Mieszkanie bez wkładu własnego to jeden z głównych punktów programu Polski Ład. Historia lubi się jednak powtarzać. Nowy rodzaj wsparcia powiela niektóre błędy popełnione w czasie obowiązywania poprzednich programów kredytowych: Rodzina na Swoim (RnS) oraz Mieszkanie dla Młodych (MdM). Oznacza to, że jak tylko nowe przepisy wejdą w życie, trzeba będzie szybko je poprawiać, w przeciwnym razie program może nie ruszyć z miejsca.
Czytaj też: Polski Ład: Sejm uchwalił ustawę dotyczącą kredytów mieszkaniowych>>
Kto i na jakich zasadach dostanie kredyt
Chodzi o ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (dalej jako: ustawa kredytowa). Na ostatnim posiedzeniu uchwalił ją Sejm. Obecnie pracuje nad nią Senat. Przewiduje ona, że już w w przyszłym roku będzie można zaciągać kredyt bez wkładu własnego na zakup mieszkania na własność (na rynku pierwotnym oraz wtórnym) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pokryje on również koszty budowy domu jednorodzinnego (w tym jego wykończenie), zakupu na własność działki (jej części) pod budowę domu. Będzie udzielany na minimum 15 lat w walucie polskiej do 31 grudnia 2030 r.
Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego będzie gwarantować do 20 proc. kwoty kredytu, jednak nie więcej niż 100 tys. zł. BGK będzie jednorazowo spłacał część gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w związku z urodzeniem się dziecka. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie 20 tys. zł w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko i 60 tys. zł w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o trzecie albo kolejne dziecko.
Czytaj też: Program Mieszkanie Plus: miało być pięknie, a jest... drogo>>
Cena maksymalna zdecydowanie za niska
W przypadku poprzednich programów dochodziło do nadużyć. Za pieniądze ze wsparciem państwa kupowano niekoniecznie tanie mieszkania, a czasami kredytobiorcami były osoby, które było stać na zwykły kredyt komercyjny. Oba wcześniejsze programy kredytowe miały też wpływ na ceny mieszkań i sztucznie windowały je w górę. Wielu deweloperów gimnastykowało się, by zachęcić potencjalnych klientów do swoich mieszkań i specjalnie przygotowywało swoje oferty pod te kredyty. Przykładowo, można było kupić tanio mieszkanie, by spełnić warunki programu, ale drożej nabywało się za to komórkę lokatorską lub miejsce postojowe w garażu. Kredyt MdM trafił z tego powodu nawet pod lupę Najwyższej Izby Kontroli.
Autorzy nowej ustawy kredytowej, by nie popełniać starych błędów, wprowadzili do niej mechanizm, który ma ograniczać ryzyko nabywania w tej drodze luksusowych apartamentów oraz nie powiększać już i tak dużej bańki cenowej na rynku. Co nie specjalnie się jednak udało.
Ustawa kredytowa przewiduje więc, że maksymalna cena jednego mkw. może wynieść tyle, ile iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika 1,2 – w przypadku gdy kredytu tego udziela się w celu pokrycia wydatków ponoszonych w związku z nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego, którego kredytobiorca nie jest pierwszym nabywcą, lub którego nabycie nie następuje od podmiotu, który ten lokal wybudował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Z kolei średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia jednego mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych to średnia arytmetyczną wartości wskaźnika, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ogłoszonego w dwóch ostatnich okresach dla:
- miasta będącego siedzibą wojewody lub sejmiku województwa – w przypadku gdy mieszkanie lub dom jednorodzinny jest położony na terenie miasta będącego siedzibą wojewody lub sejmiku województwa,
- pozostałych gmin w województwie – jeżeli mieszkanie lub dom jednorodzinny znajduje się na terenie gminy niesąsiadującej z miastem będącym siedzibą wojewody lub sejmiku województwa,
- miasta będącego siedzibą wojewody lub sejmiku województwa oraz pozostałych gmin w województwie, nie więcej jednak niż 120 proc. wartości ustalonej zgodnie z lit. b – w przypadku gdy mieszkalny lub dom jednorodzinny jest położony na terenie gminy sąsiadującej z miastem będącym siedzibą wojewody lub sejmiku województwa;
Po wyliczeniu maksymalnej ceną mkw na podstawie tej ustawy okazuje się, że nijak się ma ona do obecnych cen rynkowych. Podobna historia była w przypadku kredytu MdM. Z tego m.in. powodu długo nie mógł on ruszyć z miejsca. Po zmianie wskaźników sytuacja diametralnie się zmieniła i cieszył się on dużą popularnością.
