Pisaliśmy o tym również:
Wieloletni spór dotyczący rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych został rozstrzygnięty


 
Wyrok
 
z dnia 21 czerwca 1968 r.
 
Sąd Najwyższy
 
III CRN 139/68
 
Nabycie użytkowania wieczystego w drodze ustanowienia go przez odpowiedni organ Państwa co do nieruchomości nie będącej własnością państwową nie jest możliwe, choćby nawet nabywca działał - będąc w dobrej wierze - w zaufaniu do księgi wieczystej.
OSNC 1969/5/93
839
 
przegląd orzeczn.: Szpunar A. Wanatowska W. NP 1969/11-12/1708
glosa: Breyer S. OSP 1970/6/119
glosa: Piątowski J.S. OSP 1971/3/55
 
 
Skład orzekający
 
 Przewodniczący: Prezes J. Pawlak. Sędziowie: J. Ignatowicz (sprawozdawca), J. Przybylski. 
 
Sentencja
 
 Sąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Stefana K. przeciwko Józefie K., Januszowi K., Teresie S. i Sebastianowi G. o czynsz i eksmisję, na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Lublinie z dnia 8 września 1967 r., 
 zaskarżony wyrok, jak również wyrok Sądu Powiatowego w Biłgoraju z dnia 26 maja 1967 r. o tyle tylko zmienił, że termin eksmisji - z wyłączeniem eksmisji Teresy S. - odroczył do dnia 1 października 1969 r.; poza tym rewizję nadzwyczajną oddalił. 
 
Uzasadnienie faktyczne
 
 Wyrokiem z dnia 26.V.1967 r. Sąd Powiatowy w Biłgoraju: uznał stosunek najmu zawarty pomiędzy powodem Stefanem K. a Józefą K., a odnoszący się do nieruchomości miejskiej i znajdującego się na niej budynku mieszkalnego, za rozwiązany; ustalił, że wpłacona powodowi przez pozwaną na poczet czynszu kwota zł 50.000 w starej walucie powinna być przeliczona na sumę 1.500 zł w nowej walucie i zarachowana na czynsz należny powodowi za okres od 3.VIII.1965 r. do 3.XI.1966 r.; zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę zł 750 tytułem czynszu za okres od dnia 3.XI.1966 r. do dnia 31.V.1967 r. oraz nakazał eksmisję pozwanej Józefy K. z osobami jej prawa reprezentującymi, a między innymi z pozwanymi Januszem K. i Teresą S., ze spornej nieruchomości. 
 
 Już przedtem uprawomocnił się wyrok Sądu Powiatowego w Biłgoraju z dnia 10.VII.1966 r. zasądzający od pozwanej K. na rzecz powoda kwotę zł 5.000 za okres użytkowania nieruchomości w okresie od dnia 3.VIII.1960 r. (to znaczy od dnia zawarcia między stronami ugody co do wzajemnych należności) do dnia 3.VIII.1965 r. 
 
 Sąd w orzeczeniu z dnia 26.V.1967 r. ustalił, że powód jest właścicielem nieruchomości miejskiej w B. i że pozwani bądź we własnym imieniu, bądź też w imieniu pozwanej Józefy K. zajmują tę nieruchomość, nie płacąc za jej użytkowanie należnego czynszu, wobec czego należało na mocy art. 16 prawa lokalowego orzec eksmisję pozwanych z tej nieruchomości. 
 
 Wyrokiem z dnia 8.IX.1967 r. Sąd Wojewódzki w Lublinie oddalił rewizję pozwanych od tego wyroku i rozważając zarzuty zawarte w ich rewizji, stanął na stanowisku, że chociaż jako właściciel nieruchomości figuruje w księdze wieczystej Skarb Państwa i chociaż Skarb Państwa zawarł z pozwaną Teresą S. umowę notarialną z dnia 30.V.1967 r., ustanawiając na jej rzecz wieczyste użytkowanie części działki, której właścicielem jest powód, celem wybudowania na tej działce domu jednorodzinnego, to jednak fakty te nie szkodzą prawu powoda, który - jako rzeczywisty właściciel nieruchomości - jest legitymowany do żądania eksmisji pozwanych. 
 
 Obydwa wymienione wyroki zaskarżył Minister Sprawiedliwości rewizją nadzwyczajną, wniesioną w dniu 30 kwietnia 1968 r., zarzucając Sądom obydwu instancji naruszenie przepisu art. 5 k.c. 
 
