Wskaźnik pokrycia kraju planami miejscowymi zwiększa się, ale następuje to zbyt powoli. Według danych GUS-u stanu na koniec 2021 r. łączna powierzchnia gmin objętych planami wynosiła 31,66 proc. powierzchni kraju, co stanowiło wzrost zaledwie o 0,28 proc. względem stanu z końca roku 2020. 1 Praktyka pokazuje, że brak obowiązywania planu miejscowego może skutkować powstawaniem rozproszonej zabudowy, czy zahamowaniem jakichkolwiek inwestycji na danym terenie. Z punktu widzenia racjonalnego planowania przestrzennego są to sytuacje niepożądane. Nowelizacja ustawy planistycznej ma temu zaradzić poprzez wprowadzenie nowego rozwiązania - planu ogólnego gminy.

 

 

Obecne przepisy rodzą problemy

Zgodnie obowiązującą ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podstawowym narzędziem gminy do kształtowania zabudowy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego określającym rodzaj zabudowy możliwy do zrealizowania na danej działce. Tam, gdzie nie uchwalono planu, prywatny inwestor może wystąpić o wydanie dla siebie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Decyzje o warunkach zabudowy w założeniu ustawodawcy miały stanowić dopełnienie planów miejscowych.

Tak się jednak nie stało, a to ze względu na niedostateczną liczbę obowiązujących planów. Za ten stan rzeczy odpowiada wiele czynników, takich jak skomplikowana procedura uchwalania planów, jej koszty, brak obowiązku gminy do uchwalenia planu, czy wreszcie obawy gmin przed roszczeniami odszkodowawczymi właścicieli w przypadku pogorszenia potencjału inwestycyjnego ich gruntów wskutek wejścia w życie nowego planu.

Czytaj w LEX: Możliwość ingerencji w obowiązujący mpzp >>>

Czytaj w LEX: Prognoza skutków finansowych uchwalania mpzp >>>

Tymczasem brak jednolitej polityki planistycznej gminy może prowadzić do rozproszenia zabudowy, co pociąga za sobą wzrost kosztów obsługi takiego osadnictwa, chociażby poprzez konieczność wybudowania dodatkowej infrastruktury komunikacyjnej lub społecznej na obszarach oddalonych od istniejących usług. Z drugiej strony może powodować to niechęć organów wykonawczych gmin do wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla terenów, których późniejsza obsługa będzie obciążać budżet gminy.

Przeczytaj także: Nowe prawo - luka planistyczna już nie wpłynie na wysokość odszkodowań przy sprzedaży gruntów >

Plan ogólny ma uporządkować zabudowę

Odpowiedzią na powyższe bolączki mają być plany ogólne gminy. Przygotowywana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii nowelizacja ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (nr projektu UD369) zakłada, że od 1 stycznia 2026 r. dla każdej gminy w Polsce ma obowiązywać plan ogólny. Plany te mają zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Postanowienia planu ogólnego będą wiążące przy uchwalaniu planów miejscowych oraz – co jest nowością – również przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. W obecnym stanie prawnym postanowienia studium nie wiążą organów przy ustalaniu warunków zabudowy, co zdaniem autorów nowelizacji jest jedną z przyczyn chaosu urbanistycznego w wielu gminach. Projekt precyzuje również, że ustalenia planu ogólnego nie będą stanowiły podstawy prawnej innych decyzji niż decyzje o warunkach zabudowy.

W myśl projektowanych zmian, plan ogólny ma podzielić obszar gminy na strefy planistyczne. Dla każdej strefy obowiązywać będzie kilka - istotnych z punktu widzenia przyszłych inwestycji - parametrów: maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy oraz wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej. Gminy nie będą miały dowolności w ustalaniu tych wskaźników. Opublikowany projekt załącznika do rozporządzenia wykonawczego określa dwa z nich: wskaźnik korelacji chłonności i intensywności zabudowy oraz wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej dla każdej ze stref.

Czytaj w LEX: Wpływ strategicznych map hałasu na mpzp i decyzje o warunkach zabudowy >>>

Czytaj w LEX: Mieszane przeznaczenia terenów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego >>>

Drugim obowiązkowym elementem planu ogólnego będą gminne standardy urbanistyczne. Standardy te obejmują gminne standardy kształtowania zabudowy oraz mogą obejmować gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Szczególnie to drugie rozwiązanie będzie istotnym narzędziem kształtowania nowej zabudowy. Wprowadzenie standardów dostępności w planie ogólnym pozwoli na zabudowę jedynie tych terenów, które są położone odpowiednio blisko infrastruktury społecznej. To, czy określona działka ewidencyjna będzie miała ten dostęp zależeć będzie od odległości do najbliższej szkoły podstawowej oraz obszaru zieleni publicznej. Gminy będą mogły swobodnie ustalać odległości oraz uzupełnić powyższy katalog infrastruktury społecznej o przedszkole, żłobek, przychodnię, bibliotekę, dom kultury, dom pomocy społecznej, przystanek transportu publicznego, pocztę, aptekę czy posterunek policji. To kolejne rozwiązanie, które ma zapobiegać rozproszeniu zabudowy, czyli powstawania enklaw mieszkaniowych bez dostępu do placówek użyteczności społecznej.

Czytaj w LEX: Prawo wglądu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego >>>

 

Warunki zabudowy na nowych zasadach

W ramach planu ogólnego gminy uzyskają także możliwość wyznaczenia obszarów uzupełnienia zabudowy. Co do zasady jedynie na tych obszarach będzie można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Jeżeli zatem dla danego terenu nie uchwalono planu miejscowego a plan ogólny gminy nie ulokuje go na obszarze uzupełnienia zabudowy, to walory inwestycyjne działki mogą zostać radykalnie ograniczone.

Obecny projekt nie przewiduje już okresu ważności wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Warto odnotować, że w poprzednia wersja nowelizacji opublikowana pod koniec 2021 r. przewidywała, iż decyzje wygasają po 3 latach. Powrót do obecnej zasady, zgodnie z którą warunki zabudowy są bezterminowe jest nie tylko korzystny dla inwestorów, ale i słuszny z punktu widzenia praktyki stosowania prawa. Decyzja o warunkach zabudowy powinna pozostawać w mocy w toku całego procesu inwestycyjnego. Tymczasem nierzadko inwestorzy zmuszeni byli skarżyć decyzje o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę, czy też występować o zamienne pozwolenie w trakcie budowy – nie ma gwarancji, że postępowania te zakończyłyby się przed upływem ważności decyzji o warunkach zabudowy.

Zobacz w LEX: Możliwość wymierzenia opłaty (renty) planistycznej w sytuacji braku planu miejscowego >>>

Sprawdź w LEX: Czy opłata plastyczna, zwrócona byłemu właścicielowi gruntu, stanowi koszt uzyskania przychodów? >>>

Istotne przepisy przejściowe

Projekt zakłada, iż dotychczasowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zachowają moc do dnia wejścia w życie nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Plany te mogą być zmieniane na podstawie przepisów nowych. Jeżeli jednak do końca 2025 r. nie wejdzie w życie plan ogólny gminy, to po tej dacie niemożliwe będzie uchwalenie planu miejscowego.

Decyzje o warunkach zabudowy wydane przed wejściem w życie nowelizacji mają zachować moc. Z kolei w sprawie postępowań o wydanie warunków zabudowy, które zostaną wszczęte i niezakończone decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy, zastosowanie znajdą dotychczasowe przepisy.

Przy czym uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od 1 stycznia 2026 r. nie będzie możliwe, jeżeli w danej gminie nie wszedł w życie plan ogólny gminy. Rozwiązanie to będzie służyć zachęcaniu gmin do uchwalania planów ogólnych. Jednocześnie sprawi, że wielu inwestorów złoży wnioski o warunki zabudowy przed tą datą – aby uzyskać warunki zabudowy „bez oglądania się” na gminy, które nie zdążą z uchwaleniem planów ogólnych.

Instytucja planu ogólnego – jako kluczowy element przygotowywanej nowelizacji - ma szansę wprowadzić tak bardzo potrzebny ład do systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Obecnie projekt ustawy wszedł w fazę opiniowania przez Komitet Ekonomiczny Rady Ministrów. Otwartym pozostaje pytanie o determinację prawodawcy - czy nowe prawo zostanie uchwalone przed końcem kadencji Sejmu, czy też podzieli losy poprzednich głośno zapowiadanych projektów, z których żaden nie stał się obowiązującym prawem.

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.