Pełna treść komentarza dostępna jest w  programie Serwis Budowlany .

Odbiór budynku a odpowiedzialność wykonawcy

Zgodnie z brzmieniem art. 647 kodeksu cywilnego, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Z powyższego przepisu wynika, że z chwilą oddania przewidzianego w umowie obiektu ma miejsce spełnienie przez wykonawcę świadczenia. Data odbioru obiektu budowlanego jest więc datą wykonania zobowiązania przez wykonawcę i od tego momentu niebezpieczeństwo utraty lub uszkodzenia przedmiotu odbioru przechodzi na inwestora. Nie oznacza to bynajmniej, że z datą odbioru obiektu budowlanego wygasa wszelka odpowiedzialność wykonawcy. Jak bowiem wynika z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 1991 r. (III CRN 500/90, OSNC, 7-8/1992, poz. 137), od daty odbioru obiektu liczy się odpowiedzialność z tytułu rękojmi i termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych.

Gwarancja, rękojmia, kary umowne

Ponadto, jeżeli w umowie przewidziano odpowiedzialność wykonawcy z tytuł gwarancji oraz z tytułu kar umownych za wadliwe wykonanie przedmiotu umowy, data odbioru obiektu jest równocześnie datą początkową takiej odpowiedzialności. A zatem w sytuacji, gdyby już po dokonaniu odbioru obiektu budowlanego ujawniły się w nim wady fizyczne, inwestor będzie miał możliwość skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi, z ogólnych uprawnień odszkodowawczych na zasadach określonych w kodeksie cywilnym, bądź też będzie mógł dochodzić zapłaty kary umownej albo skorzystać z uprawnień z tytułu gwarancji, jeżeli postanowienia konkretnej umowy takie uprawnienia przewidują.

Skutki prawne odbioru budynku

Z uwagi na tak doniosłe skutki prawne, jakie pociąga za sobą dokonanie odbioru, warto przypomnieć, na czym polega istota odbioru oraz co na ten temat mówi orzecznictwo sądów powszechnych. Przede wszystkim podkreślić należy, że odbiór robót jest obowiązkiem inwestora, wynikającym nie tylko z treści przywołanego powyżej przepisu art. 647 k.c., lecz również z treści art. 654 k.c. Ten ostatni przepis nakłada na inwestora obowiązek przyjmowania wykonanych robót budowlanych częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia, o ile tylko takie żądanie zgłosi wykonawca. Także Sąd Najwyższy w swym orzecznictwie akcentuje fakt, iż odbiór obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia to obowiązek inwestora skorelowany z obowiązkiem wykonawcy oddania obiektu (wyrok z dnia 19 marca 1999 r., sygn. akt II CKN 241/98). Również w wyroku z dnia 5 marca 1997 r. (sygn. akt II CKN 28/97) Sąd Najwyższy dodaje, że jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, inwestor obowiązany jest dokonać ich odbioru. W protokole z tej czynności, stanowiącym pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron, niezbędne jest zawarcie ustaleń poczynionych m.in. co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.

Rękojmia za wady fizyczne

Zasady odpowiedzialności

Problematyka rękojmi w umowie o roboty budowlane jest zagadnieniem o tyle skomplikowanym, że na płaszczyźnie przepisów dotyczących tej umowy brak jest regulacji prawnej odnoszącej się do instytucji rękojmi. Z przepisów wynika jedynie obowiązek stosowania w tym zakresie odpowiednio zasad i norm obowiązujących w odniesieniu do umowy sprzedaży. Stąd też użyte w przepisach określenia sprzedawca i kupujący należy odnosić odpowiednio do inwestora i wykonawcy.

Co ważne, regulacja instytucji rękojmi przy sprzedaży niedawno uległa zmianie. Z dniem 25 grudnia 2015 r. weszły bowiem w życie przepisy ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta, dokonując m.in. istotnej zmiany Kodeksu cywilnego. Zmianie uległa już sama definicja wad. Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 556 k.c., sprzedawca (odpowiednio wykonawca) jest odpowiedzialny względem kupującego (odpowiednio inwestora), jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Przepis art. 5561 § 1 k.c. doprecyzowuje z kolei, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową (w przypadku umowy o roboty budowlane będzie to niezgodność wykonanych robót czy też wybudowanego obiektu budowlanego z treścią umowy).

W szczególności przedmiot umowy jest niezgodny z treścią umowy, jeżeli:

  1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca (wykonawca) zapewnił kupującego (inwestora), w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
  3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący (inwestor) poinformował sprzedawcę (wykonawcę) przy zawarciu umowy, a sprzedawca (wykonawca) nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  4. została kupującemu (inwestorowi) wydana w stanie niezupełnym.

W świetle art. 556 § 3 k.c. rzecz będąca przedmiotem umowy ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę (wykonawcę) lub osobę trzecią, za którą sprzedawca (wykonawca) ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego (inwestora), który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy (inwestora). W wyniku nowelizacji Kodeksu cywilnego dodano też art. 5562 k.c., który mówi, że jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Należy przyjąć, że powyższe zasady również znajdą odpowiednie zastosowanie do stron umowy o roboty budowlane.

Z dniem 25 grudnia 2014 r. obowiązuje też nowa definicja wady prawnej. Jak wynika z treści art. 5563 k.c., sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa (wada prawna). W umowach o roboty budowlane mamy jednakże najczęściej do czynienia z wadami fizycznymi, dlatego też dalszy wywód koncentrował się będzie właśnie na zagadnieniach związanych z rękojmią za wady fizyczne.

Wykonawca z umowy o roboty budowlane ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi wówczas, gdy ujawni się wada, przy czym podkreślenia wymaga fakt, że odpowiedzialność wykonawcy nie jest zależna ani od jego winy, ani od jego wiedzy o istnieniu wad. W ramach instytucji rękojmi inwestor zyskuje więc znacznie szerszą ochronę, niż ta przysługująca mu na zasadach ogólnych, wynikająca z przepisów kodeksu cywilnego dotyczących nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika (art. 471 i nast. k.c.). W przeciwieństwie do ogólnej odpowiedzialności odszkodowawczej, odpowiedzialność w ramach rękojmi nie jest zbudowana w oparciu o zasadę winy, a tym samym wykonawca nie ma możliwości zwolnienia się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi poprzez powołanie się na okoliczności, za które on odpowiedzialności nie ponosi.

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .