Wyjście na światło dzienne faktów tzw. afery reprywatyzacyjnej, nie tylko zdominowało życie polityczne Warszawy, ale uwidoczniło także nieskuteczność dotychczasowych rozwiązań prawnych, regulujących kwestię reprywatyzacji gruntów w Warszawie. Wspomniane zmiany, które weszły w życie 16 września br., wprowadzono do ustawy o gospodarce nieruchomościami (przywoływana dalej jako u.g.n.) ustawą z dnia 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2016 r. poz. 1271) i dotyczą one jedynie Warszawy.
Prawo pierwokupu nieruchomości przez Prezydenta Warszawy.
W pierwszej kolejności ustawodawca zdecydował w treści dodanego do u.g.n. art. 111a ust. 1 o nadaniu Skarbowi Państwa lub miastu stołecznemu Warszawie prawa pierwokupu w przypadku zaistnienia sprzedaży:
• praw i roszczeń określonych w dekrecie z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 oraz z 1985 r. Nr 22, poz. 99) (pkt 1);
• roszczeń określonych w art. 214 u.g.n., a więc roszczeń poprzednich właścicieli, których prawa do odszkodowania za przejęte przez państwo grunty, budynki i inne części składowe nieruchomości, przewidziane w art. 7 ust. 4 i 5 oraz art. 8 ww. dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy wygasły na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127, z późn. zm. – przyp. autora), którzy (lub ich następcy prawni) w terminie do dnia 31 grudnia 1988 r. zgłosili wnioski o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 2);
• prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji ww. roszczeń,
W przypadku, gdy ww. prawa i roszczenia dotyczą nieruchomości Skarbu Państwa, lub których prawa właścicielskie wykonują Agencji Nieruchomości Rolnych, Agencji Mienia Wojskowego albo Wojskowej Agencji Mieszkaniowej prawo pierwokupu wykonuje właściwy minister lub agencja.
Ustawodawca przewidział dodatkowe zabezpieczenie w przypadku zaistnienia ww. okoliczności i w art. 111a ust. 2 wskazał, że przeniesienie tych roszczeń wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
W sprawach wskazanych powyżej zastosowanie znajdują obowiązujące już przepisy u.g.n. zawarte w art. 109 – 111. Z prawa pierwokupu Prezydent Warszawy może więc skorzystać, zgodnie z art. 110 ust. 2 u.g.n. w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży, które uzyskał od notariusza zobowiązanego treścią art. 110 ust. 3 u.g.n. do jej przekazania. W przypadku nieskorzystania z prawa pierwokupu nastąpić może sprzedaż nieruchomości, na podstawie art. 110 ust. 1 u.g.n. Prawo pierwokupu nie przysługuje Prezydentowi Warszawy, jeżeli sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy (art. 109 ust. 3 pkt 1 u.g.n.) oraz gdy sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego (art. 109 ust. 3 pkt 2 u.g.n.).
W razie złożenia przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy do akt postępowania administracyjnego, sądowo-administracyjnego lub sądowego, umowy sprzedaży praw i roszczeń określonych w dekrecie, roszczeń określonych w art. 214 u.g.n. lub prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji tych roszczeń, przepisów art. 111a u.g.n. nie stosuje się do tych umów (art. 3 ust. 2 ustawy zmieniającej).
Odmowa ustanowienia prawa użytkowania wieczystego poprzedniemu właścicielowi
Wprowadzone do u.g.n. zmiany odnoszą się do treści art. 7 ust. 1 ww. dekretu. Zgodnie z jego brzmieniem „dotychczasowy właściciel gruntu, prawni następcy właściciela, będący w posiadaniu gruntu, lub osoby prawa jego reprezentujące, a jeżeli chodzi o grunty oddane na podstawie obowiązujących przepisów w zarząd i użytkowanie – użytkownicy gruntu mogą w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną”.
Przepisem art. 214a ustawodawca umożliwił organowi odmowę ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz poprzedniego właściciela gruntu w rozumieniu ww. art. 7 ust. 1 dekretu, niezależnie od przyczyn wymienionych w art. 7 ust. 2 dekretu. Pozostałe względy zawarto w art. 214a pkt 1-5 u.g.n.
Umorzenie postępowania
Zgodnie z również dodanym do u.g.n. art. 214b, w sprawach dot. wniosków, o których mowa w art. 7 ust. 1 dekretu umarza się postępowanie, jeżeli nie jest możliwe ustalenie stron postępowania lub ich adresów.
Podstawy umorzenia postępowania, zgodnie z art. 214b ust. 2 stanowią: wezwanie wnioskodawcy oraz jego ewentualnych następców prawnych do uczestnictwa w postępowaniu przez ogłoszenie; nie wpłynięcie żadnego innego pismo pochodzącego od strony oprócz wniosku, o którym mowa w ust. 1.
Wydanie decyzji administracyjnej o umorzeniu postępowania może nastąpić w terminie sześciu miesięcy od dnia ogłoszeni, pod warunkiem., że nikt nie zgłosił swych praw albo zgłosiwszy je, nie udowodnił ich w terminie kolejnych trzech miesięcy lub nie wskazał swego adresu. Jej wydanie stanowi podstawę do dokonania wpisu do księgi wieczystej nieruchomości (lub wyodrębnionego lokalu) Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela, oraz do zamknięcia ksiąg wieczystych (art. 214b ust. 5 u.g.n.)
Co wydaje się być istotne, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy zmieniającej, do spraw wszczętych i niezakończonych stosuje się przepisy tej właśnie ustawy.
Regulacje ustawy zmieniającej były przedmiotem rozpoznania przez Trybunał Konstytucyjny, który wyrokiem z dnia z dnia 19 lipca 2016 r. sygn. akt Kp 3/15 uznał, że przepisy te nie naruszają przepisów Konstytucji.