Uzasadnienie prawne
 
 Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
 Zasadność rewizji wymaga odrębnego omówienia co do pozwanej Teresy S. oraz co do pozostałych pozwanych, a w szczególności pozwanej Józefy K. jako głównej lokatorki. Ta ostatnia bowiem zamieszkuje wraz ze swymi podnajemcami w budynku znajdującym się na spornej nieruchomości, natomiast pozwana S. w budynku tym nie mieszka, a jedynie objęła we władanie część placu, na którym budynek ten stoi, a to ze względu na ustanowione na jej rzecz na tej części placu użytkowanie wieczyste. 
 
 Jeśli chodzi o Józefę K. i innych mieszkańców w budynku znajdującym się w spornej nieruchomości, to rewizja nie kwestionuje faktu niepłacenia przez nich przez wiele miesięcy czynszu, a jedynie stara się tę opieszałość częściowo usprawiedliwić dwiema okolicznościami. Po pierwsze tym, że pozwana K. mogła być zdezorientowana, czy należy płacić czynsz powodowi, bo między nim a Skarbem Państwa toczył się proces o własności spornej nieruchomości. Po drugie zaś tym, że między stronami toczyły się pertraktacje w sprawie sprzedaży spornej nieruchomości. 
 
 Okoliczności te nie mogą jednak usprawiedliwiać niewykonania przez pozwaną obowiązku uiszczania czynszu, z chwilą bowiem, gdy zasądzono od niej kwotę 5.000 zł z tytułu czynszu, jej sytuacja była jasna, gdyż wiedziała ona, że ma obowiązek płacenia czynszu powodowi. Poza tym powód ostatecznie wygrał proces ze Skarbem Państwa, o czym także pozwana się dowiedziała. Wreszcie jeśli chodzi o pertraktacje co do sprzedaży nieruchomości, to miały one miejsce znacznie wcześniej - i co najważniejsze - nie doprowadziły do rezultatu. Wszystko to sprawia, że ocenę Sądów obydwu instancji, iż powstały przesłanki do orzeczenia eksmisji Józefy K. i pozostałych mieszkańców domu powoda, należy uznać za w pełni prawidłową. 
 
 Jeśli chodzi o ocenę żądania powoda z punktu widzenia zasad współżycia społecznego, to na podkreślenie zasługuje okoliczność, że eksmisja pozwanej K. i innych mieszkańców z domu powoda nie będzie stanowiła dla nich dolegliwości, zostaną oni bowiem przekwaterowani do lokalu zastępczego, który nie będzie gorszy od aktualnie zajmowanego. Jak wyjaśniła pozwana K. i pozwawna S. na rozprawie w Sądzie Najwyższym, dom, o którym mowa, jest budowlą całkowicie zrujnowaną, wzniesioną przed 100 laty i w obecnym stanie nie nadającą się do użytku. 
 
 Co się tyczy podniesionej w rewizji nadzwyczajnej okoliczności, że powód zamieszkuje poza B., to należy - abstrahując nawet od faktu, że okoliczność ta sama przez się nie pozbawia powoda prawa domagania się uzasadnionej skądinąd eksmisji - przytoczyć oświadczenie powoda złożone na rozprawie w Sądzie Najwyższym, iż pracuje on na kolei w S., dokąd został przeniesiony służbowo w roku 1945, ale po przejściu na emeryturę, co nastąpi za 4 lata, zamierza zamieszkać - tak jak poprzednio - w B. w swojej nieruchomości. 
 
 Przyjmując, że powód miał podstawy do żądania eksmisji najemców ze swego budynku, Sąd Najwyższy uznał zarazem, że zasady współżycia społecznego usprawiedliwiają w ustalonym stanie faktycznym odroczenie jej do końca września przyszłego roku, aby umożliwić im inne urządzenie się i przeniesienie się do innego lokalu bez urzędowej eksmisji. 
 
 Całkowicie inaczej przedstawia się sytuacja, jeśli chodzi o orzeczenie eksmisji Teresy S. Oczywiście, skoro co do niej nie wchodzi w rachubę problem pozbawienia lokalu mieszkalnego, to przepis art. 5 k.c. nie może stanowić podstawy prawnej ani oddalenia powództwa, ani też odroczenia eksmisji. Zresztą rewizja nadzwyczajna na ten przepis co do tej pozwanej się nie powołuje. Z drugiej jednak strony rewizja nadzwyczajna bliżej swego stanowiska co do niej nie uzasadnia, stwierdzając jedynie ogólnikowo, że "pozwana Teresa S. na skutek ustanowienia przez Skarb Państwa na jej rzecz wieczystego użytkowania na części spornej nieruchomości stała się jej legalną użytkowniczką i w tych warunkach, wobec rozporządzeń, których w oparciu o wpis w księdze wieczystej dokonał Skarb Państwa, powstał na nieruchomości pewien niepodważalny dotychczas status prawny". Takie jednak sformułowanie zarzutu postawionego zaskarżonym wyrokom nie bierze pod uwagę, że właśnie w sprawie niniejszej należało wyjaśnić, czy ów "niepodważalny dotychczas" stan prawny jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. 
 
