Przybywa w kraju mieszkań budowanych lub nabywanych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego (popularnie nazywane TBS-ami). Dlatego dziś stanowią jeden z głównych filarów polityki mieszkaniowej zarówno w całym kraju, jak i w gminach. Docelowo budowane i nabywane mieszkania przeznaczane są do wynajmowania m.in. dla mieszkańców danego regionu. Oznacza to, że mieszkanie w TBS-ie nie jest własnością lokatora, lecz towarzystwa.

Z założenia TBS jest samodzielny ekonomicznie, wobec tego powinien stosować za wynajem mieszkań umiarkowany czynsz ekonomiczny, tzn. taki, który pokrywa wszystkie koszty eksploatacji i remontów budynków, a także spłatę kredytu zaciągniętego na budowę.

– Działalność towarzystwa nie jest jednak ukierunkowana na osiągnięcie zysku z pobieranych czynszów za wynajem mieszkań, a ewentualny zysk musi zostać przeznaczony na cele statutowe towarzystwa. W żadnym wypadku dochody towarzystwa nie mogą być dzielone między jego wspólnikami lub członkami. Ustawodawca ograniczył również wysokość maksymalnego czynszu pobieranego przez TBS – nie może on przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie – tłumaczy Daniel Reck, partner z Kancelarii Duraj & Reck i Partnerzy.

Mieszkania nie dla bogatych ani biednych

TBS-y budują mieszkania pod wynajem dla ludzi o średnich w skali kraju zarobkach. Najemcy nie mogą być zbyt zamożni, gdyż w przypadku osób fizycznych dochód gospodarstwa domowego w dniu zawarcia umowy najmu nie może przekraczać co do zasady 1,3 przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu, o więcej niż 20% w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego, 80% w przypadku dwuosobowego gospodarstwa domowego, każda kolejna osoba pozwala na zwiększenie progu o następne 40%.

– Ale najemcy nie mogą być również zbyt ubodzy. Jak by nie było, muszą przecież opłacać czynsz, którego wysokość w gruncie rzeczy nie jest niska. Ponadto ustawodawca przewidział dalej idące ograniczenia dotyczące osób fizycznych, które zamierzają najmować mieszkania będące własnością TBS-u. Mianowicie przyszły najemca oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania w dniu objęcia lokalu nie mogą posiadać tytułu prawnego do mieszkania w tej samej miejscowości. Towarzystwo może jednak wynająć mieszkanie osobie, która posiada prawo do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez nią pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów mieszkaniowych danego towarzystwa – zdradza adwokat.

Skomplikowane umowy partycypacyjne

Przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przewidują możliwość zawarcia z TBS-em umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych. Powyższą umowę mogą zawrzeć cztery kategorie podmiotów: pracodawca działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie, powiat, gmina lub związek międzygminny, działający w celu podnajmowania osobom fizycznym lokali mieszkalnych, których będzie najemcą oraz same osoby fizyczne – przyszli najemcy, przy czym w przypadku tych ostatnich kwota partycypacji nie może przekroczyć 30% kosztów budowy danego lokalu.

– Przepisy ww. ustawy sprzed nowelizacji z 2005 roku nie wprowadzały zakazu przeniesienia praw wynikających z umowy partycypacyjnej, które to uprawnienia z założenia miały ograniczać się do możliwości wskazania kolejnego najemcy mieszkania w TBS-ie. Zgodnie z obowiązującą zasadą swobody umów strony oczywiście mogły zastrzec w umowie klauzulę dotyczącą zgody towarzystwa na ewentualną cesję praw wynikających z umowy partycypacyjnej, jednakże statystycznie towarzystwa rzadko zastrzegały sobie takie prawo – mówi Daniel Reck.

W przypadku braku stosownego zastrzeżenia umownego podmioty, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, mogły bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców.

– Towarzystwa w praktyce były często pozbawione prawa wyboru najemców, nie mogąc tym samym odpowiednio realizować celów programu społecznego budownictwa czynszowego, co m.in. doprowadziło do nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. W obowiązującym od 2005 roku stanie prawnym tylko dwie pierwsze ze wskazanych kategorii partycypantów mogą bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców. Zaznaczyć należy, że pod pojęciem tym nie należy rozumieć przeniesienia prawa własności mieszkania w TBS-ie, tj. jego sprzedaży, – wyjaśnia adwokat.

Z kolei osoba fizyczna w świetle obowiązujących przepisów prawa może zawrzeć umowę z TBS-em w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu, którego będzie najemcą, jednakże pozbawiona ona została uprawnienia do przeniesienia bez zgody towarzystwa praw i obowiązków wynikających z takiej umowy na rzecz kolejnych najemców. W przypadku zakończenia najmu ma prawo do otrzymania zwrotu kwoty partycypacji, a opróżniony lokal pozostawać będzie w dyspozycji towarzystwa.

(Kancelaria Adwokacka Duraj & Reck i Partnerzy)