Pytanie użytkownika Serwisu Budowlanego:
Inwestor ze względu na zły stan techniczny chce wymienić ścianę wraz z fundamentem w budynku gospodarczym o wym. 5x11 m. Ściana do wymiany znajduję się w granicy z działką sąsiednią. Jak zakwalifikować takie roboty budowlane?
Czy jest to remont wymagający zgłoszenia, czy należy to traktować jako przebudowę budynku wymagającą pozwolenia na budowę?
Odpowiedź
Inwestor będzie zobowiązany do uzyskania pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji.
Ściany nośne i fundamenty są bardzo ważnymi elementami konstrukcyjnymi każdego budynku. W rezultacie powyższego prowadzenie jakichkolwiek robót budowlanych dotyczących ww. elementów, oczywiście poza konserwacją czy remontem w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane - dalej pr.bud., należy rozważać w kategorii przebudowy, odbudowy, rozbudowy lub nadbudowy budynku.
Zgodnie zaś z art. 3 pkt 7 pr.bud. przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Przy czym do kategorii "przebudowy" mogą być zakwalifikowane tylko takie prace powodujące zmianę parametrów techniczno-użytkowych, co do których organ wykaże w postępowaniu wyjaśniającym, że ingerują one w układ obciążeń w sposób wymagający konstruowania struktury nośnej obiektu na nowo, tak jak dzieje się to podczas budowy nowego obiektu – zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 marca 2010 r., II OSK 493/09.
Z kolei, zgodnie z art. 3 pkt 8 pr.bud. przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Co więcej, inwestycje kryjące się pod pojęciem remontu, w związku z koniecznością fizycznego istnienia obiektu budowlanego w trakcie wykonywania tychże robot, nie mogą polegać na całkowitej lub częściowej rozbiórce obiektu, a następnie jego wznoszeniu od nowa. Tego rodzaju prace budowlane są bowiem charakterystyczne dla pojęcia odbudowy budynku - por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 25 października 2017 r. ,II SA/Gd 355/17.
Tymczasem z treści zadanego pytania wynika jednoznacznie, że analizowane roboty mają polegać na wymianie fundamentu i ściany budynku gospodarczego o powierzchni całkowitej 55 m. Wskazane wyżej prace muszą więc prowadzić do częściowej rozbiórki obiektu, a następnie odtworzenia jego elementów konstrukcyjnych, to zaś zdaniem autora prowadzi do uznania, że w tym przypadku nie mamy do czynienia ani z remontem obiektu (z uwagi na rozbiórkę i wzniesienie zasadniczych jego elementów konstrukcyjnych), ani z jego przebudową (z uwagi na brak w pytaniu informacji na temat zmian w parametrach użytkowych lub technicznych obiektu, które mają wystąpić w związku z planowanymi robotami) lecz z robotami budowlanymi prowadzącymi do odbudowy budynku. Jak wskazuje się bowiem w orzecznictwie obiekt budowlany wymagający odbudowy, najczęściej w całości lub w części, nie spełnia już swych funkcji użytkowych z uwagi na nadmierne zużycie lub zniszczenie swej substancji. Co za tym idzie naprawa lub wymiana wszystkich lub prawie wszystkich elementów obiektu budowlanego w praktyce oznaczająca jego rozbiórkę w znacznej części lub w całości i ponowne wzniesienie obiektu, nie może być rozumiana jako remont – tak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 7 września 2017 r., II OSK 23/16.
W związku z powyższym, jako że odbudowa jest rodzajem robót budowlanych zaliczanych do kategorii robót określanych mianem "budowy", to należy wskazać, iż w analizowanej sprawie inwestor będzie zobowiązany do uzyskania pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji, ponieważ tego typu zamierzenia budowlane nie zostały zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę – zob. art. 28-30 pr.bud.
