Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 27 stycznia 2010 r, II SA/Gl 790/09

Pojęcie zbycia z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie obejmuje przeniesienia prawa rzeczowego (własności bądź użytkowania wieczystego) na pożyczkodawcę w celu zabezpieczenia udzielanej pożyczki. Przeniesienie to nie ma bowiem na celu wyzbycia się prawa rzeczowego, w dacie jego dokonania w zamierzeniu ma mieć charakter jedynie chwilowy, nie wiąże się nadto z jakimkolwiek po stronie przenoszącego przysporzeniem majątkowym albowiem przeniesienie prawa nie stanowi ekwiwalentu pożyczki, a jedynie jej zabezpieczenie. Nadto z chwilą spłaty pożyczki i powtrnego przeniesienia prawa rzeczowego sytuacja pożyczkobiorcy powraca do stanu pierwotnego. Tym samym dokonanie takiego przeniesienia nie uprawnia gminy, w okresie przewidzianym w umowie na spłatę pożyczki i powtrne przeniesienie prawa rzeczowego, do domagania się od pożyczkobiorcy opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Pisaliśmy o tym również:
Od kogo można pobrać opłatę planistyczną?

 

Wyrok

 

z dnia 27 stycznia 2010 r.

 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach

 

II SA/Gl 790/09

 

Pojęcie zbycia z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie obejmuje przeniesienia prawa rzeczowego (własności bądź użytkowania wieczystego) na pożyczkodawcę w celu zabezpieczenia udzielanej pożyczki. Przeniesienie to nie ma bowiem na celu wyzbycia się prawa rzeczowego, w dacie jego dokonania w zamierzeniu ma mieć charakter jedynie chwilowy, nie wiąże się nadto z jakimkolwiek po stronie przenoszącego przysporzeniem majątkowym albowiem przeniesienie prawa nie stanowi ekwiwalentu pożyczki, a jedynie jej zabezpieczenie. Nadto z chwilą spłaty pożyczki i powtórnego przeniesienia prawa rzeczowego sytuacja pożyczkobiorcy powraca do stanu pierwotnego. Tym samym dokonanie takiego przeniesienia nie uprawnia gminy, w okresie przewidzianym w umowie na spłatę pożyczki i powtórne przeniesienie prawa rzeczowego, do domagania się od pożyczkobiorcy opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

 

 

Skład orzekający

 

Przewodniczący: Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.).

Sędziowie WSA: Wojciech Organiściak, Rafał Wolnik.

 

Sentencja

 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 stycznia 2010 r. sprawy ze skargi A. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości

1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta J. z dnia (...) r. nr (...),

2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości.

 

Uzasadnienie faktyczne

 

W dniu (...) r. A. F. i R. L. zawarli w formie aktu notarialnego umowę pożyczki oraz przeniesienia użytkowania wieczystego nieruchomości na zabezpieczenie. Stosownie do treści umowy R. L. zapłacił A. F. tytułem pożyczki kwotę (...) zł zaś A. F. tytułem zabezpieczenia przeniósł na pożyczkodawcę użytkowanie wieczyste niezabudowanej działki nr (...) w J. Strony postanowiły, że przez okres obowiązywania umowy pożyczki nieruchomość nadal pozostanie w posiadaniu A. F. Natomiast po spłacie całej należności R. L. przeniesie użytkowanie wieczyste działki z powrotem na rzecz A. F.

Pismem z dnia (...) r. Prezydent Miasta J. powiadomił A. F. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą planu.

W trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego organ I instancji zlecił rzeczoznawcy opracowanie operatu szacunkowego określającego rynkową wartość działki. Jak wynika z treści operatu wartość działki przed zmianą planu wyliczona została przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę (...) zł natomiast po zmianie planu na kwotę (...) zł. Działka ta po dokonaniu zmiany planu położona jest na terenach rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej (...) m² (symbol planu (...)), podczas gdy przed zmianą przedmiotowy teren stanowił strefę centrum (symbol planu (...)).

Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Prezydent Miasta J. ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości (...) zł w związku ze zbyciem prawa użytkowania wieczystego działki o nr (...) Zobowiązał też A. F. do uiszczenia ustalonej opłaty w ciągu 14 dni od daty uprawomocnienia się decyzji. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że uchwałą Nr (...) Rady Miasta J. z (...) r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) Nr (...), poz. (...) z dnia (...) r., zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentu jednostki bilansowej centrum o symbolu roboczym (...) w J., w wyniku którego powyższa nieruchomość znalazła się w strefie (...). Powołaną uchwałą uchwalono stawkę procentową służącą do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości (...) %. Uchwała weszła w życie z dniem (...) r. Natomiast A. F. dokonał zbycia prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 aktem notarialnym Rep. A Nr (...) z dnia (...) r. W konsekwencji wystąpiły przesłanki do naliczenia i pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W celu określenia wartości nieruchomości zwrócono się do Firmy "A" o sporządzenie operatu szacunkowego. Wyliczenia wzrostu wartości nieruchomości dokonano na podstawie różnicy wynikającej z wartości nieruchomości określonej na podstawie przeznaczenia terenu po zmianie planu miejscowego, a jej wartością przed jego zmianą. Wzrost wartości dla działki nr 1 stanowi kwotę (...) zł. Ustalenie wysokości jednorazowej opłaty nastąpiło na podstawie określonych w operacie wartości nieruchomości, przy zastosowaniu (...) % stawki wzrostu jej wartości. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm., zwanej dalej u.p.z.p.) jednorazową opłatę pobiera się od osób, które były właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości w czasie obowiązywania planu, przed jego uchwaleniem oraz po jego zmianie lub uchwaleniu.

Od decyzji organu I instancji A. F. wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wyrażając niezadowolenie z otrzymanego rozstrzygnięcia. A. F. podniósł iż stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Tymczasem, jak wynika z aktu notarialnego z dnia (...) r. prawo użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości przeniesione zostało w celu zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z umowy pożyczki, a nie w celu odpłatnego wyzbycia się tego prawa. Nie nastąpiło zatem odpłatne zbycie nieruchomości, w związku z czym brak jest podstaw do naliczenia opłaty planistycznej. W zamian za to przeniesienie A. F. nie osiągnął żadnej korzyści majątkowej. Ponadto aktem notarialnym z dnia (...) r., w związku ze zmianą zabezpieczenia umowy pożyczki, prawo użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości zostało z powrotem przeniesione na A. F.

Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ drugoinstancyjny przytoczył okoliczności faktyczne sprawy stwierdzając, iż konsekwencją przeniesienia na zabezpieczenie jest wyzbycie się przedmiotu zabezpieczenia, a przedmiot ten przechodzi na własność osoby udzielającej pożyczkę. Powyższe potwierdza treść zmiany umowy pożyczki i przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na zabezpieczenie z dnia (...) r. zawartej w formie aktu notarialnego. W treści owej umowy wskazano, iż w dniu jej sporządzania przedmiotowa nieruchomość była, co wynika z treści księgi wieczystej, własnością R. L. Nie ma zatem wątpliwości, iż w wyniku zawarcia umowy z dnia (...) r. A. F. zbył przedmiotową nieruchomość. Przepis zaś art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym reguluje m.in. sposób ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 tej ustawy, czyli nieruchomości podlegającej zbyciu, przyjmując iż wysokość tej opłaty ustala się na dzień sprzedaży. Skoro zatem w art. 37 ust. 1 powołanej ustawy jest odesłanie do art. 36 ust. 4, to należy przyjąć w drodze wykładni celowościowej i systemowej, iż w przepisie art. 36 ust. 4 chodzi nie tylko o sprzedaż, ale i o inne postacie zbycia nieruchomości.

Pismem z dnia (...) r. A. F. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na decyzję organu II instancji domagając się jej uchylenia z uwagi na naruszenie art. 37 ust. 1 i ust. 6 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., W uzasadnieniu podjął polemikę z tezą, iż art. 37 ust. 1 u.p.z.p. ma zastosowanie do każdej postaci zbycia nieruchomości uznając, iż decyzję ustalającą wysokość powyższej opłaty organ ma prawo wydać jedynie w przypadku zaistniałego zdarzenia, o którym mowa w art. 37 ust. 1 ustawy, to jest w przypadku sprzedaży nieruchomości.

