W zależności od przyjętego modelu adaptacji (poszerzenie istniejącego lokalu lub stworzenie nowego) umowa notarialna przybiera postać częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej (poszerzenie), bądź wyodrębnienia nowego lokalu i sprzedaży na rzecz inwestora adaptacji. Z uwagi na wielość podmiotów zbywających zaadoptowaną część nieruchomości wspólnej, także na tym etapie mogą występować liczne problemy, zarówno natury faktycznej jak i prawnej. Do podstawowych należy nieuregulowany stan własnościowy poszczególnych wyodrębnionych lokali, z uwagi na nieprzeprowadzone postępowania spadkowe po zmarłych właścicielach. Równie często spotykaną komplikacją jest przebywanie właścicieli wyodrębnionych lokali poza miejscem zamieszkania.

Przeprowadzenie postępowań spadkowych, a także sporządzenie stosownych pełnomocnictw jest procesem czasochłonnym. Przystępując do procedury adaptacji, inwestor winien dysponować odpowiednim rozeznaniem, aby po jej zakończeniu dodatkowo nie opóźniać doprowadzenia do umowy nabycia własności.

W przypadku, gdy jednym z członków wspólnoty jest gmina należy pamiętać, iż operat szacunkowy wyceny nieruchomości i nakładów zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami  może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po przekroczeniu tego okresu operat może być wykorzystany jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę i jedynie o tyle, o ile nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub zmiany czynników decydujących o wysokości wyceny, szczegółowo wskazanych w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami . W przeciwnym razie wystąpi konieczność ponownej wyceny adaptacji i sporządzenia nowego operatu szacunkowego, którego koszty obciążą inwestora.

Ponadto wskazać należy, iż zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali istnieje możliwość udzielenia zarządowi wspólnoty mieszkaniowej pełnomocnictwa do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a więc m.in. do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Jednak taka forma uproszczenia działań w procesie sprzedaży adaptowanej części wspólnej, napotyka na ograniczenia w sytuacji, gdy grunt będący częścią wspólną nieruchomości stanowi własność jednostki samorządu terytorialnego bądź Skarbu Państwa i jest oddany w użytkowanie wieczyste. Nie sposób także nie zauważyć wyłączenia możliwości skorzystania z takiego pełnomocnictwa, w sytuacji zmiany stanu właścicielskiego w poszczególnych lokalach.

Reasumując należy wskazać, iż adaptacja części wspólnych na nowy lokal mieszkalny bądź poszerzenie już istniejącego niesie wiele korzyści, zarówno po stronie inwestora, członków wspólnoty a także właściciela komunalnego, jeśli posiada w budynku niewyodrębnione lokale. Korzyści dla inwestora z tytułu posiadania atrakcyjnego lokalu w dobrej, często zabytkowej lokalizacji na poddaszu budynku trudno przecenić. Ponadto nie sposób pominąć faktu, iż środki w postaci nakładów, zainwestowane w budowę bądź remont są środkami w stu procentach znajdującymi odzwierciedlenie w wartości adaptowanej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa z kolei, uzyskuje pożytek z często nieużytkowanych części wspólnych na strychu, w zamian za określoną kwotę pieniężną bądź remonty, na które wspólnoty nie stać. Dodatkową korzyścią wynikającą z faktu powstania nowego lokalu w budynku, w którym istnieje tzw. mała wspólnota mieszkaniowa (do siedmiu lokali) może być „przejście” na dużą wspólnotę, co z kolei diametralnie zmienia sposób podejmowania przez nią decyzji w formie uchwał. Analogiczne powody decydują o zasadności wyrażenia zgody na adaptację części wspólnych w przypadku, gdy właścicielem części lokali jest gmina. Często zły stan budynków może ulec znacznej poprawie dzięki remontom części wspólnych dokonanych „rękami” inwestora, w sytuacji braku na to środków w komunalnej kasie.

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.)
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)

Pisaliśmy o tym również:
Adaptacja strychu na cele mieszkaniowe – korzyści i zagrożenia
Adaptacja strychu na cele mieszkaniowe - zawarcie umowy przedwstępnej
Adaptacja strychu na cele mieszkaniowe - zgoda wspólnoty mieszkaniowej