Gmina w drodze bezprzetargowej oddaje w użytkowanie wieczyste zabudowaną nieruchomość na rzecz spółdzielni będącej właścicielem budynku. Protokół i stosowna uchwała zostały podjęte w 1995 r. Do dnia dzisiejszego nie został zawarty akt notarialny. W celu dopełnienia zobowiązań z lat poprzednich i w związku ze zmianą numeru działki, wynikłej przez podział, gmina ponownie podjęła uchwałę wyrażającą zgodę na oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Do aktu notarialnego trzeba wskazać wartość nieruchomości oraz wysokość opłaty pierwszej. Wysokość opłaty w art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami została wskazana w granicach od 15 do 25%.






Jaką należy przyjąć stawkę pierwszej opłaty w przypadku oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste?

Odpowiedź

Ustawodawca podaje tylko zakres (przedział procentowy) w jakim pierwsza opłata może być ustalona. Wybór konkretnej wysokości opłaty należy tylko i wyłącznie do gminy (jednostki oddającej nieruchomość w użytkowanie wieczyste).

Ustawa nie wskazuje na żadne przesłanki, które mają być pomocne przy ustalaniu konkretnej wysokości opłaty. W ustawowych granicach (od 15% do 25% wartości nieruchomości) określenie stawki opłaty zostało pozostawione całkowicie uznaniu gminy (jednostki ustanawiającej użytkowanie wieczyste).

Uzasadnienie

Regulacje prawne dotyczące użytkowania wieczystego, w tym opłat wnoszonych przez użytkowników wieczystych zawarte są w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami .

Przepis art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. W myśl art. 71 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Jak stanowi natomiast art. 72 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami . Przepis art. 72 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami precyzuje, że stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej.

Ustawodawca podaje więc zakres w jakim pierwsza opłata może być ustalona. Wybór konkretnej wysokości opłaty należy tylko i wyłącznie do gminy (jednostki oddającej nieruchomość w użytkowanie wieczyste). Jedyną dyrektywą wyboru jest tutaj zmieszczenie się w ustawowym przedziale – od 15% do 25%.

Ustawa nie wskazuje na żadne przesłanki, które mają być pomocne przy ustalaniu konkretnej wysokości opłaty. W ustawowych granicach określenie stawki opłaty zostało pozostawione całkowicie uznaniu gminy (jednostki ustanawiającej użytkowanie wieczyste).

Wydaje się, że ewentualnie pomocne może być tutaj odwołanie się do regulacji określających wysokość opłaty rocznej dla poszczególnych nieruchomości (w zależności od celów, na jakie nieruchomość została oddana). Można przyjąć – jak się wydaje zasadę – że im niższą ustawa przewiduje stawkę opłaty rocznej, tym niższa może (powinna) być stawka pierwszej opłaty.

Nie jest to wszakże żaden nakaz prawny a jedynie jedna z opcji wyboru (sposobu ustalania pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste).

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)