Kosztorys budowlany stanowi wyliczoną w pieniądzu i według określonych zasad wartość obiektów lub robót budowlanych. W kosztorysie, w zależności od jego zakresu oblicza się wartość wszystkich nakładów koniecznych do poniesienia na wykonanie całej inwestycji, określonego obiektu lub danego rodzaju robót budowlanych np. wykonanie elewacji budynku czy wykonanie remontu dachu.


Kosztorysy budowlane sporządza się w różnych fazach procesu inwestycyjnego i z przeznaczeniem do różnych celów zarówno dla inwestora jak i dla przedsiębiorstwa budowlanego. W każdej fazie procesu inwestycyjnego dokumentacja kosztorysowa jest dla inwestora narzędziem niezbędnym do oceny opłacalności inwestycji, planowania sposobu jej finansowania oraz kontroli wydatków. Początkowo, w fazie studiów przedprojektowych i koncepcji programowej - wartość inwestycji określa się w sposób orientacyjny i wskaźnikowy, a w miarę precyzowania się charakteru przyszłej inwestycji koszty związane z jej realizacją określa się coraz dokładniej. W fazie kiedy inwestor posiada już projekt wykonawczy możliwe jest sporządzenie kosztorysu inwestorskiego, który w sposób szacunkowy określi wartość planowanej inwestycji.


Obecnie tylko w systemie zamówień publicznych metody sporządzania kosztorysu inwestorskiego regulują odpowiednie przepisy prawne. Kosztorys inwestorski, który stanowi podstawę określenia wartości zamówienia na roboty budowlane sporządza się zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 r. w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym (Dz. U. z 2004 r. Nr 130, poz. 1389). Natomiast sprawy dotyczące dokumentacji w zamówieniach publicznych reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego (Dz. U. Nr 202, poz. 2072).


Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 r. kosztorys inwestorski opracowuje się metodą kalkulacji uproszczonej polegającej na obliczeniu wartości kosztorysowej robót, objętych przedmiarem robót, jako sumy iloczynów ilości jednostek przedmiarowych robót podstawowych i ich cen jednostkowych, bez podatku od towarów i usług, według wzoru:

Wk = EL x Cj

gdzie:
Wk - wartość kosztorysowa robót;
L – liczba jednostek sprzedmiarowanych robót
Cj – cena jednostkowa roboty podstawowej@page_break@


Pojęcie „roboty podstawowe” zdefiniowano jako minimalny zakres prac, które po wykonaniu są możliwe do odebrania, pod względem ilości i wymogów jakościowych oraz uwzględniają przyjęty stopień zagregowania robót.


Zgodnie z rozporządzeniem podstawę do sporządzania kosztorysu inwestorskiego stanowią:
1) dokumentacja projektowa
2) specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót budowlanych;
3) założenia wyjściowe do kosztorysowania;
4) ceny jednostkowe robót podstawowych


Kosztorys inwestorski jest dokumentem, przygotowywanym przez zamawiającego (inwestora), bądź zlecanym przez niego jednostce np. opracowującej dokumentację projektową lub zajmującej się sporządzaniem dokumentacji kosztorysowej. Wartość kosztorysowa robót wynikająca z kosztorysu inwestorskiego stanowi podstawę określenia wartości zamówienia i obejmuje swoim zakresem wartość wszystkich materiałów, urządzeń i konstrukcji potrzebnych do zrealizowania przedmiotu zamówienia.

Z uwagi na bardzo duże znaczenie znajomości kosztów realizacji inwestycji wskazane jest aby kosztorysy były sporządzane przez inwestorów nie tylko w systemie zamówień publicznych ale także poza nim. Dzięki opracowaniu jakim jest kosztorys można określić wartość robót budowlanych, ustalić cenę kosztorysową stanowiącą podstawę do określenia wysokości wynagrodzenia wykonawcy lub wykorzystać wartość kosztorysową przy negocjacji ceny za realizację robót budowlanych.

Kosztorys może stanowić także dla inwestora podstawę do ubiegania się o kredyt bankowy lub dofinansowanie z unijnych funduszy pomocowych. Dane zawarte w kosztorysach stanowią podstawę do sporządzenia harmonogramu rzeczowo-finansowego realizowanej inwestycji dzięki, któremu inwestor może kontrolować postęp robót i planować wydatkowanie środków przeznaczonych na realizację inwestycji.


Reasumując, prawidłowo sporządzona dokumentacja kosztorysowa stanowi w procesie inwestycyjnym czynnik o kluczowym znaczeniu dla realizacji planowanej inwestycji – jest niezbędna aby racjonalnie planować i kontrolować działalność inwestycyjną w krótkim czasie oraz ułatwia podejmowanie decyzji długoterminowych.