Uchwalona niedawno ustawa likwidujaca użytkowanie wieczyste to finał wieloletnich dyskusji o zniesieniu tej instytucji. Kilkakrotnie zapowiadano likwidację tego „pokomunistycznego” reliktu, jednak dotychczas do tego nie doszło.

Pierwsza próba 13 lat temu
W 2005 roku podjęto pierwszą próbę przekształcenia użytkowania wieczystego we własność (wcześniej, od 1997 r., było to możliwe w bardzo ograniczonym zakresie na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, potem na podstawie ustawy z 2002 r.), jednak ta inicjatywa, zmaterializowana w ustawie z 29 lipca 2005 r., dotyczyła tylko części mienia objętego użytkowaniem, czyli nieruchomości zabudowanych budynkami wielolokalowymi. Ustawa ta – która notabene nie znosiła użytkowania wieczystego, w sensie wyrugowania go na zawsze ze stanu prawnego – nie spełniła wiązanych z nią celów i oczekiwań, przede wszystkim ze względu na skomplikowane procedury, istotne ograniczenia podmiotowe oraz niepewność skutku.


Zmiana dla nieruchomości mieszkaniowych
Obecnym rozwiązaniem ustawodawca wraca do idei napoczętej w 2005 r. i pozostaje w jej duchu. I tym razem nie chodzi jednak o likwidację i pożegnanie użytkowania wieczystego w ogólności, lecz o przekształcenie stanu prawnego dotyczącego istotnego segmentu zasobu nieruchomości państwowych i samorządowych, to jest gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Pozostałe grunty oddane w użytkowanie wieczyste pozostaną w tej formie prawnego trwania, obejmującego także przypadki z prawnego punktu absurdalne, czyli np. przypadki użytkowania wieczystego przysługującego państwowym jednostkom organizacyjnym na gruntach Skarbu Państwa.


Ustawa z wyjątkami
Poza tym także w części objętej ustawą znajdujemy wyjątki, wyłączono bowiem spod ustawy nieruchomości gruntowe oddane w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, czyli – najogólniej mówiąc – nieruchomości objęte programem „Mieszkanie Plus”. To wyłączenie wprowadza zamęt i „nierówność”, gdyż w jego wyniku inne będą zasady przekształcania użytkowania wieczystego na podstawie ustawy, a inne będą dotyczyć nieruchomości należących do Zasobu, na podstawie przepisu szczególnego zawartego w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Wyłączenie dotyczy także gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, położonych na terenie portów i przystani morskich.


Likwidacja prawnej hybrydy
Ogólnie jednak oceniam tę regulację pozytywnie, gdyż każdy skuteczny krok w kierunku likwidacji lub choćby ograniczenia użytkowania wieczystego, tej swoistej hybrydy łączącej cechy własności i ograniczonego prawa rzeczowego, należy uznać za krok w dobrym kierunku. Należy pamiętać, że prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej jest zawsze nadrzędne w stosunku do prawa własności budynków, co oznacza, że prawem podstawowym jest prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, a prawem związanym prawo własności budynków i urządzeń. Nie można tych praw rozdzielać i czynić samodzielnym przedmiotem obrotu, przy czym wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego gruntu powoduje wygaśnięcie prawa własności budynku, który staje się częścią składową gruntu i dzieli jego losy.


Przymusowy wykup
Trzeba jednak uświadomić sobie i chyba powiedzieć to wprost, że wprowadzone rozwiązanie, czyli przekształcenie prawa użytkowania wieczystego mocą ustawy, w określonym dniu, z obowiązkiem zapłaty z góry narzuconej opłaty rozłożonej w czasie, w istocie oznacza przymusowy wykup przez użytkowników wieczystych prawa własności za urzędowo ustaloną cenę, rozłożoną na stosowne raty. Najpewniej nie wywoła to sprzeciwu zainteresowanych, ale użytkownik wieczysty powinien mieć jakąś możliwość wyboru albo sprzeciwu z powodów, które trudno przewidzieć.

         

Skomplikowane zasady
Regulacja jest także za bardzo skomplikowana pod względem normatywnym (legislacyjnym), zwłaszcza w odniesieniu do ustalania wysokości opłaty. Nie jest także jasne, czy rozwiązanie to ma jakiś związki i jakie z planowanym wprowadzeniem w Polsce podatku katastralnego.


Zaletą nowego prawa jest natomiast to, że zasadniczo – choć sporów prywatnoprawnych w konkretnych sytuacjach wykluczyć nie można – nie obciążono żadnymi nowymi obowiązkami sądów powszechnych, z wyjątkiem wydziałów wieczystoksięgowych, no ale to trudno kwestionować.


15 lat temu był projekt
Przy okazji warto przypomnieć, że w listopadzie 2003 r. trafił do Sejmu projekt przewidujący możliwość nieodpłatnego – z mocy prawa – przekształcenia na wniosek zainteresowanego (osoby fizycznej lub prawnej) prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności. Chodziło wtedy o jednorazowe pozbycie się użytkowania wieczystego – prawa rzeczowego o kiepskiej proweniencji, nieznanego na rynkach Unii Europejskiej oraz skutecznie hamującego dynamikę rynku nieruchomościami. Projekt jednak „nie przeszedł” – nie pamiętam już w jakich okolicznościach – zapewne jednak zaważyła także ochrona interesu jednostek samorządu terytorialnego, zagrożonego utratą prawa własności do gruntów (istotnym zmniejszeniem zasobu nieruchomości), sukcesywnych wpływów z opłat, a także możliwości decydowania przez władze lokalne o sposobie wykorzystania gruntu.

Niewykluczone, że jakieś znaczenie miało wejście Polski do Unii Europejskiej, która musiałaby notyfikować projekt.


Autor: Jacek Gudowski, sędzia Sądu Najwyższego, Izba Cywilna


Państwo prawa to niezależne sądy >>
Jacek Gudowski, Krzysztof Sobczak