Projekt specustawy mieszkaniowej, który przyjął Stały Komitet Rady Ministrów, zakłada uproszczone procedury przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych, które będą prowadzone zgodnie z ustawowymi standardami, zróżnicowanymi w zależności od wielkości gminy.

Dla kogo ułatwienia

Ułatwienia mają służyć wszystkim inwestorom budowlanym, a wprowadzane ustawą standardy urbanistyczne będą weryfikowane na etapie uzyskiwania zgody oraz na etapie realizacji inwestycji. Okres przygotowania inwestycji w budownictwie mieszkaniowym zostanie skrócony do niezbędnego minimum - z 5 lat do roku.

Na podstawie specustawy będzie można skorzystać z ułatwienia (przy zobowiązaniu się do spełnienia określonych warunków) dla przedsięwzięcia obejmującego budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę. W wyniku tych działań powinien powstać budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10.

Standardy urbanistyczne są zróżnicowane ze względu na liczbę mieszkańców na 3 grupy: dla gmin w których liczba mieszkańców nie przekracza 30 000, od 30 000 do 100 000 i powyżej 100 000 mieszkańców – co odpowiada stopniom zurbanizowania miast i gmin.

A może PPP

Według mec. Rafała Cieślaka z Kancelarii Doradztwa Gospodarczego Cieślak & Kordasiewicz, rozwiązaniem problemu mieszkaniowego może być wykorzystanie partnerstwa publiczno-prywatnego. Jego zdaniem przedsięwzięcia takie mogą być realizowane w modelu tzw. opłaty za dostępność. Jak wyjaśnił, polega on na tym, że w ramach projektu PPP gmina udostępnia grunt pod budowę, a wybrany partner prywatny odpowiedzialny jest za przeprowadzenie robót budowlanych.

Wynagrodzeniem partnera prywatnego jest cyklicznie uiszczana opłata (np. przez 20-25 lat), za pomocą której spłacana jest inwestycja, koszty jej finansowania oraz wydatki na remonty i konserwacje budynków. W ten sposób utrzymany zostaje określony standard eksploatacyjny infrastruktury, a zapłata na rzecz partnera jest ściśle skorelowana z długoterminowym zapewnianiem tego standardu. 

Zdążyć przed wyborami

Gmina nie zaciąga kredytu na budowę, a pierwsze płatności dla partnera prywatnego dokonywane są dopiero po oddaniu obiektu do użytkowania. Czynsze od lokatorów pobierane są natomiast przez gminę, do której należy też bieżące zarządzanie nieruchomością.

Jak podkreślił Rafał Cieślak, partnerstwo publiczno-prywatne to przyszłość dla samorządu terytorialnego, szczególnie na poziomie lokalnym. Dlatego z możliwości wykorzystania zalet PPP nie warto rezygnować nawet w ostatnich miesiącach urzędowania. 

W jego opinii mimo że do wyborów samorządowych pozostało nie więcej niż pół roku, istnieje szansa na podpisanie umowy o PPP, a przynajmniej wszczęcie procedury wyboru partnera prywatnego. 

- Samorządy powinny z tego korzystać, zwłaszcza, że na etapie wyboru partnera nie wymaga to zaangażowania żadnych środków finansowych – podkreślił.

Krótsze procedury

Procedura wyboru partnera oparta jest o przepisy Prawa zamówień publicznych. Do wyboru wykonawcy projektów inwestycji mieszkaniowych wykorzystuje się tryb dialogu konkurencyjnego, który umożliwia omówienie wszelkich zagadnień technicznych, prawnych i finansowych związanych z budową i eksploatacją lokali. 

Według eksperta z jednej strony jest to wielka zaleta PPP, z drugiej jednak – negocjacyjny tryb wyłaniania wykonawcy skutkuje nieco dłuższym niż tradycyjny harmonogramem realizacji zamówienia. - W praktyce postępowań PPP średni czas na przejście tej procedury wynosi od kilku do kilkunastu miesięcy - dodał. 

Jednak w przypadku mniejszych przedsięwzięć oraz takich, dla których podmiot publiczny ma już gotową dokumentację projektową, procedury trwają znacznie krócej. - Umowy o PPP są też w coraz większym stopniu wystandaryzowane, co pozwala zaoszczędzić czas na żmudne negocjacje ich postanowień – podkreślił.

Uchwała rady gminy

Według danych Eurostatu w Polsce na osobę przypada powierzchnia mieszkalna 1,1 pokoi, podczas gdy w Unii Europejskiej wartość ta wynosi 1,7.

Specustawa pozwoli na "uruchomienie" gruntów, które do tej pory nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, w tym gruntów rolnych w administracyjnych granicach miast, a także pokolejowych, powojskowych, poprzemysłowych.

Ustalenie lokalizacji inwestycji będzie następować w drodze uchwały rady gminy, co stanowi wyraz zachowania władztwa planistycznego gminy, przy jednoczesnym zapewnieniu partycypacji społecznej. Mieszkańcy gminy będą mogli wyrażać opinie i zgłaszać uwagi wobec zaproponowanej lokalizacji inwestycji.

Czytaj też  Duże zainteresowanie i przewlekłość procedur w „Mieszkaniu plus”