Nowa koncepcja polityki kształtowania ustroju rolnego jest ukierunkowana przede wszystkim na zmniejszenie rygorów w obrocie nieruchomościami - stwierdzają eksperci z Rady Legislacyjnej przy premierze.  I w tym zakresie stanowi niewątpliwie odpowiedź na postulaty przedstawiane zarówno przez praktyków, jak też doktrynę prawa. Jednocześnie nie ulega zmianie generalnie obowiązująca zasada, że nabywcą nieruchomości rolnej jest rolnik indywidualny.

Czytaj: Rząd zapowiada "poluzowanie" w obrocie gruntami

W przywołanych przepisach mowa jest o sprzedaży najemcom domów, lokali i budynków gospodarczych wraz z niezbędnymi gruntami, należących do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Wyłączenia niektórych gruntów

Wyłączenie przepisów ustawy będzie dotyczyć wszystkich nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, a nie – jak obecnie w ustawie Prawo o kształtowaniu ustroju rolnego – tylko niektórych z tych nieruchomości.

Ponadto wyłączenie dotyczyć będzie nieruchomości rolnych, „w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości”.

Jednak Rada Legislacyjna zauważa, że proponowany przepis wyłącza nie tylko grunty pod stawami (co nie budziłoby wątpliwości), ale nieruchomości rolne, w których grunty niebędące gruntami pod stawami mogą wynosić nawet do 30% powierzchni. A przy dużych nieruchomościach powierzchnia tych właśnie gruntów może nie tylko przekroczyć 0,3 ha, ale także obejmować znacznie większą powierzchnię. Dlatego też należałoby rozważyć dodanie określenia „jeżeli grunty te stanowią zorganizowaną całość gospodarczą" - twierdzą eksperci.

Spółki, spółdzielnie i parki też wyłączone

W noweli odstąpiono od wymogów, by nabywcą był rolnik indywidualny oraz aby powierzchnia nieruchomości rolnych nie przekroczyła – 300 ha użytków rolnych. Dodawane wyłączenia dotyczą nabywania nieruchomości rolnej:

  • przez spółki kapitałowe lub grupy kapitałowe,
  • przez parki narodowe,
  • przez spółdzielnię produkcji rolnej,
  • przyznania nieodpłatnie własności nieruchomości, osobie, która przekazała nieruchomość państwu, ale ją użytkuje,
  • przez zakład przemysłowy,
  • przez przedsiębiorcę na wniosek właściciela nieruchomości w celu poszukiwania kopalin,
  • w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego
  • wskutek zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku
  • na skutek podziału, łączenia albo przekształcenia spółek prawa handlowego

Według Rady zmianę tę, która zasadniczo ułatwia obrót, należy ocenić aprobująco, choć jednocześnie trzeba stanowczo podkreślić, że złagodzenie wymogów dotyczy dopuszczenia podmiotów niebędących rolnikami indywidualnymi do nabywania gruntów rolnych nieprzekraczających 1 ha.  Podczas gdy inne ograniczenia nakładane przez ustawę, gdy nieruchomość rolna ma powierzchnię co najmniej 0,3 ha, w dalszym ciągu pozostają.

Cena działek

Problematyczna jest w projekcie cena. Nie może ona przewyższać o 30% średniej ceny gruntów rolnych dla danego województwa.

Czytaj: Po zmianie prawa obrót ziemią zamarł, a ceny spadły

Według Rady określenie w sposób sztywny górnego pułapu cen gruntów na 130% średniej ceny gruntów rolnych dla województwa jest istotną ingerencją w mechanizm rynkowy. Ingerencja ta ma charakter sztuczny (jej rzekomym uzasadnieniem ma być ochrona przed spekulacją), a w praktyce będzie – jak można przypuszczać – mało wykonalna.

Rada Legislacyjna postuluje, by zmniejszyć wskazaną w przepisie różnicę między ceną zbywcy a ceną odpowiadającego na ogłoszenie.

Opinia Rady Legislacyjnej została opracowana na podstawie projektu opinii przygotowanej przez prof. dr hab. Annę Łabno oraz dra hab. Piotra Szymańca, prof. PWSZ w Wałbrzychu.