Skarga została wniesiona w terminie.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując i rozszerzając o analizę stanowisk wyrażanych w doktrynie i orzecznictwie argumenty, które zawarł był w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia (...) r. A. F. podkreślił, że aktem notarialnym z dnia (...). r. R. L. przeniósł na niego z powrotem prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej działki, a zabezpieczenie pożyczki nastąpiło poprzez przeniesienie własności innej nieruchomości. Do pisma skarżący dołączył kserokopię wspomnianego aktu notarialnego.

 

Uzasadnienie prawne

 

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Zgodnie natomiast z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. zwanej dalej: p.p.s.a.) uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną. Nadto w myśl art. 152 cytowanej ustawy w razie uwzględnienia skargi sąd w wyroku określa, czy i w jakim zakresie zaskarżony akt lub czynność nie mogą być wykonane. Rozstrzygnięcie to traci moc z chwilą uprawomocnienia się wyroku.

Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a także utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji wykazało, że są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie, a tym samym wniesiona skarga zasługuje na uwzględnienie. Zdaniem tut. Sądu obydwie decyzje wydane zostały bowiem z naruszeniem przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy.

Przystępując do szczegółowych rozważań należy wskazać, iż w myśl art. 36 ust. 4 powołanej już wyżej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu przyjętym przez Sejm w dniu uchwalenia ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z kolei z art. 37 ust. 1 powołanej ustawy wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. W konsekwencji przytoczonych norm niewątpliwym jest, że w pierwotnym brzmieniu ustawy przepisy przewidywały konieczność uiszczania renty planistycznej jedynie w przypadku sprzedaży nieruchomości, nie zaś ewentualnych innych trybów i form jej zbycia.

Ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492 z późn. zm.), która weszła w życie 22 września 2004 r., ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została jednak znowelizowana i użyty przez ustawodawcę w art. 36 ust. 4 wyraz -sprzedaje" został zastąpiony zwrotem -zbywa". Tym samym przewidziany w cytowanym przepisie obowiązek pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uległ rozszerzeniu (por. szerzej np. K. Świderski: Odpowiedzialność gminy z tytułu szkód spowodowanych kształtowaniem ładu przestrzennego. ST 2006/9/23). Nowelizując art. 36 ust. 4 komentowanej ustawy analogiczne zmiany polegające na zastąpieniu dotychczasowego pojęcia sprzedaży nieruchomości terminem -zbycie" ustawodawca wprowadził także do art. 37 ust. 5 traktującym o obowiązkach notariusza oraz do art. 37 ust. 6 zezwalającym na żądanie wydania decyzji o rencie planistycznej jeszcze przed zawarciem transakcji. Ustawodawca nie znowelizował natomiast art. 37 ust. 1 ustawy, pozostawiając tym samym nadal nie zmieniony przepis przewidujący, iż wysokość opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości.