Za tyle nie kupi się wszędzie mieszkania
Eksperci nie mają więc wątpliwości, że cena maksymalna a cena rynkowa to dwa różne światy. Tak uważa również Polski Związek Firm deweloperskich.
- Nie sądzę, by nowy kredyt bił rekordy popularności. Porównaliśmy ceny mkw. mieszkań z rynku pierwotnego w stolicy z popularnych portali internetowych z cenami narzuconymi przez ustawę. Wyszło nam, że od 15 do 30 proc. ofert (w zależności od portalu) mieści się w kryteriach ustawy. Nie jest to dużo. Cena z ustawy nie odzwierciedla rynkowych cen - uważa Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Według niego ceny w stolicy dawno już przekroczyły w stolicy próg 12 tys. za mkw. Poza tym mieszkania są bardzo drogie i będą droższe. Oferta się bowiem kurczy. Obecnie w Warszawie obejmuje ona zaledwie 9 tys. lokali, a rok temu było to jeszcze 20 tys. - Jeżeli rząd chce, by program był popularny i kredyty były masowo udzielane, powinien zmienić zasady wyliczania maksymalnej ceny. Inaczej może być tak jak z programem Mieszkanie Plus, którym do niedawna się chwalił. A teraz już zaprzestał - dodaje Przemysław Dziąg.
Podobnego zdania jest Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. - Diabeł jak zwykle tkwi bowiem w szczegółach. Jeśli zasady ustalania limitów kwalifikujących do wsparcia będą takie jak w poprzednich programach rządowych (np. „Mieszkanie dla młodych” czy „Mieszkanie na start”), to efekt będzie dla wielu osób trudny do zaakceptowania. Chodzi o to, że nawet w gronie miast wojewódzkich będziemy mieli takie, w których z łatwością znajdziemy oferty kwalifikujące się do rządowego wsparcia, jak i takie, w których mieszkańcy będą mogli jedynie z zazdrością patrzeć na osoby kupujące mieszkanie na łatwo dostępny kredyt. Do tej pierwszej grupy zaliczyć można Gorzów Wielkopolski, Zieloną Górę, Opole, Bydgoszcz i Olsztyn. W miastach tych – zarówno z grupy mieszkań nowych jak i używanych – potencjalne limity cenowe spełniają od prawie połowy (Opole) do nawet niemal wszystkich ogłoszeń (Gorzów Wielkopolski) - mówi Bartosz Turek.
W opinii Bartosza Turka całkiem przyzwoicie będzie też w Rzeszowie, Kielcach czy Białymstoku. Szczególnie poszkodowani będą za to mieszkańcy Szczecina, Krakowa czy Lublina. Tam bardzo skromna część – przeważnie kilka procent - ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań kwalifikuje się do wsparcia. Najgorzej może być w stolicy Małopolski, gdzie z ofert mieszkań używanych na limity cen zakwalifikowałaby się zaledwie jedna nieruchomość na 45. Wszystko wskazuje na to, że z oferty deweloperów też nie będzie można swobodnie wybierać. Gdyby program gwarancji kredytowych działał dziś, to limity cenowe spełniałoby jedno mieszkanie na 14.
Czytaj w LEX: Wpływ pomiaru lokalu na przyznanie dodatku mieszkaniowego >
Mieszkanie bez wkładu własnego - oferta nie dla wszystkich
Większość ekspertów uważa, że kredyty bez wkładu własnego nie rozwiążą problemów mieszkaniowych Polaków.
