Sylwia Grobelny, etatowy członek Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu odniosła się do opublikowanego na łamach Serwisu Samorządowego artykułu pt. Użytkowanie wieczyste: tylko co dziesiąta sprawa dot. aktualizacji opłat kończy się ugodą. Autor przytoczył w nim statystyki, z godnie z którymi latach 2011-2014 kolegia rozpoznały 74 119 spraw w przedmiocie aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, ugodami zakończono 9 984 sprawy (13,5 proc. rozpoznanych spraw). Oraz art. 79 ust. 3 zd. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami „Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody”. Zastosowany w przepisie zwrot „powinno dążyć” pozwala na przyjęcie, że podstawowym celem stawianym przez ustawodawcę kolegiom w toku prowadzenia spraw w przedmiocie aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, (de facto jedynie w trakcie toczących się rozpraw) jest nakłanianie stron do zawarcia ugody, wnioskuje autor.



Do przedstawionych danych statystycznych zawartych w artykule pt. Użytkowanie wieczyste: tylko co dziesiąta sprawa dot. aktualizacji opłat kończy się ugodą konieczny jest dodatkowy komentarz, jako że dane te nie odzwierciedlają rzeczywistego stanu rzeczy, a mogłyby sugerować, że kolegium wrocławskie nie realizuje podstawowego celu postępowania w sprawie aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, jakim niewątpliwie jest doprowadzenie do polubownego załatwienia tego rodzaju spraw. Z danymi statystycznymi jest tak, że nie należy ich przesadnie traktować, albowiem znany jest przypadek statystyka, który utopił się w jeziorze o statystycznej głębokości 30 cm…


W myśl art. 79 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zmianami) – dalej: „ustawa”, Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Ugoda zawierana jest po przeprowadzeniu rozprawy, na której Kolegium prowadzi i uczestniczy w negocjacjach między stronami umowy użytkowania wieczystego w kwestii spornej, tj,. zaproponowanej wypowiedzeniem nowej wysokości opłaty rocznej.


Stosownie do art. 118 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego – dalej: „Kpa”, ugoda wymaga zatwierdzenia przez organ administracji publicznej, przed którym została zawarta. Zatwierdzenie bądź odmowa zatwierdzenia ugody następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie; postanowienie w tej sprawie powinno być wydane w ciągu siedmiu dni od dnia zawarcia ugody (art. 119 § 1 Kpa). Ugoda staje się wykonalna z dniem, w którym postanowienie o jej zatwierdzeniu stało się ostateczne (art. 120 § 1 Kpa). Zatwierdzenie ugody wiąże się zatem z koniecznością wyznaczenia kolejnej rozprawy, wezwania na rozprawę stron, odczytania zapisów ugody oraz wydania postanowienia zatwierdzającego tę ugodę, co w sytuacji ogromnej liczby spraw „aktualizacyjnych” znacznie opóźniałoby rozpatrzenie sprawy.

Dowiedz się więcej z książki
Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu
  • rzetelna i aktualna wiedza
  • darmowa wysyłka od 50 zł


Zawarcie ugody, a następnie jej zatwierdzenie stosownie do przepisów art. 114 – 118 Kpa (bo o takiej ugodzie była mowa w artykule) nie jest jednak jedyną stosowaną przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu „formą” ugodowego zakończenia postępowania prowadzonego w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych.


Kolegium wrocławskie – realizując podstawowy cel postępowania aktualizacyjnego, tj. doprowadzenie do porozumienia stron – wydaje orzeczenia ustalające opłaty roczne w uzgodnionej przez strony wysokości. Orzeczenie takie wydawane jest na posiedzeniu niejawnym po wcześniejszym (w zasadzie tego samego dnia) przeprowadzeniu rozprawy. Na rozprawie, po przeprowadzonych negocjacjach, użytkownicy wieczyści i reprezentanci właściciela gruntu zgodnie wnoszą do protokołu o ustalenie opłaty w wypracowanej przez siebie kwocie. Propozycje ze strony właścicielskiej składane są po analizie zarzutów wniosku i konsultacji z autorem operatu szacunkowego, który był podstawą dokonanego wypowiedzenia.
Bardzo często użytkownicy wieczyści przedkładają operat szacunkowy sporządzony na własne zlecenie i koszt, co w pewien sposób ułatwia stronom rzeczową i merytoryczną dyskusję dotyczącą rzeczywistej rynkowej wartości nieruchomości.


Taki sposób prowadzenia postępowania pozwala na sprawne przeprowadzenie i szybkie zakończenie sporu.


Dla zobrazowania efektów pracy kolegium wrocławskiego przedstawiam następujące dane dotyczące lat, o których była mowa w artykule:

a) rok 2011
- wpływ spraw 1236
- sprawy zakończone 2244
- ustalenia opłaty 1525
- sprzeciwy 309


b) rok 2012
- wpływ 966
- sprawy zakończone 1755
- ustalenia opłaty 1076
- sprzeciwy 89

c) rok 2013
- wpływ spraw 579
- sprawy zakończone 1634
- ustalenie opłaty 1078
- sprzeciwy 89

d) rok 2014
– wpływ spraw 731
- sprawy zakończone 777
- ustalenia opłaty 324
- sprzeciwy 249 (sprzeciw „serialowy” tj. jeden użytkownik, jedna nieruchomość gruntowa, udziały związane z własnością kilkuset wyodrębnionych lokali).

Reasumując na 6 410 spraw załatwionych w latach 2011 – 2014 kolegium ustaliło opłaty roczne w 4 003 sprawach.


Przy czym trzeba wyjaśnić, że sprawy, które wpływają do Kolegium z końcem danego roku kalendarzowego oczywiście nie mogą być w tymże roku załatwione, stąd liczby w dwóch pierwszych pozycjach każdego podpunktu. Taki stan rzeczy wynika z treści art. 78 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości użytkownik wieczysty składa wprost do właściwego kolegium (art. 78 ust. 2 ww. ustawy). Kolegium musi zatem wezwać organ reprezentujący właściciela nieruchomości gruntowej o przesłanie akt sprawy i następnie wyznaczyć, obligatoryjną w takim przypadku, rozprawę (art. 79 ust. 2 ustawy).



Warto podkreślić, że o skuteczności Kolegium Wrocławskiego świadczy dodatkowo podana przeze mnie nie bez powodu liczba sprzeciwów jakie złożono od orzeczeń. Z tych danych wynika, że nadzwyczaj sprawnie spełniamy rolę quasi - sądowego organu, odciążającego w znaczącym stopniu sądy powszechne w sprawach aktualizacji opłat rocznych (i stawek tych opłat). Na 6 410 załatwionych spraw do sądu powszechnego kolegium wrocławskie przekazało tylko 811 spraw.

Dane i informacje wskazane w tym komentarzu dotyczą tylko Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu.


Sylwia Grobelny, etatowy członek Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu.