SN: sposób korzystania z nieruchomości musi odpowiadać jej przeznaczeniu

Przeznaczenie nieruchomości odpowiada celowi, jakiemu ma służyć nieruchomość. Natomiast sposób korzystania z nieruchomości oznacza konkretną formę, metodę lub tryb wykonania umowy. Sposób korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego musi zatem - co do zasady - odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości według umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 stycznia 2011 r., I CSK 132/10, LEX nr 848104.

Konstrukcja użytkowania wieczystego jako prawa rzeczowego, tak samo jak przesłanki dopuszczalności rozwiązania użytkowania wieczystego, określone są w przepisach k.c. i w ustawie o gospodarce nieruchomościami . Stosownie do treści art. 240 k.c. użytkowanie wieczyste może zostać rozwiązane, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z jej przeznaczeniem określonym w umowie. Jednocześnie w tym samym przepisie wskazany został przykład korzystania z nieruchomości, który może prowadzić do rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego, a jest nim niewzniesienie, wbrew umowie, określonych w niej budynków lub urządzeń na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Według art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami , właściwy organ może żądać rozwiązania użytkowania wieczystego przed upływem okresu oznaczonego w umowie stosownie do art. 240 k.c., jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, w szczególności jeśli nie zabudował gruntu w ustalonym terminie. Unormowanie to, na mocy art. 33 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami , ma zastosowanie do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób, niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Chociaż w obu przepisach różnie określa się przesłanki rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, bo z jednej strony odnosi się je do "przeznaczenia nieruchomości" a z drugiej do "sposobu korzystania z nieruchomości", to należy uznać, iż pozostają one ze sobą w związku.

Zdaniem Sądu Najwyższego, gdy w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego lub w decyzji wydanej na podstawie art. 220 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami został oznaczony termin zabudowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, to budowa po terminie może być uznana za równoznaczną z sytuacją, gdy użytkownik wieczysty wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń (por. wyrok Sądu Najwyższego z 13 lutego 2002 r., IV CKN 661/00, LEX nr 54358). Tak samo należy ocenić sytuację, gdy użytkownik wieczysty przez dwadzieścia lat od zawarcia umowy nie wybudował budynków na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste, a o swoich planach inwestycyjnych w stosunku do przedmiotu użytkowania wieczystego komunikuje dopiero w toku postępowania zmierzającego do rozwiązania umowy.
 

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)