Brak w ustawie zdefiniowania pojęcia "zbycia" (definicja taka znajduje się wprawdzie u ustawie o gospodarce nieruchomościami, jednak ustawodawca w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. do niej nie odsyła), niejasne jeśli chodzi o ich zakres nowelizacje (ustawą z dnia 15 października 2008 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz. U. Nr 220, poz. 1413, dodano do art. 36 ustęp 4a odnoszący się do przeniesienia na następcę nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego), wspomniany wyżej brak spójności pomiędzy art. 36 ust. 4a art. 37 ust. 1 u.p.z.p. spowodowały szereg wątpliwości. Przeniesienie własności nieruchomości bądź przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nastąpić może wszak w trybie różnych czynności prawnych, z ekwiwalentną rekompensatą lub bez niej (pod tytułem darmym), z różną wreszcie intencją, co do zasady bowiem czynność taka jest podejmowana w celu trwałego przeniesienia prawa rzeczowego, w szczególnych przypadkach możliwe jest jednak przeniesienie prawa jedynie chwilowe, pozbawione zamiaru wyzbycia się własności bądź użytkowania wieczystego. Z tego też względu wątpliwość czy pojęcie zbycia z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. obejmuje wszystkie powyższe sytuacje niejednokrotnie znajdywała swój wyraz w orzecznictwie sądów administracyjnych. Kontrowersje budziło zwłaszcza czy pojęcie zbycia obejmuje także przypadki darowizny, kiedy to przenoszący własność nie uzyskuje z tego powodu żadnej rekompensaty. W konsekwencji powstałych wątpliwości w orzecznictwie zapadłym na gruncie obowiązującej ustawy zarysowały się istotne rozbieżności (w przeszłości, w okresie obowiązywania ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, wątpliwości wyjaśniała w znacznej mierze uchwała składu pięciu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 października 2000 r., sygn. akt OPK 16/00). Wyrażano bowiem tezę, iż pojęcie "zbycie nieruchomości" odnoszące się do opłaty planistycznej obejmuje wszystkie formy dyspozycji nieruchomością, w tym także darowiznę - por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 8787/07. Wyrażano także pogląd przeciwstawny, iż termin "zbycie" na gruncie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, wobec jego niezdefiniowania, nie może być utożsamiany z wszelkimi formami przeniesienia własności, czy też "obrotu" zarówno o charakterze odpłatnym jaki i nieodpłatnym albowiem posługując się tym terminem w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawodawca chciał mu nadać treść swoistą, adekwatną do regulowanej materii. W konsekwencji termin prawny "zbycie" użyty w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może, w związku z brakiem ustawowej definicji terminu "zbywa nieruchomość", szczególnym charakterem opłaty oraz niekonsekwencją ustawodawcy (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.), obejmować przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego w drodze umowy darowizny - por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2009 r., sygn. akt II OSK 302/08. W sposób jednoznaczny pogląd ten potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny dopiero podjętą w dniu 10 grudnia 2009 r. uchwałą sygn. akt II OPS 3/09. W uzasadnieniu Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że z uwagi na sposób sformułowania treści przedstawionego mu zagadnienia prawnego tezę, iż pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., nie obejmuje sytuacji gdy nieruchomość została darowana ograniczył do darowizny dokonanej na rzecz osoby bliskiej. Jednocześnie, prowadząc zawarte w uzasadnieniu wywody w szerszym kontekście, podkreślił, że wyjaśnienie znaczenia pojęcia "zbycie" w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy rozpocząć od rozważenia istoty i funkcji opłaty planistycznej. Opłata ta jest daniną publiczną, jaką właściciel lub użytkownik wieczysty jest zobowiązany ponieść z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od obowiązku uiszczenia przedmiotowej opłaty zwolniony jest ten kto w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu nie dokona zbycia nieruchomości. To zaś oznacza, że opłata planistyczna, mimo iż związana jest z przysporzeniem majątkowym, które następuje w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, jest wymagalna dopiero wówczas gdy to przysporzenie majątkowe staje się przedmiotem obrotu, a więc wówczas gdy owo przysporzenie się materializuje. Jeżeli przysporzenie majątkowe, o którym mowa, nie staje się przedmiotem korzyści z tytułu zbycia nieruchomości, to opłata planistyczna nie jest wymierzana. Tak rozumiana funkcja owej opłaty odpowiada celom dla jakich jest ustanawiana: po pierwsze "podzielenia się" przez właściciela nieruchomości zyskiem jaki osiąga, a po drugie przeciwdziałania "spekulacyjnemu" obrotowi nieruchomościami bezpośrednio po uchwaleniu lub zmianie planu. W konsekwencji, jak wywiódł Naczelny Sąd Administracyjny, pod pojęciem "zbycie" nieruchomości dla celów wymierzenia opłaty planistycznej należy rozumieć zbycie ekwiwalentne. Do uiszczenia opłaty jest zobowiązany zarówno ten kto jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości w dacie uchwalenia planu, jak i ten kto taką nieruchomość dziedziczy. Jeżeli tak to nic nie stoi na przeszkodzie, aby przyjąć, że przedmiotowa opłata obciąża też tego, który otrzymał nieruchomość w drodze darowizny, a następnie zbył ją odpłatnie w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu. W takim przypadku to obdarowany zbywca, a nie darczyńca, jest beneficjentem przysporzenia, a jeżeli tak to względy elementarnej sprawiedliwości społecznej nakazują, aby daniną, o której mowa, obciążyć obdarowanego zbywcę a nie darczyńcę.

