Projekt: Współwłaściciel wspólnoty nie storpeduje zakupu działki przyległej

Ministerstwo rozwoju, pracy i technologii chce, by duże wspólnoty mieszkaniowe łatwiej mogły uzyskać zgodę na nabycie działki przyległej od skarbu państwa lub gminy. Dziś sprzeciw jednego z kilkudziesięciu współwłaścicieli blokuje wykup. A to często uniemożliwia wspólnotom budowę podjazdów dla niepełnosprawnych, wiat śmietnikowych, a nawet ocieplenie bloku.

Chodzi o art. 209a ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obecnie zgodnie z tym przepisem właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem, że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali. W praktyce jednak taką jednomyślność trudno uzyskać. Brak zgody jednego z właścicieli blokuje możliwość wykupu nieruchomości gruntowej przez wspólnotę liczącą kilkadziesiąt lokali.

Oczywiście prawo pozostawia furtkę do dalszego działania. W przypadku braku zgody właścicieli lokali istnieje możliwość jej uzyskania na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego tzn. właściciele lokali, których udziały wynoszą, co najmniej połowę mogą wystąpić z żądaniem rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.  Uzyskanie tzw. zgody zastępczej na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego jest niejednokrotnie procesem skomplikowanym i długotrwałym, który zniechęca członków wspólnoty mieszkaniowej do nabycia nieruchomości przyległej.

Gdy grunt pod kamienicą wydzielono po obrysie

Przemysław Taraciński zastępca dyrektora Wydział Mieszkalnictwa i Regulacji Stanów Prawnych Nieruchomości Urzędu Miasta w Szczecinie uważa, że z praktyce przepis art. 209a ust 1. ustawy o gospodarce nieruchomościami jest przepisem martwym. W dużych wspólnotach mieszkaniowych nie tylko trudno namówić wszystkich do jedności, ale problemem jest dotarcie do wszystkich współwłaścicieli lub spadkobierców.

- A problem jest systemowy. Budynki, szczególnie w tych starych kamieniach, były wydzielane po obrysie ściany, w większości nie ma tam nawet dostępu do drogi. Tam nawet ocieplenie ścian o 10 centymetrów styropianu powoduje ogromne problemy, bo przekracza się obrys budynku, a to wymaga uzyskania różnych zgód, służebności, trzeba dokonywać zmian w ewidencji gruntów i budynku, bo budynek znajduje się na dwóch działach, już jest problem z obrotem lokali. A przecież wspólnota mieszkaniowa musi mieć swoje podwórko, choćby po to, aby postawić pojemniki do segregowania odpadów – wylicza Przemysław Taraciński.

Wspólnoty mieszkaniowe rozwiązują ten problem różnie. Zazwyczaj podpisują z gminami porozumienia o administrowanie. - To jest problemem, jeśli wspólnota chce zainwestować w trwałe nakłady poprawiające estetykę podwórka – dodaje Przemysław Taraciński.

Uproszczony mechanizm uzyskiwania zgody

Ministerstwo rozwoju, pracy i technologii chce przepis art. 209 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zmienić, aby uprościć mechanizm uzyskiwania zgody na nabycie nieruchomości.  Projekt przewiduje, że nie będzie potrzebna już jednomyślność wszystkich właścicieli, ale większościowa uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd. Grunty, o których mowa w art. 209a ust. 1. wykazują bowiem funkcjonalny związek z nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, a tym samym służą w równym stopniu wszystkim właścicielom lokali.

- Uzasadnia to odpowiednie delegowanie do nabywania tych nieruchomości przepisów ustawy o własności lokali. A zatem do skutecznego zgłoszenia roszczenia będzie wymagana uchwała większości właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd. Uchwała ta będzie odnosiła skutek wobec wszystkich właścicieli lokali. W uchwale właściciele lokali udzielają zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy – podkreślają autorzy projektu.

Ministerstwo wskazuje, że analogiczne uchwały są podejmowane w innych sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu np. w sytuacji przyjęcia rocznego planu gospodarczego lub ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Jednocześnie resort zaznacza, że wymóg uzyskania zgody wszystkich właścicieli nadal będzie aktualny w przypadkach, gdy do zarządzania częściami wspólnymi ustawa zastrzega stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności.

W małych wspólnotach jednomyślność

Ministerstwo podkreśla, że jego pomysł dotyczyć będzie tylko dużych wspólnot mieszkaniowych. Tym samym dla małych wspólnot, gdy liczba lokali nie jest większa niż trzy, do realizacji roszczenia z art. 209a ustawy będą miały odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności.

Ministerstwo w projekcie dodało też do art. 209a przepis ust. 5, który umożliwi nabywanie gruntu, który nie przylega bezpośrednio do działki gruntu niespełniającej wymogów działki budowlanej, o ile nabycie tej działki będzie niezbędne do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynku, w którym ustanowiona została odrębna własność lokali.

Czytaj także: Wspólnota mieszkaniowa musi opodatkować dochody z reklamy>>
 

Zdaniem autorów nowelizacji, odstąpienie od dotychczasowej procedury uzyskiwania zgody wyłącznie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego powinno „odblokować” tworzenie przez wspólnoty mieszkaniowe działek budowlanych, umożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych.

To może naruszać prawa właścicieli

Bartosz Frączyk, radca prawny z Krakowa specjalizujący się w obsłudze wspólnot mieszkaniowy zwraca jednak uwagę, że to co jest dobre dla samorządów miejskich, mających często większościowe udziały we wspólnotach może krzywdzić pozostałych współwłaścicieli. - Krytycznie oceniam taki pomysł, bo to może naruszać prawo właścicieli mniejszościowych, którzy z jakiegoś powodu nie chcą zgodzić się na zakup. To może naruszać ich prawo i wiązać się przecież z obciążeniami na przyszłość – podkreśla Bartosz Frączyk.

Adwokat Agnieszka Galiszewska z Warszawy wskazuje, że proponowane zmiany mają ułatwić uzyskanie zgody na nabycie gruntu, właśnie poprzez podjęcie uchwały o wyrażeniu zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Podkreśla jednak, że odwołanie do ustawy o własności lokali i wyrażenia zgody przez większość współwłaścicieli odniesie jeden podstawowy skutek, o którym ustawodawca nie wspomina.

- W uchwale właściciele mogą upoważnić zarząd do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, ale w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej. Zatem na podstawie uchwały to zarząd w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej będzie mógł wystąpić z roszczeniem o zawarcie umowy przeniesienia własności albo oddania w użytkowanie wieczyste. Zatem w mojej ocenie zmiana będzie skutkowała tym, że na podstawie uchwały to Wspólnota Mieszkaniowa będzie mogła nabyć własność nieruchomości, jako majątek odrębny od majątku współwłaścicieli – ocenia mec. Galiszewska.