Od 26 lipca 2024 roku obowiązują nowe zasady ustalania w decyzjach o warunkach zabudowy parametrów i wskaźników nowej zabudowy. Określa je rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2024.1116), które zastąpiło dotychczasowe rozporządzenie regulujące te kwestie. Wprowadza ono obowiązek określania w decyzji o warunkach zabudowy nowych, dotychczas nieobowiązujących wskaźników, jakie powinny być ustalone w decyzji WZ. Należy do nich maksymalna intensywność zabudowy, maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej oraz wskaźnik minimalnej liczby miejsc do parkowania.
Czytaj też: Nowe wskaźniki blokują zmianę starych warunków zabudowy
Nowe wskaźniki, a co ze starymi decyzjami
W mojej ocenie wejście w życie nowego rozporządzenia będzie miało konkretny wpływ na możliwość zmiany decyzji o warunkach zabudowy, która dokonywana jest na podstawie art. 155 k.p.a. Warunkiem zmiany każdej decyzji administracyjnej, jest tożsamość sprawy, a ta zachodzi wtedy, gdy występują te same podmioty, gdy dotyczy ona tego samego przedmiotu i tego samego stanu prawnego w niezmienionym stanie faktycznym.
Tożsamość stanu prawnego oznacza obowiązywanie tych samych przepisów, które były podstawą wydanej wcześniej decyzji WZ. Jeśli zostały one uchylone, a z przepisów przejściowych nie wynika, by pomimo ich uchylenia miały zastosowanie do wydanych na ich podstawie decyzji WZ, to zmiana tych decyzji nie będzie możliwa. Jak wskazał NSA w wyroku z 2 czerwca 2016 r., (I OSK 2254/14: „(...) obowiązywanie przepisów prawnych powinno być rozumiane nie tylko jako pozostawanie aktu normatywnego w obrocie prawnym bądź jego wyeliminowanie przez uchylenie w drodze procesu ustawodawczego. Konieczne jest, dla ustalenia tożsamości sprawy, zbadanie zachowania ciągłości regulacji prawnej w przypadku zmiany przepisów. Ciągłość ta może wynikać z unormowań zawartych w przepisach przechodnich i końcowych nowych aktów prawnych”
Rozporządzenie z 15 lipca 2024 roku, uchyliło dotychczas obowiązujące rozporządzenie z 26 sierpnia 2003 roku, które było podstawą wydawanych decyzji o warunkach zabudowy i ustalanych w niej parametrów i wskaźników nowej zabudowy. Wejście w życie nowych przepisów, zmieniło w sposób istotny zasady wydawania decyzji WZ. Nie jest to zatem jakakolwiek zmiana, ale taka, która wprowadziła nowe normy odnoszące się do przedmiotu sprawy, czyli zasad zagospodarowania terenu. „Stare” decyzje nie zawierają tych parametrów, które dopiero zostały wprowadzone do decyzji WZ jako obowiązkowe i ta kwestia powinna, moim zdaniem , przesądzać o braku możliwości zmiany tych decyzji. Dotychczas można było oczywiście spotkać decyzje, które określały wskaźniki powierzchni biologicznie czynnej, czy miejsc parkingowych, choć zgodnie z poprzednim rozporządzeniem nie były one obowiązkowe. Jednak ze względu na brak takiej regulacji były one ustalane w tych decyzjach w różny sposób, który często nie miał nawet odzwierciedlenia w treści analizy urbanistycznej.
Cena promocyjna: 89.1 zł
Cena regularna: 99 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 79.2 zł 
Stare warunki już bez liftingu
Dlatego w przypadku wystąpienia przez inwestora np. o zmianę określonego w „starej” decyzji WZ wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, ponieważ z nowych regulacji wynika, że gdyby obecnie została przeprowadzona analiza urbanistyczna uwzgledniająca nowe zasady ustalania tego wskaźnika, to wskaźnik ten byłby dla niego korzystniejszy, organ powinien odmówić zmiany decyzji WZ. Podstawą tej odmowy powinna być nie tylko zmiana stanu prawnego ale także to, że ustalenie tego wskaźnika na nowo wymagałoby przeprowadzenia w tym zakresie nowej analizy urbanistycznej, a to jest niedopuszczalne w postepowaniu o zmianę decyzji WZ. W postępowaniu w sprawie zmiany decyzji WZ nie przeprowadza się ponownie analizy urbanistycznej (tak m.in. NSA w wyroku z 29 listopada 2019, II OSK 2827/18)
Pojawia się też pytanie, czy w przypadku, gdy zmiana decyzji WZ miałaby dotyczyć innych jej elementów, niż wskaźniki i parametry, które zostały ustalone w oparciu o uchylone już rozporządzenie z 2003 roku (np. byłaby to zmiana w zakresie dopuszczenia możliwości odprowadzania ścieków do szczelnego bezodpływowego zbiornika na nieczystości ciekłe do czasu wybudowania kanalizacji sanitarnej), organ także powinien odmówić zmiany w tym zakresie z uwagi na zmianę stanu prawnego, czy też powinien wydać decyzję zmieniającą?
Osobiście jestem zdania, że skoro zmiana decyzji stanowi wyjątek od zasady trwałości decyzji administracyjnej, to wszelkie przesłanki umożliwiające tę zmianę powinny być traktowane zawężająco. Jeśli więc nastąpiła zmiana stanu prawnego w zakresie odnoszącym się do podstaw wydania decyzji WZ, a taką podstawą było uchylone już rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to organ powinien odmówić zmiany decyzji WZ, nawet jeśli wnioskowana zmiana (tak jak w przypadku wskazanej wyżej zmiany dotyczącej infrastruktury) nie odnosi się do materii uregulowanej rozporządzeniem. W orzecznictwie można też spotkać się z poglądem przeciwnym do mojego, z którego wynika, że pełna tożsamość stanu prawnego – w chwili wydania decyzji i w chwili jej ewentualnej weryfikacji w postępowaniu o zmianę – nie jest warunkiem sine qua non do dokonania takiej zmiany.
dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, wspólniczka w Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś specjalizującej się w obsłudze procesu inwestycyjnego
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