Sprawa stanowiąca przedmiot obecnej kontroli Sądu dotyczy jednak przeniesienia użytkowania wieczystego o charakterze odmiennym, bardziej nietypowym niż umowa darowizny, nie objętym zatem wprost przedmiotową uchwałą, choć w niektórych aspektach do problematyki darowizny zbliżonym z uwagi na brak, o czym szerzej poniżej, przysporzenia majątkowego. Jak bowiem na wstępie wskazano umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu (...) r. R. L. wypłacił A. F. tytułem pożyczki kwotę (...) zł, zaś A. F. tytułem zabezpieczenia przeniósł na pożyczkodawcę użytkowanie wieczyste działki nr 1 w J. Strony postanowiły, że przez okres obowiązywania umowy pożyczki nieruchomość nadal pozostanie w posiadaniu A. F. Natomiast po spłacie całej należności R. L. przeniesie użytkowanie wieczyste działki z powrotem na rzecz A. F.

Podkreślenia w tym miejscu wymaga, iż intencją przeniesienia na pożyczkodawcę przysługującego prawa rzeczowego niejako z założenia nie jest wyzbycie się owego prawa, a jedynie zabezpieczenie udzielanej pożyczki, po której spłacie, w drodze kolejnego przeniesienia, do którego pożyczkodawca zobowiązuje się w umowie, prawo rzeczowe powraca do prawowitego dysponenta (byłego właściciela nieruchomości bądź użytkownika wieczystego). Istnienie takich umów w obrocie gospodarczym wynika po części z faktu, iż w stosunku do nieruchomości niedopuszczalnym jest prawnie by zawrzeć umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości na pożyczkodawcę dopiero w przyszłości, w razie niespłacenia pożyczki. Własność nieruchomości nie może być bowiem przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 k.c.). Jednoznacznym dowodem na to, iż celem umowy jest jedynie udzielenie pożyczki i jej stosowne zabezpieczenie nie zaś wyzbycie się prawa rzeczowego jest fakt, iż pomimo formalnego przeniesienia prawa rzeczowego umowa taka nie musi przewidywać konieczności wydania nieruchomości. W przedmiotowej sprawie umowa, którą zawarł A. F. wprost przewidywała, iż to on, w okresie obowiązywania umowy i spłacania pożyczki, nadal pozostanie władającym nieruchomością. W konsekwencji rzeczywistym przedmiotem takiej umowy nie jest "zbycie" nieruchomości lecz udzielenie i przyjęcie pożyczki wraz z ustanowieniem specyficznych dla pożyczki tej warunków. Oczywiście w szczególnych przypadkach może zdarzyć się, że pożyczkobiorca nie spłaci należności i wskutek tego kolejne przeniesienie prawa rzeczowego nie nastąpi. Dopiero wówczas jednak intencjonalnie chwilowe przeniesienie prawa rzeczowego staje się przeniesieniem trwałym, ostatecznym albowiem nieruchomość, która początkowo tylko na czas do spłaty należności zmieniła właściciela bądź użytkownika wieczystego staje się trwałą własnością pożyczkodawcy.

Podkreślenia wymaga w tym miejscu, że obowiązujący system prawny co do zasady nie rozróżnia ostatecznego (trwałego) i nieostatecznego przeniesienia prawa, w pewnych sytuacjach ustawodawca takie jednak właśnie rozróżnienie wskazuje umacniając przyjętą wyżej interpretację. Przykładowo wskazać w tym miejscu można w żaden sposób nie odnoszący się do przedmiotowej sprawy jednak obrazujący kierunki ustawodawstwa np. art. 12 ust. 4 pkt 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000, Nr 54, 654 z późn. zm.) stanowiący, iż do przychodów nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu cyt. "ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy".

