Rozmowa z dr Weroniką Wendą, prowadzącą kancelarię radcowską w Krakowie, specjalizującą się w obsłudze procesów budowlanych i inwestycyjnych
Aleksandra Partyk: Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów weszła w życie z dniem 1 stycznia 2019 r. Na jej podstawie prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności. Czy taka regulacja była potrzebna?
Weronika Wenda: Niewątpliwie ustawa ta miała stanowić odpowiedź na brak dostatecznych przepisów w przedmiocie przekształcania prawa użytkowania wieczystego użytkowania na gruntach zabudowanych budynkami wielorodzinnymi. Na podstawie dotychczasowych przepisów, tj. ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tj. z dnia 15 grudnia 2011 r. Dz.U. z 2012 r. nr 83), w wielu przypadkach przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności było niemożliwe.
Z czym było to związane?
Wystarczyło bowiem, że jeden z właścicieli lokali, którym przysługiwało udziały w prawie użytkowaniu wieczystego gruntu, nie wyraził zgody na przekształcenie. Wówczas niemożliwym było nabycie prawa własności gruntu przez pozostałych. Powyższe wynika z tego, iż użytkowanie wieczyste nie może istnieć na gruncie stanowiącym w części własność prywatną. Istniała więc potrzeba usprawnienia procesu przekształcania prawa użytkowania wieczystego użytkowania.
Czytaj: Rząd chce poprawić przepisy o przekształcaniu użytkowania we własność>>
Jakie jest główne założenie nowej regulacji?
Wprowadzona ustawa nie spowodowała usprawnienia procesów przekształceniowych. Ustawodawca „poszedł o krok dalej”. Na podstawie przyjętych rozwiązań przekształcenie prawa użytkowania wieczystego następuje w prawo własności z mocy prawa. Takie rozwiązanie nie wydaje się być jednak uzasadnione.
Sprawdź w LEX: Nowe zasady przekształcania użytkowania wieczystego w prawo własności >
Dlaczego?
Trudno doszukać się korzyści dla właścicieli lokali w budynkach wielorodzinnych, którzy w miejsce opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przez kolejne 20 lat będą zobowiązani do dokonywania opłaty przekształceniowej, równej opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jaka obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Niewątpliwie ustawa spowodowała wiele zamieszania zarówno dla tych, którzy chcieli zbyć prawo własności lokalu po dniu 1 stycznia 2019 roku, jak i dla deweloperów w odniesieniu do inwestycji mieszkaniowych, niezakończonych przez tą datą.
Cena promocyjna: 159.2 zł
|Cena regularna: 199 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
A może ustawodawca powinien dokonać przekształcenia w prawo własności praw użytkowania wieczystego wszystkich nieruchomości, a nie tylko tych zabudowanych na cele mieszkaniowe?
Fakt, iż ustawa ogranicza się wyłącznie do nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe wynika z tego, iż w założeniu miała ona odpowiadać na niedostatki dotychczasowych rozwiązań. Przepisy z 2005 r. odnosiły się do określonej kategoriiużytkowników, czyli osób fizycznych, będących w dniu 13 października 2005 roku użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonymi pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych. Regulacje te odnosiły się także do spółdzielni mieszkaniowych.
Jak prawnicy oceniają przepisy o użytkowaniu wieczystym?
Już od lat 90 tych XX wieku toczyła się dyskusja na temat celowości utrzymania prawa użytkowania wieczystego. Wielu zwolenników likwidacji użytkowania wieczystego wskazywało, iż prawo to jest wyłącznie reliktem miniowego ustroju. Nie zgadzam się z taką oceną. Prawo to stało się częścią współczesnego systemu prawa polskiego i funkcjonowało bez przeszkód już w obecnym ustroju politycznym. Nie jestem też zwolenniczką całkowitej likwidacji użytkowania wieczystego. Inwestycje komercyjne realizowane na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste rządzą się innymi prawami niż inwestycje mieszkaniowe.
