Zapewnienie rodzinom o niskich dochodach lokali mieszkalnych należy do zadań własnych gmin na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego , dalej: „ustawa o ochronie lokatorów”. Uchwała NSA z dnia 21 lipca 2008 r., I OPS 4/08, wskazuje na zmianę dotychczasowej linii orzecznictwa, która wskazywała na niedopuszczalność skarg do sądów administracyjnych w sprawach wynajmu lokali komunalnych.

Do roku 1994 lokale gminne, a wcześniej państwowe, były przydzielane w drodze decyzji administracyjnej w postępowaniu jurysdykcyjnym. Oznaczało to, iż stronom postępowania służyło odwołanie i skarga do sądu administracyjnego. Przywrócenie cywilnoprawnej formy umowy dla realizacji mieszkaniowych zadań gmin spowodowało, iż nie stosuje się w tych sprawach przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Przepisy o najmie lokali komunalnych (obecnie art. 21 ust. 3 pkt 4 ustawy o ochronie lokatorów ) regulację trybu rozpatrywania wniosków o najem lokalu pozostawiły w kompetencji rad gmin, wskazując na konieczność zastosowania kontroli społecznej. Jakkolwiek każda gmina ma możliwość wdrożenia innej procedury, ukształtowała się jednak pewna praktyka wspólna dla tej kategorii spraw. Mechanizmem kontroli społecznej jest opiniowanie wniosków albo ich kwalifikowanie przez komisję złożoną z radnych bądź osób delegowanych przez organizacje społeczne albo powołanych przez wójta. Poza tym kontrola realizacji zadań mieszkaniowych możliwa jest poprzez komisję rewizyjną rady gminy.

Orzecznictwo sądowe konsekwentnie wskazywało na niedopuszczalność skarg w sprawie najmu lokali mieszkalnych do sądu administracyjnego, ze względu na umowny charakter najmu (uchwała SN z dnia 5 maja 1997 r., III ZP 37/97, OSNP 1998, z. 7, poz. 200). Lektura uchwały NSA z lipca 2008 r. wskazuje na zasadniczą zmianę, ponieważ kwalifikację do zawarcia umowy najmu uznano za akt organu samorządu terytorialnego, na który przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Sąd stwierdził, iż postępowanie w sprawach najmu lokali komunalnych dzieli się na dwa etapy. Pierwszy, który obejmuje rozpatrzenie wniosku o najem, kończy się władczym stwierdzeniem, czy wnioskodawcy przysługuje uprawnienie do najmu lokalu. Rozstrzygnięcie to podlega kontroli sądu administracyjnego, chociaż nie jest decyzją. Ma jednak charakter administracyjnoprawny, ponieważ bez pozytywnej kwalifikacji nie jest możliwe wynajęcie lokalu komunalnego. Dopiero w drugim etapie następuje zawarcie umowy najmu konkretnego mieszkania.

Ze względu na brak procedur odwoławczych przy rozpatrywaniu wniosków mieszkaniowych złożenie skargi musi być poprzedzone wezwaniem do usunięcia naruszenia prawa.



Przydatne materiały:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)