Przy sprzedaży gminnej nieruchomości koszty podatku od czynności cywilnoprawnych ponosi kupujący

Gmina nabyła aktem notarialnym od Spółdzielni Mleczarskiej zabudowaną nieruchomość rolną (B-RIVb) za niską kwotę ok. 5 000 zł. Na działce znajduje się budynek po zlewni mleka w złym stanie technicznym. Gmina chce sprzedać nieruchomość, przy czym nabycie nastąpiło rok temu, a kwota sprzedaży to min. 50 000 zł (operat szacunkowy - nie uwzględniający ewentualnych podatków).

 Jakie podatki musi uwzględnić gmina przed sprzedażą nieruchomości?

Odpowiedź

Sprzedaż nieruchomości będzie najprawdopodobniej zwolniona z podatku od towarów i usług. Będzie ona przedmiotem podatku od czynności cywilnoprawnych, przy czym podatek ten obciąża kupującego, a nadto być może również w tym przypadku zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami   - dalej u.g.n. , cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. W myśl art. 67 ust. 2 pkt 1  u.g.n.   przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu, cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości.

Uważa się, że wartość nieruchomości określana przez biegłego nie powinna zawierać w sobie podatku. Jak wskazał Minister Budownictwa w odpowiedzi z dnia 10 listopada 2006 r. na interpelację poselską nr 5044: "Tylko cena ustalona przez gminę jako właściciela gruntu na podstawie art. 67  u.g.n.  , w związku z przepisami ustawy o cenach i ustawy o podatku od towarów i usług jest wartością brutto i zawiera w sobie podatek VAT".

Z brzmienia § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), wynika, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie można uwzględniać: "amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości".@page_break@

Skoro przy stosowaniu jednej z metod ustalania wartości nieruchomości nie należy uwzględniać m.in. "podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości", to również i ceny transakcyjne nieruchomości, które mają być uwzględniane przy określeniu wartości rynkowej w podejściu porównawczym, powinny być stosowane w wycenie bez uwzględnienia wspomnianych podatków, w tym również i VAT (tak też Dyrektor Departamentu Nieruchomości i Planowania Przestrzennego Ministerstwa Infrastruktury w piśmie z dnia 6 marca 2008 r., BN5d-022-002/08).

Czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała podatkom i jakim? Sprzedaż nieruchomości jest czynnością podlegającą podatkowi od towarów i usług, w tym przypadku wykonaną przez podatnika tego podatku działającego w tym charakterze.

Będzie to więc czynność w zakresie VAT. Najprawdopodobniej jednak będzie ona zwolniona z podatku VAT. Piszę - "najprawdopodobniej", gdyż nie mam danych, na podstawie których można by to jednoznacznie ustalić.
W odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości najpewniej do pierwszego zasiedlenia (w rozumieniu u.p.t.u.) doszło rok temu. W związku z tym nie będzie można w tym przypadku zastosować zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Ponieważ to zastosowanie nie będzie miało zastosowania, to można rozważać zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.tu. Piszecie Państwo, że gmina nie dokonywała żadnych nakładów na przedmiotową nieruchomość. Zakładam także, że gmina kupiła nieruchomość bez podatku naliczonego (tzn. spółdzielnia mleczarska albo nie wystawiła faktury VAT, albo też wystawiła fakturę VAT ze "stawką ZW"). W związku z tym (przy takich założeniach) sprzedaż tej nieruchomości przez gminę byłaby zwolniona z podatku od towarów i usług (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.).

W związku z tym, że umowa sprzedaży zapewne będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, pojawia się kwestia opodatkowania tej czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wprawdzie zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649) - dalej u.p.c.c., nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, jednakże wyłączenie to nie dotyczy m.in. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Wprawdzie zgodnie z przepisem art. 8 pkt 4 u.p.c.c. zwalnia się od podatku od czynności cywilnoprawnych m.in. jednostki samorządu terytorialnego (a więc i gminy) jako strony czynności cywilnoprawnych.

W tym jednak przypadku podatnikiem obowiązanym do zapłacenia podatku jest kupujący, a nie sprzedający. W związku z tym to zwolnienie nie będzie tu miało zastosowania.

Należy jeszcze zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 9 pkt 2 u.p.c.c. zwalnia się z podatku od czynności cywilnoprawnych przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, m.in. w drodze umów sprzedaży, pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy. Jeśli więc sprzedawana nieruchomość utworzy gospodarstwo rolne u nabywcy, to być może zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych.

W innym przypadku kupujący zostanie obciążony 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)