Podkreślić też należy, że w odróżnieniu od typowego zbycia rozumianego głównie jako sprzedaż nieruchomości, kiedy to zbywca uzyskuje wskutek zmiany wartości planu cenę (ekwiwalent) w wyższej wysokości, a w konsekwencji prawo wymaga by niejako "podzielił się" dodatkowym dochodem z gminą, w przypadku gdy nieruchomość stanowi jedynie zabezpieczenie umowy pożyczki przenoszący chwilowo prawo rzeczowe nie osiąga żadnego dochodu albowiem kwota pożyczki z natury swej podlega zwrotowi. Tym samym opłata planistyczna w takich sytuacjach stanowiłaby w istocie swoisty podatek od umowy pożyczki, nie temu zaś służyć miało rozwiązanie przewidziane w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

W niniejszej sprawie występuje nadto dodatkowy aspekt umacniający przekonanie, iż wydane przez orzekające organy decyzje winny zostać wyeliminowane z obrotu prawnego, albowiem wymierzenie opłaty planistycznej jest prawnie niedopuszczalne. Jak bowiem wynika z akt sprawy, a okoliczności tych orzekające organy nie zakwestionowały, jeszcze przed wydaniem decyzji pierwszoinstancyjnej strony umowy pożyczki nowym aktem notarialnym zmieniły rodzaj zabezpieczenia wierzytelności, a prawo do użytkowania wieczystego przedmiotowej działki z powrotem zostało przeniesione na A. F. W konsekwencji orzekające w sprawie organy nałożyły obowiązek uiszczenia renty planistycznej jako konsekwencji zbycia nieruchomości na osobę, która nie tylko nadal nieruchomością w sensie fizycznym dysponuje ale nadto przysługuje jej prawo rzeczowe, którego rzekomo się wyzbyła.

W konsekwencji stwierdzić należy, że pojęcie zbycia z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) nie obejmuje przeniesienia prawa rzeczowego (własności bądź użytkowania wieczystego) na pożyczkodawcę w celu zabezpieczenia udzielanej pożyczki. Przeniesienie to nie ma bowiem na celu wyzbycia się prawa rzeczowego, w dacie jego dokonania w zamierzeniu ma mieć charakter jedynie chwilowy, nie wiąże się nadto z jakimkolwiek po stronie przenoszącego przysporzeniem majątkowym albowiem przeniesienie prawa nie stanowi ekwiwalentu pożyczki, a jedynie jej zabezpieczenie. Nadto z chwilą spłaty pożyczki i powtórnego przeniesienia prawa rzeczowego sytuacja pożyczkobiorcy powraca do stanu pierwotnego. Tym samym dokonanie takiego przeniesienia nie uprawnia gminy, w okresie przewidzianym w umowie na spłatę pożyczki i powtórne przeniesienie prawa rzeczowego, do domagania się od pożyczkobiorcy opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W efekcie, z uwagi na to, że A. F. prawa użytkowania wieczystego nie zbył w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., a jedynie czasowo przeniósł przysługujące mu prawo na pożyczkodawcę jako zabezpieczenie udzielonej mu pożyczki, a nadto w wyniku zawarcia nowej umowy, wprowadzono inne zabezpieczenie udzielonej pożyczki, a ograniczone prawo rzeczowe z powrotem zostało przeniesione na A. F., prowadzone przez organy I i II instancji postępowanie w sprawie opłaty planistycznej, zdaniem tut. Sądu, uznać należy za bezprzedmiotowe. W konsekwencji Sąd uchylił decyzję zaskarżoną, a także utrzymaną nią w mocy decyzję pierwszoinstancyjną, Z uwagi na bezprzedmiotowość prowadzonego postępowania administracyjnego, zdaniem Sądu winno ono bowiem zostać przez organ I instancji umorzone.

W świetle przedstawionych wyżej wywodów należało uwzględnić skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. orzec jak w sentencji. Nadto w myśl art. 152 cytowanej ustawy określono, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości. O kosztach nie orzekano z powodu braku stosownego wniosku.