 Ocena sytuacji prawnej pozwanej Teresy S. prowadzi do całkowicie odmiennych wniosków od tych, jakie pozornie wynikają z faktu, że zawarła ona ze Skarbem Państwa umowę wieczystego użytkowania. 
 
 Zgodnie z przyjętą w naszym ustawodawstwie zasadą, przenieść lub ustanowić określone prawo rzeczowe w drodze czynności prawnej może tylko właściciel rzeczy lub osoba z innego tytułu do tego uprawniona, chyba że przepis szczególny przewiduje od tej zasady wyjątek. Z zasady tej wynika - jeśli chodzi o uprawnienia Teresy S. - że nie mogła ona nabyć użytkowania wieczystego na podstawie umowy zawartej ze Skarbem Państwa, skoro okazało się, że własność nieruchomości objętej tą umową nie należała i nie należy do Skarbu Państwa, lecz do powoda. 
 
 Wymaga jednak rozważenia, czy Teresa S. nie mogła nabyć wymienionego prawa na podstawie przepisu, który od powyższej zasady przewiduje aktualny w danym wypadku wyjątek. Jako taki wyjątek wchodzi oczywiście w rachubę - i wymaga rozważenia - zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, przewidziana w art. 20 pr. rzecz. z 1946 r., gdyż jak to ustalił Sąd Powiatowy, sporna nieruchomość była uwidoczniona w księdze wieczystej jako własność Skarbu Państwa. Abstrahując nawet od problemu, czy pozwana Teresa S. była w momencie zawierania umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego w dobrej wierze - a w szczególności, czy nie wiedziała o prawie powoda zarówno dlatego, że od czasów przedwojennych zajmował on sporną nieruchomość jako właściciel, jak i dlatego, że w okresie zawierania umowy przez pozwaną toczył on ze Skarbem Państwa spór sądowy - stwierdzić należy, że pozwanej Teresy S. nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych z innej przyczyny. 
 
 Przyjęcie poglądu, w myśl którego osoba nabywająca w drodze umowy ze Skarbem Państwa użytkowanie wieczyste na nieruchomości nie będącej własnością Państwa, nabywa to użytkowanie na podstawie przepisu o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, prowadziłoby do sprzeczności z podstawową zasadą art. 232 k.c., w myśl której użytkowanie wieczyste może być ustanowione tylko na gruncie stanowiącym własność państwową. Ta rozbieżność między zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych a zasadą wypowiedzianą w art. 232 k.c. nakazuje dać pierwszeństwo tej ostatniej zasadzie, jako niewątpliwie mającej w naszych warunkach społeczno-gospodarczych bardziej podstawowe znaczenie. W konsekwencji prowadzi to do wniosku, że nabycie użytkowania wieczystego w drodze ustanowienia go przez odpowiedni organ Państwa co do nieruchomości nie będącej własnością państwową nie jest możliwe, choćby nawet nabywca działał, będąc w dobrej wierze, w zaufaniu do księgi wieczystej. 
 
 Wypada jeszcze dodać, że takie rozwiązanie, niekorzystne dla osób nabywających od Skarbu Państwa użytkowanie wieczyste, nie łączy się z niebezpieczeństwem dla interesu społecznego, a nawet dla interesów osób zainteresowanych. Po pierwsze dlatego, że wypadki oddania przez Państwo w użytkowanie wieczyste gruntu nie stanowiącego własności państwowej będą należały do zupełnie wyjątkowych. Po drugie z tej przyczyny, że w razie istnienia tego rodzaju pomyłki organy Państwa z reguły dysponują możliwością zapobieżenia niekorzystnym jej skutkom dla nabywcy przez oddanie mu w użytkowanie wieczyste innej nieruchomości. 
 
 Z tych przyczyn rewizja nadzwyczajna w części dotyczącej pozwanej Teresy S. okazała się nieuzasadniona. 
 
 Z zasad powyższych należało orzec jak w sentencji.