Czy lokator jest stroną w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym zamieszkuje?


W zakresie ustalenia stron postępowania, którego przedmiotem jest określenie obowiązków związanych jest w nieodpowiednim stanem technicznym obiektu budowlanego, przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118) nie zawierając szczególnej regulacji w stosunku do ogólnych norm postępowania administracyjnego (art. 28 k.p.a.), tak jak to czynią w przypadku pozwolenia budowlanego (art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego).

Artykuł 66 ust. 1 pkt 3 stanowi, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Przepis ten należy wiązać z treścią art. 61, który określa, iż właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 (m.in. obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym) oraz zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Jak widać wskazane przepisy odnoszą się do obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Można wskazać, iż w wyroku NSA w Warszawie z dnia 13 marca 1998 r. (sygn. akt IV SA 757/96; publik. LEX nr 43310) art. 61 i art. 66 prawa budowlanego odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach. Generalnie więc nakazy określone w art. 66 tego prawa mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu, co w konkretnym przypadku nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub lokalach. Chodzi tu jednak o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości.

Lokator, którym może być np. najemca albo członek spółdzielni, zajmuje dany lokal na podstawie określonego stosunku prawnego, który jednak nie kreuje po stronie lokatora praw właścicielskich lub zarządzania w stosunku do obiektu budowlanego. Jak podniósł NSA w Poznaniu w wyroku z dnia 16 maja 1996 r. (sygn. akt SA/Po 3285/95; publik. Prokuratura i Prawo 1997/6/46) zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane brak jest podstaw prawnych do nałożenia obowiązku usunięcia ewentualnych nieprawidłowości w obiekcie budowlanym na najemcę lokalu mieszkalnego położonego w tym obiekcie.

Natomiast w wyroku NSA w Warszawie z dnia 1 lutego 1991 r. (sygn. akt IV SA 1341/90; publik. ONSA 1991/1/19) wskazano, że osoba zajmująca lokal mieszkalny w obiekcie budowlanym będącym przedmiotem postępowania o rozbiórkę na podstawie art. 47 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane nie jest w tym postępowaniu stroną w rozumieniu art. 28 k.p.a. W uzasadnieniu wywiedziono, że skarżący nie jest właścicielem ani zarządcą spornego obiektu, lecz w obiekcie tym jedynie zajmuje lokal mieszkalny. Z racji zajmowania lokalu skarżący ma interes faktyczny związany z rozbiórką tego obiektu, nie ma natomiast interesu prawnego w rozumieniu art. 28 k.p.a. O tym bowiem, czy ktoś ma interes prawny, przesądzają przepisy prawa materialnego. Chodzi tu przy tym o takie przepisy prawa materialnego, z których wynikają dla danego podmiotu prawa lub obowiązki pozostające w związku z rozstrzygnięciem wydanym w postępowaniu administracyjnym w konkretnej sprawie. Z faktu, że skarżący zajmuje lokal w omawianym budynku, mogą wynikać dla niego pewne prawa i obowiązki na tle przepisów prawa lokalowego i z tego tytułu mógłby korzystać z uprawnień strony. Jako osoba zajmująca lokal mieszkalny w obiekcie budowlanym będącym przedmiotem postępowania o rozbiórkę na podstawie art. 47 prawa budowlanego nie ma w tym postępowaniu przymiotu strony w rozumieniu art. 28 k.p.a.

Brak przymiotu strony w postępowaniu objętym dyspozycją art. 47 prawa budowlanego osoby zajmującej lokal mieszkalny wynika między innymi z faktu, że według tego przepisu decyzja wydana na jego podstawie może być skierowana jedynie do właściciela lub zarządcy. Adresatem tej decyzji zatem nie jest najemca czy inna osoba zajmująca lokal w budynku. Zajmowanie lokalu przez osoby niebędące ani właścicielem, ani zarządcą obiektu budowlanego, w którym lokal ten się znajduje, nie należy do przesłanek, od których uzależnia się wydanie decyzji o rozbiórce na podstawie tego przepisu. Przy wydaniu takiej decyzji uwzględnia się wyłącznie stan techniczny obiektu, nawet bowiem sformułowanie "nie użytkowany", zawarte w tym przepisie, odnosi się do takiego stanu, skoro musi to być obiekt, który "nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia".