W opinii Marcina Krasonia, eksperta obido.pl, próba naprawy sytuacji mieszkaniowej Polaków poprzez stymulowanie popytu prowadzi do wzrostu cen. - Tymczasem nie chodzi o to, żeby mogli kupować najbogatsi, bo to nie rozwiązuje problemów mieszkaniowych Polaków. Ale warto też zatroszczyć się o stronę podażową. Niech rząd zastanowi się więc co zrobić, by nie ograniczać podaży a jedynie ją stymulować - mówi Marcin Krasoń.
Wtóruje mu Przemysław Dziąg. - Wsparcie popytu powinno pójść ze wsparciem instrumentów mających wpływać na podaż mieszkań. Inaczej krzywe obu tych wartości będą coraz bardziej się od siebie oddalać. Trzeba odblokować obrót gruntami rolnymi oraz wprowadzić realne uproszczenia w formalnościach budowlanych. Dziś na warunki zabudowy i pozwolenie na budowę czeka się bardzo długo. Podnoszenie stóp procentowych powoduje, że kredyty stają się coraz droższe, także te rządowe. Osoba, która nawet spełni wymogi banku i dostanie kredyt będzie musiała się mocno trzymać za kieszeń. W każdej chwili odsetki, co pokazał ostatni ruch Rady Polityki Pieniężnej, mogą pójść w górę i z czasem może się okazać, że nie jest w stanie spłacać kredytu i straci mieszkanie - ostrzega Przemysław Dziąg.
Czytaj w LEX: Weryfikacja dochodów i stanu majątkowego najemców lokali komunalnych >
Będzie nowa bańka cenowa?
Dr Piotr Pałka, radca prawny i partner w Kancelarii Prawnej Derc Pałka zwraca uwagę, że ustawa kredytowa nie przewiduje żadnego mechanizmu, który przeciwdziałałby w przyszłości powstaniu tzw. bańki budowlanej. - Impuls popytowy będzie dodatkowo wzmacniany poprzez lokowanie wolnego kapitału na rynku nieruchomości, jako ochrona jego realnej wartości. Pozostawienie tych zjawisk wolnej grze rynkowej, niesie bardzo duże ryzyka dla obu stron transakcji kredytowej. Wsparcie potencjalnego kredytobiorcy gwarancją dla braku udziału własnego, tylko na samym początku transakcji kredytowej, rozwiązuje tylko teoretycznie problem ryzyka banku dla kwoty kredytu objętej gwarancją. Obowiązuje ona bowiem tylko do momentu spłaty w pierwszej kolejności kwoty kredytu, równej kwocie gwarancji. Jeśli intencją projektodawcy jest wspieranie rodzin mniej zamożnych dla rozwiązania ich problemów mieszkaniowych, to ustawa powinna jednak przewidywać mechanizm ograniczenia kosztów obsługi kredytu w przyszłości. Nie można również pominąć realnego problemu, że tworzy się tym samym odstępstwo od obowiązującego mechanizmu ograniczenia poziomu relacji kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia na nieruchomości LtV (loan to Value) - wskazuje dr Piotr Pałka.
Zupełnie inaczej myśli Bartosz Turek. Według niego ustawa kredytowa, jak się ją trochę poprawi, nie będzie wcale taka zła. - Program oceniam pozytywnie. Tego typu rozwiązana są bardzo potrzebne. Przez ostatni rok młode osoby miały nikłe szanse na zaciągnięcie kredytu, ponieważ znacznie wzrosły wymagania co do wysokości wkładu własnego. Wiele osób musiało długie lata oszczędzać, by zebrać pieniądze na ten cel. Nowe przepisy mają szansę to zmienić. Podobne rozwiązania obowiązują w Wlk. Brytanii i Nowej Zelandii i tam się sprawdziły. Nie sądzę, że kredyt poniesie ceny mieszkań. W Wlk. Brytanii ceny owszem wzrosły, ale zaledwie o 1 proc. W Polsce, przy tak dużej inflacji, nikt wzrostu cen o 1 proc. w ogóle nie zauważy - podkreśla Bartosz Turek.
Cena promocyjna: 149 zł
|Cena regularna: 149 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 104.3 zł