Na skutek czynności kontrolnych budynku PINB stwierdził w jednym z lokali istnienie otworu okiennego w ścianie szczytowej zlokalizowanej przy ulicy. Zwrócił się do Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta, Miejskiego Konserwatora Zabytków oraz Archiwum Państwowego o udostępnienie akt archiwalnych dotyczących budynku w celu stwierdzenia legalności istnienia otworu. Jednak na podstawie otrzymanych dokumentów udało się jedynie stwierdzić, że budynek powstał w latach 60-70 XIX w. Natomiast dzięki zeznaniom świadków ustalono, że otwór okienny powstał po 2009 r., a działka nigdy nie uległa podziałowi, w związku z czym ściana szczytowa budynku zawsze znajdowała się na granicy działki z sąsiadującą nieruchomością.

W trakcie postępowania PINB zakwalifikował wykonane roboty budowlane jako przebudowę. Akty prawne obowiązujące w okresie powstania otworu okiennego, m.in. Prawo budowlane z 1994 r., czy rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie zezwalały na umieszczenie otworów okiennych w granicy działki budowlanej. Brak jakichkolwiek dokumentów dotyczących przebudowy nie pozwalał na przyjęcie domniemania legalności powstania otworu okiennego, a przepisy techniczno-budowlane nie dawały podstaw do jego legalizacji. W związku z tym PINB nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej doprowadzenie budynku do stanu poprzedniego, poprzez likwidację otworu okiennego znajdującego się w ścianie szczytowej.

Odwołanie od decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa domagając się uchylenia decyzji. Zarzuciła organowi, że nieprecyzyjnie przeprowadził postępowanie dowodowe przesłuchując jedynie świadków z sąsiedniej nieruchomości, a nie przesłuchując poprzednich właścicieli nieruchomości. Poza tym organ ostatecznie nie ustalił, kto i kiedy wykonał okno. Brak takiego ustalenia powinien prowadzić do wniosku, że okno istniało od samego początku oraz że jego usytuowanie jest zgodne z prawem.

Odwołanie od decyzji wniosła również Elżbieta K. (dane zmienione) - obecna właścicielka lokalu. Wskazała, że kupiła mieszkanie w 2012 r. i sporne okno już wówczas istniało. W chwili zakupu nie wiedziała, że okno powstało w sposób nielegalny, natomiast zamurowanie okna znacząco obniżyłoby wartość mieszkania oraz spowodowało straty finansowe związane z przerwaniem wynajmu lokalu.

WINB utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, a Wspólnota Mieszkaniowa skierowała skargę do WSA w Poznaniu, w której powtórzyła zarzuty zawarte w odwołaniu.

WSA stwierdził, że skarga nie była zasadna.

Zdaniem WSA PINB prawidłowo zakwalifikował przeprowadzone roboty budowlane jako przebudowę. Organy administracji prawidłowo ustaliły również, że sporny otwór okienny został wykonany bez wymaganego pozwolenia na budowę. Z kolei zarzut podnoszony przez Wspólnotę Mieszkaniową i dotyczący nieustalenia daty powstania spornego otworu okiennego był bezzasadny. Nakazanie Wspólnocie doprowadzenia budynku do stanu poprzedniego nie wymaga ustalenia dokładnej daty powstania otworu okiennego. Wystarczające jest ustalenie, pod rządami której ustawy Prawa budowlanego fakt ten miał miejsce. Sąd nie miał też podstaw, aby podważać wiarygodność uzyskanych zeznań świadków. Wspólnota nie zarzuciła, by twierdzili oni nieprawdę, a jedynie podnosiła, że nie ustalono, kiedy dokładnie i przez kogo utworzony został sporny otwór okienny. Sąd nie dostrzegł też żadnych racjonalnych motywów, by osoby te miały zeznawać nieprawdę, skoro nie były powiązane z żadną ze stron postępowania. Nie było też potrzeby przesłuchania poprzednich właścicieli budynku, ponieważ najistotniejsze w sprawie były właśnie zeznania świadków, którzy mieszkali naprzeciw ściany, w której znajdowały się otwory okienne. Sąd stwierdził również, że zarzut Wspólnoty, że skoro brak jest dokumentów dotyczących bezprawności wykonania otworu okiennego, to należy domniemywać jego legalność, jest całkowicie bezzasadny i nieracjonalny. Podkreślił, że to właśnie brak jakichkolwiek dokumentów potwierdzających legalność wykonania otworów okiennych wskazuje na to, że zostały one wykonane nielegalnie.

Ostatecznie Sąd stwierdził, że organy administracji prawidłowo ustaliły, że sporny otwór okienny został wykonany w drodze samowoli budowlanej niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Kolejną, równie istotną przesłanką było naruszenie przepisów techniczno-budowlanych.

Mając powyższe na uwadze, Sąd oddalił skargę Wspólnoty.

Wyrok WSA w Poznaniu z 1.02.2017 r., sygnatura akt: IV SA/Po 924/16

Źródło: orzeczenia.nsa.gov.pl, stan z 19.04.2017 r.