Jaki jest cel takich inwestycji?
Trzeba zwrócić uwagę, że celem inwestycji komercyjnej jest zagospodarowanie nieruchomości w sposób określony w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste, a następnie eksploatowanie nieruchomości przez okres zasadniczo zgodny z okresem amortyzacji wzniesionych obiektów budowlanych. Po tym czasie dopiero powinno nastąpić wygaśnięcie użytkowania wieczystego oraz rozliczenie się z użytkownikiem wieczystym zgodnie z umową. Z tego względu użytkowanie wieczyste w odniesieniu do obiektów komercyjnych znajduje gospodarcze uzasadnienie.
Art. 5 nowo wprowadzonej ustawy nakłada na sądy wieczystoksięgowe szereg obowiązków w zakresie dokonywania z urzędu wpisów w księgach wieczystych. Czy sądy dysponują odpowiednim zapleczem dla dokonania tak poważnego przedsięwzięcia? Od lat słyszy się przecież, że na wpis w księdze wieczystej trzeba oczekiwać kilka miesięcy, a nawet i dłużej.
Wydaje się, że obecnie organizacja wydziałów ksiąg wieczystych w sądach jest coraz lepsza, niemniej istotnie ustawa nakłada na sądy nowe obowiązki. Trudno mi oceniać zaplecze sądu w kontekście możliwości podołania tym dodatkowym zadaniom. Niemniej jednak już obecne problemy miast z wydawaniem zaświadczeń o przekształceniu poddają w wątpliwość możliwość sprawnego wywiązania się z tego obowiązku sądów.
Ustawa nakłada niepotrzebne obowiązki?
Niezależenie od kwestii organizacyjnych oceniam negatywnie doręczanie zawiadomień o wpisie każdemu z właścicieli lokali usytuowanych na nieruchomościach podlegającej reżimowi ustawy. To niepotrzebna biurokracja. Skoro samo przekształcenie następuje z mocy prawa, a wpis prawa dokonywany jest z urzędu, to dodatkowe informowanie o tym każdego z właścicieli jest rozwiązaniem zbytecznym.
Przewidziane w ustawie opłaty z tytułu przekształcenia mają teoretycznie zobowiązywać właścicieli do regulowania analogicznych należności, jak te związane z użytkowaniem wieczystym. Z drugiej strony przewidziano możliwość wniesienia opłaty jednorazowej, z czym wiążą się niemałe bonifikaty. Jaki jest Pani zdaniem cel tego rozwiązania?
Wprowadzanie możliwości uiszczenia jednorazowo opłaty przekształceniowej jest w mojej ocenie rozwiązaniem pozytywnym, w szczególności dla tych, którzy chcą w nieodległej przyszłości zbyć nieruchomość bez jakichkolwiek obciążeń. Zachętą dla jednorazowego uiszczenia tej opłaty jest możliwość skorzystania z bonifikaty, co dla wielu będzie rozwiązaniem zdecydowaniem kuszącym. Niemniej z pewnością łatwo zauważyć nierówność traktowania różnych podmiotów. Chodzi o nierówne traktowanie właścicieli lokali mieszkalnych lub budynków jednorodzinnych wzniesionych na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa, od tych których lokale zostały usytuowane na gruncie stanowiącym własność jednostki samorządu terytorialnego.
Na czym polega to nierówne traktowanie?
W tym pierwszym przypadku ustawodawca określił wysokość bonifikaty, w zależności od roku w jakim opłata będzie uiszczana. Natomiast w drugim przypadku jej udzielenie pozostawiono uznaniu gmin. Powyższe wynika z konstytucyjnej ochrony samodzielności jednostek samorządu terytorialnego (art. 162 ust. 2 Konstytucji RP). Ustawodawca nie mógł więc narzucić wszystkim jednostkom bonifikat o z góry określonej wysokości. Niemniej jednak w praktyce prowadzi do nierównego traktowania właścicieli lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych objętych tą ustawą.
Czy gminy mogłyby ustalić bonifikaty w innej wysokości?
Tak - mogą. Niemniej w żadnym przypadku nie będzie to uprzywilejowywać właścicieli lokali mieszkalnych lub budynków jednorodzinnych wzniesionych na gruncie stanowiącym własność gmin. Gdyby nawet gminy podjęły uchwałę o udzieleniu bonifikaty wyższej niż ta przewidziana ustawą, to wojewoda będzie zobligowany podnieść stawki procentowe bonifikaty. Wynika to z art. 9 ust. 3 ustawy. Innymi słowy, bonifikata dla właścicieli lokali mieszkalnych lub budynków jednorodzinnych wzniesionych na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa, nigdy nie będzie niższa niż dla właścicieli lokali mieszkalnych lub budynków jednorodzinnych wzniesionych na gruncie stanowiącym gminy.
Niemal w ostatniej chwili przed wejściem ustawy w życie, dodano do art. 7 ust. 6a i 6b dotyczące przedsiębiorców. Umożliwiono im dokonywanie opłat w okresach dłuższych niż 20 lat. Jaki był cel tej nowelizacji?
Zmiana ta była wynikiem obaw jakie pojawiły się ze strony deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych. Chodziło o ryzyko poniesienia kosztów związanych z przekształceniem, w szczególności gdy wykorzystali już pomoc de minimis. Zmiany w ustawie należy oceniać pozytywnie. Umożliwienie dokonywanie opłat w okresach dłuższych niż 20 lat umożliwia bowiem uniknięcie konieczności spłat i dopłat w przypadku przekroczenia progu pomocy de minimis. Mogłoby się bowiem okazać, że w przypadku nie złożenia oświadczenia, zostanie przekroczony próg dozwolonej pomocy, wobec dokonywania opłaty przekształceniowej tylko przez 20 lat. W takim przypadku wystąpiłaby konieczność dopłaty do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia.
Co stanie się, jeżeli przedsiębiorca (nie chcąc korzystać z pomocy publicznej de minimis) złoży wniosek o dokonywanie opłat w okresie dłuższym niż 20 lat, a następnie nieruchomość tę zbędzie na rzecz osoby fizycznej?
Kluczowym jest przepis art. 11 ust. 1a ustawy. Na jego podstawie zgodnie w przypadku nabycia nieruchomości przez przedsiębiorcę będzie on mógł kontynuować płatność przez dłuższy czas, w celu unikniecie dopłaty wynikającej z przekroczenia limitu pomocy de minimis. W takim przypadku nabywca będzie zobowiązany do ponowienia wniosku o dokonywanie opłaty przez okres dłuższy niż 20 lat. Wnioskując przez przeciwieństwo - w przypadku nabycia nieruchomości przez konsumenta zastosowanie znajdzie ogólna zasada wnoszenia opłaty przez 20 lat od dnia przekształcenia. Niemniej jednak pojawia się wątpliwość, kto w takim przypadku ma oceniać, czy podmiot nabywający nieruchomość jest przedsiębiorcą, czy nie.
Czy osoba ta będzie uprawniona do skorzystania z bonifikaty jednorazowej, w przypadku za przekształcenie gruntu?
Ustawa w tej kwestii nie jest precyzyjna. Przepis art. 9 ust. 3 ustawy określający wysokość bonifikaty w odniesieniu do nieruchomości stanowiących do końca 2018 r. własność Skarbu Państwa nie precyzuje, że uprawnionym do skorzystania z tej bonifikaty jest wyłącznie właściciel lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinny, który posiadał prawo własności w dniu 1 stycznia 2019 roku. Trudno byłoby znaleźć też uzasadnienie dla rozwiązania ograniczającego możliwość skorzystania z bonifikaty (przy jednorazowej płatności opłaty przekształceniowej) tylko do pierwotnego właściciela.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.