Wprawdzie wyrok dotyczy nieaktualnego stanu prawnego oraz innego zagadnienia (rozbiórka a nie utrzymanie obiektu), jednak aktualnie obowiązujące Prawo budowlane nie zmieniło się w takim zakresie aby rozumowania Sądu nie dało się w całości przełożyć na grunt niniejszej sprawy. Decyzja w sprawie utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym może nałożyć obowiązku na właściciela lub zarządcę obiektu, w którym położony jest przedmiotowy lokal. Lokator tylko pośrednio będzie dotknięty skutkami takiej decyzji. Jednak przepisy prawa budowlanego - w zakresie praw i obowiązków - nie dotyczą wprost sytuacji prawnej lokatora, co oznacza po jego stronie brak interesu prawnego do bycia stroną postępowania administracyjnego prowadzonego na podstawie art. 66 Prawa budowlanego.

Potwierdza to również wyrok Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 września 2004 r. (sygn. akt IV SA 513/03; publik. LEX nr 160625, w którym wskazano, iż skarżącej przysługuje prawo zamieszkiwania w lokalu uzyskane w oparciu o decyzję administracyjną (kwaterunek). Oznacza to, że skarżąca jest w istocie najemcą tego lokalu. Nie przysługuje jej prawo własności tego lokalu. Nie można więc uznać, że postępowaniu, w którym zapadła decyzja nakładająca na Wspólnotę Mieszkaniową wykonanie określonych obowiązków w trybie art. 66 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, skarżąca może być uznana za stronę postępowania. W uzasadnieniu wyroku wyjaśniono, że aby mieć przymiot strony, należy wykazać interes prawny w danym postępowaniu lub w żądaniu dokonania czynności przez organ. Mieć interes prawny w postępowaniu administracyjnym, to znaczy ustalić przepis prawa materialnego powszechnie obowiązującego, na którego podstawie można skutecznie żądać czynności organu z zamiarem zaspokojenia jakiejś własnej potrzeby albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu, sprzecznych z potrzebami danego podmiotu - strony postępowania (art. 28 k.p.a.). Od tak pojmowanego interesu prawnego należy odróżnić interes faktyczny, to jest sytuację, w której dany podmiot (osoba) jest wprawdzie bezpośrednio zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, nie może jednak tego zainteresowania poprzeć przepisami prawa mającego stanowić podstawę skierowanego żądania w zakresie podjęcia stosownych czynności przez organ administracji. Dopuszczenie przez organ administracji publicznej jakiejś osoby do udziału w postępowaniu przezeń prowadzonym nie czyni z niej automatycznie strony tego postępowania w rozumieniu art. 28 k.p.a. O tym bowiem, czy jest się stroną danego postępowania administracyjnego, nie decyduje sama wola czy subiektywne przekonanie danej osoby bądź dopuszczenie jej przez organ do udziału w nim, ale okoliczność, czy istnieje przepis prawa materialnego pozwalający zakwalifikować interes danej osoby jako "interes prawny". Najemczyni ma interes faktyczny w domaganiu się, by nakazano Wspólnocie Mieszkaniowej wykonanie określonych czynności, jednakże nie można uznać tego za interes prawny. Żaden przepis ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414 z późn. zm.), jak również przepisy wykonawcze do tej ustawy nie przyznają lokatorowi budynku jakichkolwiek uprawnień, jak również nie nakładają na osobę posiadającą taki status żadnych obowiązków. Z faktu wynajmowania mieszkania nie wypływają dla skarżącej jakiekolwiek uprawnienia do zaskarżania decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Nie może więc być ona uznana za stronę postępowania. Przekonanie skarżącej, iż decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dotyczy jej praw lub obowiązków jest jedynie jej subiektywnym odczuciem, które w toku postępowania odwoławczego winno być zweryfikowane. Skarżącej przysługuje jedynie roszczenie o charakterze cywilnym do właściciela lokalu o dokonanie w nim napraw pozwalających na użytkowanie tego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Tym samym należy stwierdzić, że lokator nie jest stroną postępowania administracyjnego mającego za przedmiot stan techniczny obiektu budowlanego (jego części - lokalu).