego kupującego. Wciąż więc teoretycznie zarówno deweloperzy jak i spółdzielnie oddają do użytkowania mieszkania za duże względem potrzeb nabywców.
Bartosz Turek, Home Broker